對於新房營銷而言，在渠道這個環節，現在真正的痛點，其實不在於渠道費率高低，而是缺少規範化管理和強勢的品牌背書下的話語權。
新房營銷上，中介渠道竟然動輒敢向開發商喊出10%的費率，這似乎是妖魔化新房渠道的一個封印。
但可惜，這只是一個莫須有的概念和幻覺。
當開發商留給自銷團隊只有1%的佣金、反而願意給渠道開出10%費率的時候，其實可以考慮降下來9%的房價，難道不比渠道和自銷的效果都更好？
所以，這是一個偽命題。
房子賣不出去的時候，大家都要用渠道，尤其是現在熱點城市都在調控。
至於渠道費率的高低，總有波動——
房子好賣就低、房子難賣就高；房子根本賣不出去的時候，就出現了誇張的渠道費率；但實際上，
渠道佣金點位再高，該賣不出去的房子，還是賣不出去。誰都說不出來現在新房銷售上，渠道佔比到底是多少。至於渠道壟斷新房營銷，更是臆想和猜測，但這些傳聞挺能嚇唬人。
新房的案場上，是房地產業最滋生腐敗的重災區，而渠道返點就是最容易利用的環節。
渠道營銷與高佣金分銷完全是兩個概念，當新盤願意給渠道幾個點的費率、而留給自銷團隊或代理1%、2%的佣金點位的時候，問題出在哪裡？恐怕只有幾個在新盤說了算的人在微笑。
最近天津住建部門專門在內部會議上明確，限制天津新房中介機構的佣金點位不得超過二手房，即2.5%。
那麼，天津當地的新房渠道費率是不是已經高到讓政府、開發商撓頭？並不是。目前，天津較大中介機構的渠道費率，其實就維持在2.5%左右。
就一般市場行情而言，新房渠道的費率要略高於二手房，但也只會維持在2%~3%，不會太低，也不會過高。
新房營銷上，如果渠道費率虛高，至少要警惕兩個風險：
一是水分和成本太大。比如洗客，就是中介機構把以前的、虛假的客戶，當作新拓的、有效的客戶帶到案場，進而推高了渠道成本，也消耗了自銷團隊。
這是一些小中介慣用的套路和手段，由於缺少對渠道的嚴格管理，鑽了空子，小中介只管把人頭帶到案場，越多越好，但至於成交轉化的效果，並不操心。
二是腐敗空間。發生在新盤營銷的案場腐敗，包銷、渠道返點等，這些都是房地產業腐敗一直剜不掉的痼疾。
治理新房營銷的腐敗，單從渠道環節，讓政府調控的有形之手伸得更長，把渠道佣金費率壓下來，這是能夠起效的，但隨之而來的問題更多。
另一個應對方法就是管理更加規範、話語權更強勢的中介機構，因為新盤上說了算的幾個人，始終要對銷售業績負責。而規範化管理、話語權強勢的中介機構，會讓這幾個說了算的人，在業績與尋租之間，二選其一。
拾遺君曾經接觸過一箇中介機構的老總，2012年之前他們都在做新房渠道，其中一年僅給貴州的一個樓盤帶客，就帶出來了上百萬的佣金，但是最後一分錢佣金都沒有結算回來。
這個老總為此停了5、6年的新房業務，直到2018年加入了一個大型的、品牌的經紀平臺之後，他和經紀機構才又重新開始了新房業務。
所以，對於新房營銷而言，在渠道這個環節，現在真正的痛點，其實不在於渠道費率高低，而是缺少規範化管理和強勢的品牌背書下的話語權。
而且前端的盤源獲取、後端的結傭，則更是優先於佣金費率爭議的行業難點。
新房營銷上，自銷團隊、代理商和渠道，不存在壟斷的爭議。 但是如今在不同的樓市週期裡，各自的價值和效果，確實又有不同程度凸顯。
在這兩年，渠道之所以受到關注，甚至受到質疑。一是因為房地產調控之下，自銷團隊賣不動，代理商要發力，同時更有必要用渠道幫忙找客戶，齊心協力、盡其所能地拓客，才能找到客戶賣掉房子。
二是整個房地產市場從增量房市場過渡到存量房市場，目前全國十幾個城市都已經是由二手房交易佔主導，這是房地產市場不可逆轉的大趨勢。
之前各個城市的二手房中介，手裡已經攢下來越來越多的客戶，擁有最多客戶、同時最接近客戶的中介機構，才是最強的新房渠道。從二手房向新房轉化一定比例的成交，這也是現下的趨勢。
至於所謂的中介機構搶完了房地產媒體、新房代理的飯碗，完全是不瞭解房地產市場正在發生的趨勢變化，因為客戶不會一直在碗裡。
其實在此之外，新房渠道的作用凸顯起來，還有一個重要的原因，就是這些大型中介機構，對新房營銷而言就是渠道，他們自身也在進化。
鏈家、德佑這樣的大型中介機構，以及貝殼找房這樣的經紀平臺，他們正在進行線上化，也就是建設基於數據、線上化的精準營銷的能力。
當這些大型中介機構、經紀平臺在房地產市場從增量向存量過渡積累了越來越多客戶的同時，它們找客戶的能力也越來越強。
在香港、歐美等發達的房地產市場裡，以中介機構支撐起來的所謂的“渠道”，幾乎意味著新房營銷的一切。
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