從什麼時候開始，喜歡存錢的國人，偏離了“愛儲蓄”的軌道，紛紛背上貸款的呢？
數據顯示，從2000年開始，儲蓄率進入快速持續上漲階段，到2008年，儲蓄率達到峰值51.8%。也正是從2008年開始，儲蓄率逐漸回落，目前降至47.9%，下降了4個百分點。
2008年，正好是10年前，也正是從那時開始，樓市開啟了一波又一波的漲勢。
從2008年後，房地產共有3次週期性上漲，分別為2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至2018.03。
一波接一波的上漲，意味著購房者揹負的房貸越來越重，投機情緒也越來越旺盛，提前買房的“富得流油”，上車晚的捶足頓胸。
西南財大發布的報告顯示，2017-2018年，多套房的住房貸款佔比從62.9%上升至65.9%，超過了首套房貸款，貢獻了60.0%的住戶部門消費貸款增量。
另外，有47.1%的存量房貸在空置房中，造成大量的信貸資源浪費。
在這樣的趨勢下，窮人愛存錢，富人愛借貸，已經成了人們的共識。
這話聽起來很刺耳，卻是我們在過去20年裡看到的事實。
房貸時間選30年，首套房貸越多越好，把時間和額度都用足，成了所有人奉行的買房準則。
問題是，當房價出現下行趨勢時，30年的房貸，還需要按部就班的還款嗎？
也不是。
貸30年的潛在邏輯是：雖然期限長，利息支出更多，但房價假如持續上漲，多出來的利息支出可以忽略不計，房產升值的同時，現金購買力相應縮水，相當於房貸越還越少。
假如房價持續回落呢？如果下跌的幅度夠大，你用30萬的首付、70萬的貸款，買了一套100萬的房子，房產總值如果跌到70萬以下，就意味著首付打水漂，房子成了“負資產”。
千萬別覺得房價下跌離我們很遙遠。
統計局發佈的70城房價指數顯示，10月份，二手房降價的城市增加到了35個。時隔55個月來，70城市中再次出現二手房價下跌過半的情形。
超過50%的城市開始下跌，這是10月份的表現。
到了11月份，中國房地產測評中心近日發佈的《2019年11月中國城市住房價格288指數》報告顯示，十大城市主城區二手住宅平均價格同比下跌0.96%。十大城市中，重慶、天津等8個城市同比均下跌。
一半以上的城市正在滑入“下跌”通道，我們身上的30年房貸，要不要“提前還清”？
筆者覺得，要分3種情況。
1，中西部三線以下，非大都市圈的偏遠城市，非自住剛需，並且是2016-2018這段時間買的，可以考慮。
原因在於，房價下行週期，小城市首當其衝，賣出變現的週期也會變長，2016年之後買的房子，一方面價位偏高，另一方面房貸利率動輒上浮20%以上，一旦房價快速下行，房屋價值會快速縮水，早點還清減持更合適。
2，提前還房貸的這筆錢，是否有更好的用途？
這是個很關鍵的因素，對一個年收入不超過15萬的三口之家來說，月供、車貸、人情往來、上有老人要養，下有子女要教育，如果手裡這筆款項有重要用途，暫時把房貸這回事往後放放也是可以的。
3，假如你買房時間較早，比如2011-2013年間，甚至還享有利率折扣，或者使用的是利率較低的公積金貸款，即便房價下跌，房屋總值也不會縮水到你買房時的地步，這種情況是不必提前還房貸的。
此外，遇到以下的情況，用內行的話來說，就算有違約金也要把房貸提前還清。
別奇怪，提前還房貸收違約金很普遍。
前段時間看過一個報道，杭州一名網友預約了提前還款，但銀行卻告知要賠償六個月的提前還款違約金，合計接近四萬元，過去兩年半付了接近20萬的利息。
需要明確的是，地區不同，城市不同，銀行不同，房貸合同不同，收違約金的方式也不同。
我大概整理了一下，我所在城市幾個銀行之間的區別，可能跟大家的情況有出入，僅做參考。
中行是兩年內還款需收違約金，工行則是一年內還款，按提前還款金額*貸款執行月利率*1個月收取提前還款補償金。
建行是滿一年還貸不收違約金，農行則是3年內提前還款收1個月利息。
接上文所說，哪些情況下，寧可有違約金也要提前還清呢？業內人士說的很清楚。
第一，賣一換一，改善一族，等著換房子。
孫宏斌最近演講說，每個人都看看自己周圍的10個朋友，這十個人裡，至少有5個人天天想著換房子的事。
雖然房子住的大小、小區是否高端，不會讓人難到無法忍受的地步，心大的人該吃吃該喝喝，沒絲毫影響。
但是，聽過了無數“勸人知足”的道理，對改善一族來說，依然是耳旁風，想換房的人，遇到合適機會仍然會出手。
急著換房咋辦？當然得要把原來的房子賣掉，結清貸款，辦理完解抵押之後方可出售買新房，在換房的目標下，有違約金顧不得了。
第二，資金週轉意願強烈，必須賣房變現。
也許是一次變故，也許是生意場上需要週轉資金，對一般人來說，房子是用來住的，但對有的人來說，房子是再好不過的信用抵押品。
前段時間看到一條評論，特別有趣。
這位老闆抱怨道：為什麼我的工廠想貨款一點用來週轉，以機械設備抵押，銀行評估過價值只能貨款五至六成，而一套房子明明造價只值一二十萬元的價值，它賣的是天價幾萬元一平，銀行也按七成貨款給買主，他為什麼不按造價的7成貨款給買主？
這話說的有點抬槓，不過從側面確實反映了房產是信用抵押的“硬貨”，如果遇事急用錢，提前把房貸結清，是非常可靠的大額變現渠道。
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