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提前还房贷，利率不会降，但是总的利息会减少。

目前房贷利率是银行根据不同的资信，所购房产状况，期限来制定的，双方签订合同予以确认，不能单方面更改。

在央行（五年期以上）贷款基准利率上，银行根据国家政策以及考虑个人资信上浮或者打折。而提前还款，其实是一种违约行为，不同银行对违约金的征收标准不尽相同。提前还款并非想还就能还，除了可能要支付违约金之外，银行会设定一些附加条件，比如对已贷款的年限的规定。

央行贷款基准利率下调了，房贷利率才会因此下降。比如上个月，央行宣布5年期以上房贷基准利率为4.80%，此前为4.85%，下调了5个基点。大家的房贷利率就在下调后的基准利率基础上按购房合同确定的系数上浮或打折。

所以，提前还款，欠款的总数减少了，利息会相应减少，但是不会因为提前还款改变利率。

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不会，提前偿还房贷不会改变房贷利率，或者说房贷利率的变化和你是否提前偿还房贷是没有任何关系的，但是提前偿还部分房贷是有两种方式的。我们以100万房贷本金，房贷利率4.9%，期限30年，等额本息还款，1年后提前偿还50万，做为案例来进行分析：

1、月供不变，减少年限

在原来初始的条件下，月供是5307元，利息总额是91万元，要到2049年12月才能完全把房贷偿还完毕，那么我们在一年之后，也就是在2020年12月份的时候就提前偿还了50万元，那么在月供不变，减少年限的情况下，那么月供依然是5307元，但是最后的还款期限是2030年4月，差不多是缩短了19年。这个缩短幅度是很大的，提前偿还掉50万，但是偿还年限却缩短了19年。而节省的利息是74万，利息支出是大大减少了。这是因为相当于只贷款了48万左右，而且房贷期限是10年，所以才会造成利息大幅减少。

2、偿还年限不变，月供减少

第二种方式就是偿还的年限依然不变，是2049年12月，但是月供从5307元下降到了2584元，下降了2700多，这个下降的比例还是比较大的，总共节省的利息是44万，和第一种方式相比节省的利息要少了30万，最重要的原因还是两者的期限不同。

总结：提前偿还的方式是有两种的，缩短年限保持月供不变的情况下，那么节省的利息是最多的，不过这个对资金实力的要求是比较高一点；使用哪种方式其实还是在看个人的经济实力情况。

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如果提前还房贷，把剩余的贷款还款年限改成5年以内，那利率会降吗？

先说答案，利率不会降。但由于您提前还了贷款，借的钱少了，还款年限也缩短了，将来需要支付的利息会减少。

我们的还款利率在什么情况下会发生变化呢？先看看利率受哪些因素影响

01 基准利率

基准利率是由中国人民银行发布的，全国统一的标准，目前5年以上购房贷款的基准利率是4.9%，这是在2015-10-27号发布的。

基准利率发生变化，已经申请的贷款的利率会随之发生变化

02 利率上浮或下调系数

上浮或下调的系数由各商业银行自行调整，会紧随国家经济或政策变化，是一种比较灵活的金融手段，也是现在楼市调控的主要手段。目前全国首套购房利率上浮10%-20%左右，各地会根据当地市场的实际情况灵活制订。如果我们购房签订借款合同时正好赶上利率上浮，则在整个还款周期都是上浮的，这个系数保持不变；同理，如果签的时候正好赶上下调，则整个还款同期内也是下调的。

利率系数发生变化，不影响已经批贷的借款合同，只影响新申请的。

所以，提前还款并不会影响还款利率，利率系数变化也不会影响，只有国家基准利率发生变化时才会影响。

提前还款可以有效的减少利息的支出，我们还月供的时候是按月还的，其实利息也是按月计算的，金额越大，时间越长，产生的利息就越多，所以如果提前还款就相当于少借了钱，利息肯定也就减少了，这也是最好的省利息的方法。

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不会的，贷款合同一旦签订，无论如期还款还是提前还款，贷款利率都是不变的，当然除非是逾期贷款，可能会被罚息，需要多交额外的利息，一般情况都是不变的，而且最主要目前房贷利率方面，无论是贷款20年还是30年，利率都是不变的，因此提前还款利率也不会变。

一旦贷款后签订合同贷款利率就不能改变，不过这个旧的房贷政策，新的房贷利率是可以改变的，现在房贷利率从基准利率变成LPR，可以在签订合同之前与银行协商一段时间内重新定价利率，至于一年以上，虽然利率可以改变，但是上下浮动的利率不会相差多少，合同里面都会写明，而且是根据当时最近的LPR而定的，如果未来LPR上涨，贷款利率也会上涨。

这个意味着无论是否提前还款，贷款利率都是不变，即使变动也不是根据个人意愿去改变的，而是根据市场环境去改变，现在新政策推行房贷利率市场化，未来市场利率很难估计，值得一提的是每个城市都有不同的加点，LPR如何改变，加点都是固定的。

