■文|二鸣
环京楼市一直存在着AB两面，A面是真，B面是假。错综复杂的环京市场，有人抓住时机，资产翻番，也有人失误进场，高位站岗。
『01谣言四起的环京』
前段时间，南京六合、天津滨海新区、三亚在同一天发布了针对特定人群购房放松政策，而与此同时，燕郊放松限购的消息也传得沸沸扬扬。
不过相关工作人员也很快做出辟谣，确定并没有接到相关通知。
燕郊限购松绑只是一些人的一厢情愿。
不久后，大厂也传出有两个楼盘售楼处发生抢房事件，现场拍摄的视频甚至登上了抖音热门。
环京楼市又要起飞了吗？
然而，真实情况却总是那么讽刺。
网传遭抢房的楼盘是北京悦二期。据一位大厂土著朋友透露，这是当地一个颇有争议的问题房，只不过换了一个宣传名而已。此前购买该楼盘的大量业主，四年了还不能正常网签，且正在为此事大规模维权。
这样的楼盘，稍有良知的环京中介小哥都不会去碰，现在竟然被包装成一个遭抢房的楼盘！环京楼市的坑真的让人有些应接不暇。
环京楼市就是一部炒房史。这里炒房成风，炒楼花，压房现象屡见不鲜，开发商的违规操作也非常多，五证不齐就开盘的比比皆是，还有一些楼盘因债务问题被查封，开发商跑路也时常发生。
当然，环京楼市的混乱，部分无良中介也有不可推卸的责任。
环京中介经常会释放一些利好的谣言，多以一些热点地区为主。比如，最近又出现“外地人直接网签”——出自永清某中介小哥朋友圈。
『02环京调控要看北京』
10月末，北京中原市场研究部发布环京楼市三季度数据，其中住宅市场成交1.55万套，环比上涨26%，成交均价1.23万/平米，环比下降13%，呈现量涨价跌之势。
环京的市场现在太冷了，所以自上而下都在试探。
为什么只是试探？
因为环京市场所有政策的制定都要看北京的脸色。
双十一当天，深圳对普通住宅标准修改，仅看容积率和面积。取消了原有标准中对价格的限制，按照新标准，深圳很多房子，一下子可以省掉几十万的“豪宅税”。
深圳普宅标准调整后，上海、北京也有传闻会跟进深圳，调整普宅标准。
因为北京的特殊性，即便要调整政策，也是一线城市里最后一个调的，只有上海先调整了，北京才有可能调。
但是第二天，上海就做出直接表态，不会调整。
北京暂时没有放松调控的可能，环京楼市放松也只能先等着。
调控暂时不能放松，现在市场上又出现了许多打着“环京”概念的伪环京楼盘大肆宣传， 比如某专家极力推崇的易县、怀来等区域。
在这里，我必须要提醒广大想要在环京置业的朋友：环京很大，但是真正有投资价值的区域真不多。
『03环京最有价值的板块』
我们知道，除了政策之外，人和钱是影响房价涨幅的两个最重要因素。
观察下面这幅北京地图，可以看出，北京整个西北部都被高山环绕，其中西部为太行山，北部为燕山，不利于人口和产业的导入。因此，产业东南移是北京发展的主要趋势和方向。
北京产业东南移的三大政策发动机是：
通州副中心
北京新机场
雄安新区
临通州板块包括，燕郊、大厂、香河，也就是我们通常所说的“北三县”。
【燕郊】
燕郊与通州仅隔一条潮白河，西临通州城市副中心，北接顺义，距离CBD车程只有30分钟，从地图上看北京将燕郊紧紧怀抱。
据说现在每天有近40万人来往于北京和燕郊之间，他们白天在北京工作，晚上回燕郊睡觉。
在区域划分上，燕郊地块以102国道为界，主要分为北城与南城。
北城主要由燕顺路板块和老城区板块组成，这几年发展一直优于南城，交通、配套都比较完善，项目集中，二手房流动性更好，另外根据规划，未来平谷线通车后，将在燕顺路设站，北城价值还会进一步提升。
不过北城开发较早，道路太窄，又容易被淹，想扩充修路，也无地可修。
而南城的规划先于发展，主干道和配套设施同步建设，未来会有大片绿地，虽然教育、交通、生活配套等还不尽完善，但是居住舒适度要优于北城。
关于在燕郊置业，自住的话可能南城更好，投资更倾向于北城。
【大厂】
燕郊到北京有一条102国道，但是大厂到北京只有一条很窄的小路，从地图上看，大厂与通州只隔着一条潮白河，但是这里却缺少一座桥。
有了这座桥，大厂的区位优势才能发挥到极限，同时大厂的地价也一定会一夜暴涨，所以这些年关于修建厂通桥的呼声越来越高，但是却一直不肯动工。大厂的价格，也因此打了折扣。
不过，北京交通委方面也提到了关于M101的规划，未来将和平谷线、地铁6号线在副中心站换乘。
根据专家推断，这个M101就是2017年副中心轨道交通思路里提到的D1线，此前D1线就是规划到大厂的，沿着甘棠方向走然后过河进京，大厂终于要崛起了！
但是不要高兴太早，按照以往的经验，北三县的交通规划变数很大，而且建成也是十几年之后的事情。
