【“近觀日本”是旅日作家陳藥師在界面新聞開設的專欄，講述日本的商業和文化】。
東京房價引人矚目。東京KANTEI是當地最知名的房地產調查公司之一，他們一直密切關注東京房價的走勢，也致力於對環境問題的改善。最近，這家公司發現，越來越多普通家庭在東京買不起房子了，買不起房子的原因是很多人開始買房導致房價上漲……
他們提供的數據試圖證明這個觀點：2018年在東京都銷售的新建和二手住宅價格與年收入之比均超過10倍。新建住宅的房價收入比為13.3倍，二手住宅為10.49倍。新建住宅連續7年、二手住宅連續6年上升，刷新最近10年的最高紀錄。
當然， 東京畢竟是輝煌的大都市，人口相對集中，土地相對匱乏。那麼我們把視野拉到日本全國來看會怎樣呢？東京KANTEI提供的數據是，日本全國新建住宅的平均房價收入比為8.09倍（日本全國平均值），較2017年的7.81倍出現擴大。幾個相對重要的城市的房價和年收入比的數字依次是：京都府（11.95倍）、神奈川縣（11.1倍）和沖繩縣（10.36倍）也超過了10倍。
總之，日本房價也在上漲。為什麼日本房價開始一路上漲呢？我們先來看看日本人對買房這事兒是怎麼看的。美國哈佛大學的著名學者傅高義曾經生活在東京郊區一個小社區內，他耗費了10多年的時間進行田野調查，目的是洞悉日本中產階層的生活狀況，最終他寫成了《日本新中產階級》這本書。
經過他的觀察發現，一般日本家庭的父母很少攢錢給孩子用來買房，年輕人大學畢業之後通常會選擇租房或者借宿在父母家 ，等到工作穩定、婚姻生活開始了，再攢錢付首付。甚至有些新婚的年輕人也不著急買房，而是按部就班的工作、攢錢再用來付首付。
傅高義說，1960年代，日本房價的首付款是家庭年收入的兩倍。簡單計算，如果一個家庭年收入是10萬元，那麼首付就是20萬元。其實相對來說買房還沒有那麼艱難。彼時，日本人的婚姻也很有意思，通常是男方攢夠首付來買房，女方則提供傢俱和一些日常用品。公平合理，童叟無欺。
隨後，日本迎來了經濟高速發展的黃金時期，房價和收入共同成長。1964年，日本民間住宅建設總數比1954年增加了約70%，而且是量價齊升。
1985年，廣場協議簽訂，日元開始快速升值，房地產價格飆升。從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。
當時，瘋狂的房價並非沒有引起理性的關切。學者大前研一就指出，東京房價的飆升是金融機構和房地產商人的陰謀，受害的一定是老百姓。他指出，房價一定會跌落一半。
事實上比他猜想的還要誇張。根據《日經新聞》提供的數據，2014年，銀座7丁目的成交價格只有盛況時的四分之一不到。
泡沫崩潰之後，日本人對買房就心存忌憚，尤其是年輕人。而日本房屋所有者和租房的人都很重視契約精神，租房不會發生隨時讓你離開的情況。而且，日本也沒有學區房的概念，只要你住在學校附近，都可以平等的申請讓小孩入學。
所以，就連我最喜歡的日本女明星石原里美都是租房生活的。
那麼這一輪日本房價增長有什麼原因呢？一方面是由於明年東京奧運會將召開，房價自然會隨之增長。另一方面，從2019年10月，日本消費稅從8%增長到了10%，這也促進了一些準備買房的人趕緊下手。
一位日本友人在東京經營一家餐廳，一家三口人起初生活在租來的公寓中，一直籌備攢錢買房。在消費稅上漲前，他算了一筆賬 ：假如一套住宅的建築價格是4000萬日元（80平米左右），約合人民幣247萬，而增稅後需要支付的消費稅將從320萬日元增加到400萬日元，相當於多付人民幣5萬元左右。
隨著房價走高，住房項目也在紛紛湧現出來。同樣是東京KANTEI公佈的數據：以東京為例，2018年11月東京開工新建的商品房達到6953套，同比增加了70%。
可這種趨勢會延續多久呢？還未可知。日本有媒體認為，隨著消費稅上漲、奧運會的結束之後，購房的趨勢有可能下降。但政府並不希望看到樓市遇冷。於是，日本政府擴大了減稅措施，將房貸減稅政策的年限從10年延長到13年；另外，還把購房補貼的發放對象從年收入510萬日元擴大到775萬日元，約合人民幣48萬元的人群，最高發放金額也從30萬日元提高到了50萬日元約合人民幣3.1萬元。
日本政府確實在想盡辦法刺激經濟，讓更多的人買房，比如，一些金融機構推出了女性貸款的利率優惠政策，畢竟，日本內閣府平成25年版老齡社會白皮書預計，日本女性的平均壽命在2050年將超過90歲……時光漫長，在自己的房子裡享受晚年是件愜意的事兒吧。
（注：本文僅代表作者個人觀點。責編郵箱：[email protected])
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