豔姐說
昨天開始，一則福晟將被世茂收購的消息在地產人的朋友圈刷屏。
地產圈中各種截圖直指一個事件：位列Top50的福晟，正在將集團手中的地產板塊整體出售。
而潛在的買家，正是同為閩系、今年新晉“併購王”的世茂，以及四大AMC之一的東方資管公司。
據說，買方的盡調團隊這兩天已經進場，月底將完成盡調，框架協議已經簽署。世茂、東方與福晟三方的股權比例暫定為4:3:3，世茂來操盤。
一場發生在地產圈的整體併購大戲，在無聲中上演。
如果真如市場傳言所預測，這場交易對地產圈影響之深遠，超出任何人預料。
01 世紀大併購的
4點啟示
這場世紀大併購帶給我們以下幾點啟示：
①鯨吞將成為收併購的常態：過去在房企之間的收併購案例，如融創收購融科，保利併購中航，都是由全國性巨頭重組地方性中小型企業，併購雙方在銷售額和資產量上差距明顯，總體呈現的，仍是大魚吃小魚的常態。
但本次交易的雙方，在體量上的差距並不十分懸殊，據相關消息，本次的交易額可能高達2000億，隨著行業集中度的加劇，以往以個別項目為單位的收併購機會會越來越少，但類似本次的大魚吃大魚的刺激戲碼，將會更多上演。
②門閥時代，地產行業的容錯度會越來越低：不得不承認，地產行業頭部的格局已基本穩固，Top5、Top10的門檻已達到讓後來者怯步的程度，甚至到了2020年，Top20的門檻也將突破2000億。
在這種情況下，後來者除了奮力奔跑，還需要指望身前的對手自己犯錯，才有可能實現趕超；而稍不留神犯錯的企業，則將承受巨大的代價和懲罰，本次交易的被併購方，曾是穩健經營的典範，也一度成為衝擊行業Top20，乃至Top10的熱門，但在瞬息萬變的行情之下，連續踏空節奏，加上應對失當，終於釀下今日的苦果。
③中型房企的風險和道路抉擇：在千億房企已經變成路人標籤的當下，大批還在衝擊千億，或是剛剛邁過千億的中型企業是選擇繼續臨淵羨魚，加足槓桿極限狂奔，把自己變成行業風險點，還是選擇退而結網，修煉好內功再衝刺，抑或是量力而行，迴歸初心，乃至金盆洗手。
第一條路無疑是火中取栗，本次被併購方就倒在了上面；第二條路需要極大的勇氣和高明的遠見，用一時的不甘和落寞換取長遠的未來，典型如本次的收購方，在早早衝入前十後開始調理內功，從財務到組織再到產品全面發力提升，終於迎來王者回歸，在已鎖定本年前十的情況下，接下來兩年憑藉今年大舉收併購獲得的土儲，該企業也將成為Top5的有力競爭者。
④希望被併購方的員工，能得到較好的善後：本次的被併購方企業曾經嘗試過多種方法自救，包括推出了大量的內部購房優惠更名和高收益的內部融資計劃，大量員工也因此被轉嫁風險而身陷泥潭之中，本次交易有望為持續近兩年的紛擾畫下句號，也希望相關的員工能得到妥善的善後和補償。
02 “接盤俠”的如意算盤
而對於出手接盤的世茂來說，這也的確是一樁Good Business。
①收併購一大優勢是利潤率可控，據說世茂收併購資產可以做到接近30%的毛利潤率，約12%-13%的淨利潤率。而且這個標準是沒有預測價格的上漲，比拍地好太多了。
②在此前，世茂的收併購方的一長串名單裡，粵泰、萬通、明發等日子都不太好過，尤其部分房企遭遇流動性風險的事情已經不是秘密。
③世茂這波操作是典型的“機會型併購”，抄底意味明顯。很多收購項目都已經是箭在弦上，一些開發商年關難過，正好抓了這波機會。
④許世壇曾公開對外表示，對前20強、前50強、前100強的企業都有一些收購合作的項目，不過還沒公開，2019年是世茂的併購大年。
無論怎樣，世茂在收併購上的“兇猛”，是規模趨勢，也不失為一種辦法。
03 行業前途難測
Top50也不是舒適區
2019年是福晟的的水逆之年，問題癥結幾乎都和錢有關。
福晟的經歷，其實是很多閩系房企在上一輪地產週期中的縮影。
曾渡過了風平浪靜歲月靜好的十年發展時光，外界未曾料到2015年該房企的突然爆發，成為名震地產江湖的拿地大戶，其風格剽悍，大併購、高週轉、高槓杆即便同為閩系陣營的房企也為之側目。
回頭看這家企業近幾年的發展歷程，堪稱整個地產行業的生動縮影，該企業自15年起大幅吃進土地，在收併購領域的探索和成果領跑全行業，土儲水平一度一枝獨秀，甚至該房企在土地市場最瘋狂的2017年，還專門召開發佈會宣揚在土儲方面的驕人成果，迄今這在行業內還是頭一遭。
可隨著房地產行業在2018年開始進行深度調整期，該房企未能如預期般憑藉土儲優勢實現規模和行業地位的突破，反而受困於大量存貨無法變現，陷入了經營的泥沼。
風雲莫測的市場，最令人敬畏的地方就是，你永遠不知道下一秒會有什麼危機出現。
一切經歷似乎都在告訴我們，行業的不確定性已經使得TOP50的開發商不再高枕無憂。
主編：張豔
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