【這是雪貝財經的第132篇原創文章】
房企最大融資渠道開始上鎖
過去的3年，立志要穩定房價的中國監管層一直在和開發商們玩著打地鼠的遊戲，他們幾乎收緊了後者可以自由獲取資金的任何一個出口。
但是，一條為房企們提供最大量資金且幾乎零成本的融資途徑卻一直被視而不見：來自購房者的預售款。
這個月，情況出現了變化，為數不少的地方政府開始密集出臺政策，這一融資途徑正受到實質威脅。
壹
最近採取行動的是西安市。3天前，這個房價稍有上漲勢頭的城市啟動了房地產預售資金監管制度的徵詢程序。
和以前很多城市已實行但並無實質約束的監管不同，西安市這一次明確約定了：開發商用於支付工程建設等費用的預售資金額度為所需工程建設資金總額的1.2倍。
新制度禁止開發商直接收取預售資金，甚至還委託了一家當地國企來監控這些資金的使用去向。
在6天前，廣東的佛山市也出臺了類似的政策，同樣更加細緻的規定了開發商提取預售資金的比例。一個月內，江蘇鎮江、浙江寧波、陝西延安以及黑龍江省都步調一致地密集出臺了相似的政策。
我們新近了解到的信息是：有至少四個二線城市也正在在制定類似的監管政策。其中一個正打算規定核心城區的住宅項目須為現房銷售。
貳
這些政策，讓支撐房企擴張的預售制度更接近於現售，而失去了實際上的融資作用。
當銀行信貸及非標等融資順暢時，多數的開發商並不會涉險違規套取預售資金。
但是，過去的兩年，已經出現了奇怪的市況：一些資金越緊張的中小房企反而加足了馬力增加新項目的開工。當幾乎所有非標融資渠道收緊時，飲鴆止渴似的無息的預售資金成為了救命稻草。
中國還沒有全國性的針對預售資金的嚴格監管制度，多數時候只是倚仗於開發商的自律，如果他們願意，預售資金可以被用來償還欠債，維持現金流。
幾年前，當廣州的一名購房者所認購的期房遲遲無法按時交付時，她憤怒的將監管開發商預售資金的銀行起訴到了法院，對於為何多達9億元預售資金會被挪用，這家銀行的回覆是：
天知、地知、你知、我知。
過去，地方政府部門樂於開發商把雪球滾大， 但是，如今他們更擔憂開發商的樓盤爛尾失控。
今年夏天，當黑龍江省對全省範圍的樓盤做過排查後，發現了多達117個樓盤已經爛尾，多數的原因是開發商資金鍊斷裂。
最近的這個週末，有四位購房者舉著寫有“綠地還錢”的紙牌站在了綠地集團上海總部前，他們3年前花費了近4000萬資金在這家企業購買了房產。
而如今，這家世界500強無法交房，當法院判定其須退還購房款的情況下，其甚至無力及時支出這筆資金。
過去，購房者與房企的談判從來並不對等。但是，情況似乎發生了變化，當購房者抗議時，政府部門開始對房企做出激烈反應。
今年春天，被發現裝修以次充好後，江蘇省一家法院甚至破天荒的判令開發商富力地產賠償每位購房者數十萬元的差價。（見《保衛九大開發商》）
叄
十年前，中國市面上被銷售出去的住宅至少三分之一是現房，如今，這個比例只有十分之一。
這期間，雖然房企的投資快速增長，但是，其中來自購房者的定金和其他預付款的資金增長的規模是前者的兩倍。
即使是穩健的開發商出於業績指標的考慮，面對手頭的資金，他們也更願意把它投入到新項目的獲取和滾動開發中去，而不是更多投入到那些已經拿到預售資金的項目。
2017年5月，中國房地產的新開工和竣工面積形成了歷史性的剪刀差，直至今日都未能實質縮小，這是改開以來從未持續如此長久的變化，對此，可查看雪貝財經在兩個月前曾寫過一篇文章《等到雪球向下時》。
監管層也正在遏制危險的勢頭：新開工面積增速在加快，而竣工面積增速在下降。今年至前9個月，這種鴻溝已經超過了17個百分點：前者同比增長了8.6%，後者同比下降了8.6%。
截至今年的三季度末，中國住宅的新開工面積已經比竣工面積多出了11.9億平米，超過中國整個2018年的房屋竣工面積。
是的，開發商們已經欠下了一座2016年的上海城。
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