Zrp珍惜

开发商开发建筑的成本包含土地成本，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发期间税费、开发间接费用等。

下面分别计算下（按住宅计算）：

1、土地成本

开发商拿地价格是8000元一平米，按照目前容积率上限2.5来说（每个城市容积率规定的都不一样，2.5按石家庄住宅最高计），平均到建筑面积地价约为3200元/平米，也就是说这个楼盘的楼面价就是3200元/平米。

2、前期工程费用

前期工程费指建设前期支出的项目可行性研究、总体规划、设计、水文地质勘察、三通一平等等费用，这里取个比较高的均值每建筑平米为150元。

3、建安成本

建安成本包含：土建费用、设备及安装费用、材料、施工用水、电费、质检费、监理费、装修费等费用，建安成本一般在2500-4000元之间，这里取个较高的均值每建筑平米按3500元。

4、基础设施费和公共配套设施费

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用；公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如菜市场等商业网点）等所发生的费用。

当然基础设施费不一定都包含所有以上所提项目，具体的包含什么还是按照当初规划时候来的。取均值约为1900元左右。

5、税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，约为1000元/平。

6、管理费

包含工作人员工资、社保、出差等等费用，约为500元/平。

7、开发商利润

约为1500元/平。

综上，再加上比如财务融资费用、销售费用、物业的甩项工程等等一些隐性成本，价格起步应该在13000-15000元/建筑平米左右。

请大家多多留言回复，谢谢各位看官老爷了。

i荧光

按楼面价8000算，契税（3%）240，建安成本约4500（如计算地下室总建面单方3200），前期配套费240（各地差异很大），园林约400-600，营销和管理费800，还有财务成本和其他税费。粗略计算毛坯建面单价16000是正常利润水平的售价（8%左右）。

开发商拿地的楼面价是按计容建筑面积计算的，所以不要再谈什么按建筑面积还是套内面积卖房了，羊毛出在羊身上，计算单位不同而已，总价还是一样。

自在

按高层（33层）计算，楼间距55m，道路、学校、其他服务设施占地等，分摊到楼盘基础平面（宽度15m）应该在5.5~6x8000元，即在4.4~4.8万元，也就是说土地总成本分摊到建筑面和里大约1330~1500元/㎡。

另根据2009年水泥和钢材价格（现价格基本持平），水电暖材料及门窗等材料价格均有不同程度增加(略高)，施工费的增长等综合考虑应该是1500~1600元/㎡（2009年在1250~1400元/㎡）。

另外资金利息、管理费、公关费、销售成本、税费和不可预见性支出应增加300~350元/㎡。

绿化、排水等工程应该在100~150元/㎡

总上所所述，按最高计应该在1500+1600+350+150=3600元/㎡。具体销售价格应该是开发商的意愿了。

13931192319

如果我是开发商，我的拿地价是8000元一平，那么我就卖12000元一平，其它开发企业不服的可以放马过来！估计很多人会说，如果真是这个价格卖，恐怕亏的连裤子都穿不上了，但我要说的是：未必！

拿地价格只是房子定价的因素之一

不可否认，房子的价格是与拿地价格有很大关系的，但是最终影响房子的价格有着太多的因素，所以，看拿地价来做定价参考意义不是很大。

房子的价格构成大致可以分为土地成本、前期费用、建筑安装、园区环境建设、营销成本、财务成本及房地产开发企业的预期利润等。

第一，房子定价与城市规模有着最直接的关系。

一般情况下，前期费用、建筑安装的费用相差不大。但是，城市规模不同，营销的成本就会相差很大。

第二，项目品质与房价有着很大的关系。

房地产开发企业对项目品质的要求，会对园区环境建设的成本影响非常大，这就会直接导致房价成本相差很大。

第三，其它因素的的影响。

除了城市规模、项目品质，财务成本和房地产开发企业对利润的要求对房价的影响也是非常大的。

开发企业的营销策略对房子定价产生了最直接的影响

不同的企业或者对于不同的项目，房地产的营销策略都是不同的。前面我说了，如果是我的项目，我的定价可能只是12000元每平。因为这个价格，足以打动对这个项目感兴趣的所有人。

用一个较低的价格，换取一个大大的眼球，然后在慢慢涨价，这也是很多开发企业常用的手法。一个真实的案例是，某国内大牌开企业，9000元一平拿地，精装修房子，定价在16000元左右，毫无疑问，这个价格是用来吸引眼球的，这价格买到的，恐怕不会是什么好位置的房子。

