購物中心營業額和租金是核心經營數據，通過對數據不同角度的觀察可以描繪一個更全面的商業市場，更重要的是相關因素分析告訴我們營業額和租金是可以“改變”的，從而提升經營業績。
購物中心營業額與租金數據
數據按照營業額降序排列，整體來看營業額越高租金也越高，而高營業額的項目更多在一線城市，同時面積也更大！這驗證了普遍的經驗認知。
換個視角坪效和單平米租金：
注：以上面積數據為網絡公開信息，可能存在統計口徑不同從而影響實際租金單價與排名，但不影響結論。
各購物中心之間排名有了明顯的變化，西單大悅城單位租金和坪效都是最高，“小”體量的項目看起來更“美”：鄭州國貿新田、西安cityon、成都來福士排名上升。一般來說面積越小租金單價也越高，這同經驗依舊是相符合的。
再換個視角，每一元租金創造的銷售：
各個購物中心的排名又發生了較大的變化，西單大悅城、國貿新田租金看起來是貴的， 好場的租金也的確不便宜，排名變化的原因似乎不再那麼“明顯”！
這是不是與租戶業態結構有關？由於不同業態毛利水平和銷售量級的不同而使得承租能力不同：服裝、化妝品等業態租金承受能力更強，家居、兒童等業態租金承受能力較弱。
購物中心的銷售數據通常是瞭解購物中心經營狀況的核心指標，但結合租金數據可以更全面的瞭解購物中心：營業額的整體租金產出如何？單位租金表現又怎樣？單位租金產生的銷售是否合理？
有了項目的租金數據，更重要的是可能找到租金和銷售“提升”的方法。
租金影響因素與預估邏輯
基於行業知識和數據的結合，將租金影響因素分解後建立預估模型。
影響租金的因素多而複雜，即便在相同的商圈/項目，單位租金也會因樓層、面積、業態、具體落位不同存在差異：
某購物中心不同租戶單位租金：
數據顯示即便同一個項目，不同業態之間的單位租金可以相差近30倍，而相同業態不同品牌/不同位置的租金也可以相差幾倍，租金預估的確是一件非常困難的事情。
但租金背後也有一些共同的規律可循：營業額、租戶業態結構、周邊街鋪租金等都可以幫助預估租金。下面來看一些主要的影響因素。
2.1、購物中心營業額，營業額越高租金往往也越高：
挑戰在於營業額的影響因素也較為複雜，例如購物中心所處商圈的消費者數量、競品等：
西單大悅城2KM商圈主要數據：
如果把每個項目周邊的相關數據計算出來就可以發現一些線索。
上海購物中心2KM數據列表：
購物中心營業額與人口關係：
注：為方便對比，數據做了標準化處理
購物中心營業額與商圈人口數量基本呈現正相關，同樣的可以找到更多的因素，模型的價值在於可以預估出具體的數值。
2.2、開業日期與首次招商狀況：
新商戶都會有免租期，新開業項目往往是免租期最集中的時期，而競爭或者其他因素可能需要優惠條件才能有較高的出租率，因此新開業項目租金往往較低，隨著經營狀況的逐步提升，商戶的租金也開始穩步增加，租金收益隨之提升。
有些項目會對“期望”的個別品牌給出更優惠的租金價格甚至各種補貼，這僅限於個別品牌用來提升購物中心品質，一開始會降低租金水平，但只要品牌有較好的經營業績後期也會貢獻更多的租金。
2.3、品牌業態結構與品牌優化：
不同業態的商品成本與毛利水平完全不同，承租能力也自然有差異。
各業態承租水平：
注：以上數據來自網絡公開資料的積累與商業從業者訪談綜合得出。
進一步細分，餐飲內的正餐、快餐、咖啡廳、水吧等之間也存在差異。
- 同樣的銷售額，服裝飾品類的租金往往較高，教育生活服務類的租金則較低。
- 經營優質的購物中心如果沒有主力店，那麼租金收益也會更高。
- 如果購物中心面積過大往往需要一些“填場”的業態，這類商戶不僅承租能力低也有更強的議價能力，會降低購物中心租金收益。
購物中心租戶業態數據可以幫助量化此方面的差異：
某購物中心內各業態商戶數量：
佔比：
細化到主要品牌有助於更深入的分析：
品牌調整是例行的招商工作，正確的調整會幫助項目持續獲得良好的租金回報。
2.4、街鋪租金：
購物中心租金定價往往很少參考街鋪租金，但購物中心經營的狀況會直接對周邊的街鋪租金產生影響，從而使得街鋪租金與購物中心租金之間有一定的聯繫。
北京購物中心租金和街鋪租金對比圖：
兩者的關係：
數據顯示整體上兩者呈現比較強的正相關性，但在具體項目上有比較大的差異。
2.5、其他因素：