在区域划分上，大厂分为潮白新城，夏垫和县城板块，而潮白新城距离通州最近，也是大厂最具发展潜力的板块。
整个潮白新城由华夏幸福一家打造，从土地规划到影视基地、人工智能等产业布局等，都让潮白成为大厂一枝独秀的区域。
交通上，京唐城际铁路，设立大厂站，规划中的平谷线齐心庄站也紧邻潮白新城。
夏垫板块可能价位更低，但是最推荐的还是潮白新城。
需要注意的是，大厂毕竟还是新城，在售项目销售较少，市场以投资客为主。开发最早的英国宫，目前入住率也不足50%，当地也没有形成二手房市场。
【香河】
在地理位置上，香河是北三县中离北京最远的。
但是从香河走京哈高速到国贸只需要40分钟，反而超过了拥堵的102国道的燕郊，和一条小路的大厂。
另外，香河是北三县产业支撑最强的地方，家具业是香河的传统产业。此外，京津冀汽车零部件交易中心，京东电商园，可口可乐分工厂，牛栏山酒香河生产基地也都在这里。
区域上，香河分为北部新城，老县城和安平板块，直接享受通州利好的是北部新城，也是北京购房人群最集中的区域。县城虽然配套成熟，但购房人群主要是当地的刚需，安平板块位置较远，还需要交通规划落地。
说完环通州的北三县，就要说一下环新机场的廊永固了。
10月25日，官方对外公布了大兴机场临空经济区规划。具体来说，大兴机场临空经济区的服务保障区建在大兴南部，重点承载航空科教、特色金融、休闲娱乐、科技创新服务等功能。
大兴机场临空经济区的航空物流区建在廊坊广阳，重点承载航空物流、电子商务、综合保税、国际会展、航企服务等功能。
大兴机场临空经济区的科技创新区建在永清，重点承载航空导向的研发创新、科技孵化、高端制造、科技金融等功能。
固安
当大兴机场临空经济区规划公布后，人们惊奇的发现，此前呼声一直很高的固安被踢出了局，可以说是对固安楼市的当头一棒。
但是也不能否定固安楼市的价值，毕竟固安与北京的物理距离，决定了固安楼市价值的基础。
区域上，固安分为北部新城，中部老城区，南部温泉新城。
北部新城也是华夏幸福一手打造的固安产业新城，形成了以电子信息、汽车零部件、机械制造为主的现代制造业基地。并且与大兴接壤，配套也在不断完善中，是北京购房者最集中的地方。
固安南部蕴藏丰富的地热资源，尤其是牛驼镇及周边有多家温泉度假场所，同时还有永定河自行车运动公园，农业花卉基地等，度假资源丰富。
但是投资的话还是要首选北部新城。
【廊坊城区】
大兴机场位于大兴区和廊坊广阳交界处，前面我们已经提到，大兴机场临空经济区的航空物流区将建在广阳，同时广阳区也是廊坊市的老城区，配套成熟，广阳区也成为廊坊城区最有价值的投资板块。
另外，安次区板块也是老城区，市场热度较高，购房需求主要来自于本地改善。开发区板块、万庄板块、龙河高新区板块属于产业新区，配套欠缺。
【永清】
永清是环京区域中综合实力比较弱，也是比较低调的。
2016年12月，京台高速北京段正式通车，自北京出发20分钟即可到达河北，自永清出发30分钟便可到达北京南三环，永清房价也乘着环京上涨的势头起飞。
永清的板块划分比较细碎，根据金茂作出的划分，永清包含新空港板块、生态新城板块、工业新城板块、老城区板块和亦庄新城板块。
其中，永清的北部三区新空港、生态新城、工业新城的市场热度最高，因为这里紧邻北京，有京台高速助力，再有大兴机场临空经济区科创新区的加持，永清北部三区板块价值会进一步抬升。
但是，永清北属于新城，配套基础设施不完善，周边没有居住氛围。另外，永清市场从15年才开始有开发商入驻，市场很不成熟，单纯依靠北京提供的利好发展产业，也有些身不由己。
【雄安新区】
2017年雄安新区横空出世后，就一直没有太大动作，但是从今年看，雄安已经跃跃欲试了。
5月7日，雄安新区拟征收河西村与龚庄村的全部土地，面积共约158.86公顷，这标志着雄安新区的的拆迁安置工作正式启动。
雄安新区，被视为中国经济未来增长的发动机，但是现实呢？
1978年，深圳特区有人想大干一番，2017年只想抢一套房。
环雄安一带更是急不可耐，像定兴、徐水纷纷化身征地狂魔，打着景观带、产业园的幌子，行房地产之实。
对于环雄安板块的徐水、定兴、高碑店、霸州来说，个人的建议是谨慎进入。原因只有一个，运用行政手段规划的城市新区，未来有极大的不确定性。
最后，我们总结一下，环京区域最有投资价值的板块目前看只有两个，一是环通州板块，二是环机场板块。其中，环通州的北三县中，燕郊＞大厂潮白＞香河北；环机场板块中，固安北≥廊坊广阳＞永清。雄安新区千年大计，现在仅仅是个开始，千万不要被各种概念洗脑，盲目进场。
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