在2015年前后，曾经有开发企业完全无畏市场的行情，自己顶的房价就是雷打不动，最终成就了豪宅的标杆形象。

所以，单纯的靠一个地价就来预测房价，没有其他的因素作为参考，显然这个价格定在12000元，肯定是没有问题的。

老亮说房

如果说楼面地价是8000的话，基本上要加上4500到5000，才是楼盘的成本。我这里刚刚有个项目的成本结算。这里包括了建筑造价（含一层地下车库）、配套和规费、管理营销财务三项费用。税费要根据售价以及可能的利润计算增值税、所得税和土地增值税来测算。就是说卖13000才勉强持平。

金陵邵雪松

在回答你的问题之间我们先来说说土地成本：

土地成本：我们这里所说的土地成本指的是从招牌挂开始的，属于土地二级市场，也就是最终的土地成交价格；其包含了土地出让金、契税、土地使用税等；

在这里说一下土地出让金：国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。目前这一款项是房价的主要成本之一，基本能占到总房价的45%左右；

除了土地出让金还有契税以及土地使用税，当然随着开发年限的增长还有相应的土地增值税，关于这些税金就不多说，基本占房价的1-2%以内。

在这里我给你一下，我们公司在做项目前的一个成本预测情况表：

这个就是一般的房地产公司在做项目预测的时候，做的一个成本测算比例。按照这个比例计算的话：

8000/0.45=17777.8元，也就是说土地成本我们按照房总价的45%计算的话，那么这个项目的销售均价应该在17777.8元左右，当然我们这里说的客是均价，那么再按照一房一价的原则，根据你的需求不同的楼层、不同的户型又都有不同的价格。

超哥说房产

一般来说，土地价格会涨到房价的三分之一。

按道理来说拿地价格8000元一平米，最后房价会在24000元一平米左右。

但问题的很多时候开发商都不讲道理，在楼市行情火热的时候，开发商七八千拿到的土地，最后开盘的时候能卖出四五万的价格。

所以到底卖多少，就要看开发商有没有良心了。

不过现在来看，因为限价政策的存在，开发商在销售的时候房价已经被控制在一定范围内，所以很难卖出天价，甚至有时候还必须面临亏本的事实。例如前段时间苏州某楼盘就出现这种情况，楼面地价达到2.6万/平米，但新房开盘售价只有2.8万/平米，这样的价格下开发商亏的连底裤都要赔了。

在楼市行情冷清的时候，市场并不会出现房价超出土地价格太多的现象，这对于购房者来说绝对是一件好事。实际有数据显示，在这两年里，土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68，也就是说土地价格占据了房价7成左右。

如果不是因为政策限制，打死开发商也不会卖出这么便宜的价格，也就是因为这种做法今年市场上出现了一大批倒闭的开发商。

楼盘网

这个问题，你要再说明一下：

1、哪个城市，一线二线和三线四线的成本会有差异，配套费税收政策会有差别。

2、容积率是多少？别墅和高层价格差别很大。

拿地楼面价8000元/平米的话，估计也不是很小的城市了，毛坯房高层产品的的话预计售价14000以上开发商能不吃大亏，要是保证差不多的利润，售价要达到15000-16000元/平米左右。

楼市新评

18000-20000之间！低于这个价格开发商会亏！因为税收占了很大一部分！再加上建筑，营销，宣传，员工，还有代理机构！等等，

兵153348578

16000起！

拿地价格8000，售卖价格至少是拿地价格的2倍，也许更高！但是2倍是起步价！开发商很精的，可以说没有人能真正搞懂开发商的套路！你想嘛，拿地8000，还要缴税，人工费就包括工人的工资啊，成本啊，许多许多，光工人的工资怕都是几百万吧！开发商是真正的赚钱，他只有以2倍的价格来售卖，才有钱赚！不然没得钱赚，开发商都要垮！就以重庆为例嘛，这几个月开发商到处在拿地，而且都不便宜，随随便便都是上万，是拿地价格哟，以重庆目前的房价来说，以后这些价格真的不低，至少都是2万起了，而且目前很多地区房价都是2死左右了，特别是中心点的位置！动不动就是2万！

开发商现在拿地8000，我估摸着至少16000的卖价，16500多也是有可能的！

關鍵字: 工程费 容积率 房产