影響購物中心整體租金的因素還有很多：例如越來越多的地鐵造成的雙首層、極佳地段的展示店、各種展覽活動等都可以提升租金收益。
a、雙首層：首層由於有更多的客流往往租金更高，雙首層自然會提升租金，隨著越來越多地鐵與購物中心聯通，幫助B1層商鋪產生類似1層的高客流，為購物中心帶來更多租金。
b、極佳地段的商業：如果品牌開店更多用於展示和體驗，那麼往往就可以支付更高的租金，因此有相關資源的購物中心可能超越同行水平租金。
北京東方新天地直連地鐵，同時一層商鋪也是優質的展示資源：
公開資料顯示，租金佔比銷售超過30%！(大部分項目在20%以內)
c、優質的活動：公開資料顯示K11莫奈展幫助商場提升了70%的租金收益。極佳的展示地段和優質的活動只屬於少數地標性項目。
其他：物業費收入。
物業費雖然不同於租金，但整體上也構成收益的一部分，不同商戶的物業費也是不同的，但其差異遠小於租金差異。
以上是影響租金整體收益的相關因素，具體到單個的鋪位，還有更多方面需要考量。
從以上因素來看，租金是“可以改變”的，因此預估租金不僅僅提供一個數字，更提供數字背後的邏輯來幫助日常的工作，細化到不同的城市、不同類型的項目，持續的跟進相關數據能夠給一線的業務招商人員豐富的參考資料，結合商業的藝術可以取得更好的成績甚至“突破”目前的市場水平。
預估租金需要營業額、業態結構、具體品牌、周邊街鋪租金等數據，並且需要持續的數據更新，因此這是一項持久的工作。
預估的誤差
租金的複雜性導致了其預估誤差是難以避免的，我們來看看本次預估的誤差水平。
此次預估的租金與誤差：
從有限的數據來看預估的效果超過我們的預期，如果對比所有項目真實的數據也難以避免可能發生較大的誤差。值得指出的是：誤差還有可能是不可控因素產生的，例如某個項目的產權是分割的，模型預測的是整體的數值，而項目方可能僅會統計持有部分的租金收益；或者項目方為了某方面的原因來人為干預租金使得租金表現在短期內符合需要，因此傳統的調研手段也是補充。
如何使用租金數據？
“靜態”的租金數據可以幫助衡量城市、商圈的投資回報水平，這樣商業地產開發/品牌開店就可以結合自身的銷售測算來做相關的決策，更重要的是調整影響租金的因素能夠幫助“改變”租金，這才可能帶來更多的價值。
4.1 購物中心投資：結合租金數據來測算項目成本能否滿足投資回報的要求？對於優質地段的不同方案租金回報分別是多少？結合更多因素來優選哪種方案？
商業部分投資回報測算示意：租金收入是投資決策的重要參數
4.2 購物中心觀察：市場上參考的購物中心或者競對購物中心發生了哪些變化：租戶品牌調整、活動、改造，這些變化對自我項目有哪些借鑑？
凱德、萬達在不同的城市不同的項目之間對比：
4.3 購物中心調改：如何更合理的淘汰商戶同時引入新的品牌？相關的商務條件如何？對項目未來產生的影響是怎樣的？
某購物中心歷年各業態新租戶引進數量變化：
數據顯示購物中心每年都會做品牌調整，其中餐飲最多，女性消費相關的麗人業態、咖啡／飲品／冰淇淋、品類零售和服裝，都屬於租金貢獻較多的業態，同時還需要配置服務、培訓、休閒娛樂等品牌。這種調整會基於租戶健康的生意而逐步提升整體租金水平。
4.4，輕資產拓展/購物中心收購：目標項目歷史租金收益如何？背後是什麼原因？更專業的商業管理團隊能夠做哪些提升？
通過相關數據監測可以從幾千家項目中篩選出備選目標項目，並分解到每個城市的具體位置：
4.5 品牌租金議價能力：不同的品牌在不同城市不同項目租金議價能力不同，通過品牌門店租金數據對比購物中心相關數據可以歸納出不同議價的方案，幫助品牌租金“更合理”。
租金數據庫
租金的預估需要積累多方面的數據並在商業理解的方向指引下完成：
▨ 5.1 結果數據：購物中心整體數據、各業態數據。
▨ 5.2 影響因素數據：業態結構、每年品牌調整變化、周邊商鋪租金。
▨ 5.3 特色數據：每個購物中心品牌都因定位不同而有不同的租金佔比銷售合理範圍，例如某些品牌租金佔銷售比目標在20%、而有些僅是10%、某些項目5年就到天花板需要改造提升租金，某些可能需要持續使用10年。
以上一整套的數據庫構成科學決策的堅實基礎。
預估的營業額和租金，與公開數據差異對比：
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