最后，有钱的话个人建议还是不要提前还款，未来最不值钱的就是贷款，由于每年都有通货膨胀还有货币贬值，房贷经过20年或者30年，会不断缩水，现在有钱应该拿去投资，赚取更多的资金，既然有足够金钱这个代表还款没压力，那就应该好好利用房贷，等待其缩水，而房贷缩水，房产升值，变相我们的资产在升值。

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众所周知，房贷利率有两种标准，一种是5年期以上的利率标准，另一种是5年期以内的利率标准。

如题主所说，如果有人申请了5年期以上的住房贷款后，结果手里的资金比较充裕，想提前偿还部分房贷，然后把剩余的贷款年限改成5年以内，房贷利率会不会也按5年以内的利率标准下调呢？

答案是不会的，除非你把以前的5年期以上的房贷全部还清，然后再另签合同，申请5年期以内的房贷，只有这样才会按5年期以内的房贷标准计息。这样虽然理论上行得通，实际上很难做到，因为这相当于二次贷款，而且这么短的时间，完全没有必要。

为了减少不必要的利息损失，购房者在申请房贷按揭的时候，最好统筹考虑一下自己未来的收入情况和利率情况，如果利率比较高，就尽量缩短房贷年限；如果自己未来收入增长，预期比较明确，就尽量选择等额本金方式。

一旦房贷合同签订之后，如果提前偿还，通常会造成利息损失，因为我们初期偿还的资金，利息占比比较高，而且提前还款还要缴纳部分违约金和手续费，这样算下来，房贷综合利率更是显得非常高了。

举一个简单的例子供你参考一下，如果你房贷需要60万元，你的月均可支配收入为6000元，每月基本生活支出为1500元，那么可用于偿还房贷的资金是4500元，假如房贷利率为5.5%，根据房贷计算器结果，你的房贷周期最好选择在16年以内，还款总期数大约为192期。

其实这种方法非常简单，就是一种量入而出的计算方法，根据你的月均还款能力和房贷利率，按照贷款总额倒推贷款时间，而不是随意选择一个整数位的贷款时间，比如很多人不做任何计算，而是选择20年30年这样的贷款周期，结果最终往往会为提前还款而苦恼。

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按照银行贷款利率执行标准，把剩余贷款还款期限改为5年内，确实在基准利率上要少一些。2019年对于房贷的变化较大，比如由LPR市场贷款基础利率代替基准利率。

原来贷款利率的计算方式为：基准利率＋基准利率×银行贷款上下浮比例。而现在的贷款利率为货币基础利率＋银行增减幅利率。这有什么不同呢？

我国商业贷款五年期以上基准利率为4.9%，而一至五年期为4.75%。那么，如果题主将贷款还款期限更改为五年期以内，那么贷款利率的计算方式：4.75%＋4.75×银行贷款上下浮比例。从基准利率的角度讲，确实有着下降。

而在2019年10月份以后购买房产以后的贷款，执行的则是：LPR货币基础利率＋银行增减幅利率。现在银行增减幅利率多为1%。LPR市场公布的有两个利率，一个是一年期利率，另外一个为五年期利率。如果想改变为五年期以内的还款期限，执行的还是与五年期利率一致，没有什么改变。如果改变为一年期以内，利率却是有着下降。

当然，不管你是银行的利率计算方式，有一个情况需要了解。银行贷款的合同是双方的，并不是说单方要改约就能改变的，这是需要与银行协商改约的。改约，需要支付一定的费用。

其实，将剩余贷款年限改期，是没有必要的。虽然利率有下降，但市场有通胀，并且货币在自己手中具有一定抵御风险的能力，有效分散资产的风险。最重要的是，贷款利率并没有下降很多。银行基准贷款利率一至五年期为4.75%、一年期以内为4.35%，没有很大的降幅。

如果降幅超过2%，提前还款还是不错的，但降幅没有超过1%，也就没有必要。

题主可以通过理财的方式对冲房贷利率，比如你将剩余还款的资金进行中低风险等级理财，年化收益率为4%。如果你贷款利率为4.9%，那么实际你付出的贷款利率为0.9%，也就对冲了一部分，要比提前至五年还款的方式给予自身资金的流动相要强上许多。

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利率是不会降低的。

部分提前还款有两种方式：

• 第一种方式是降低月供金额，还款期限不变；
• 第二种方式是月供金额不变还款期限缩短。

银行采用的一般都是第一种方式，第二种方式对于系统的要求比较高，很多银行都是不支持的。即使采用第二种方式贷款的利率也是不会发生变化的。

我们都知道银行的贷款利率是跟期限有关，五年以下的基准利率和五年以上的基准利率是不同的。但采用的基准利率如何是由放款的时候决定的，中间是不能发生变化的。

要知道，对于提前还款，很多银行都不会痛快答应，要采用个性化的提前还款方式，很多银行也不会支持。现在你要求提前还款，之后利率还降低，那银行更不会愿意了。

房贷是所有贷款中利率最低的一种贷款产品。为什么银行会选择让这种贷款利率最低呢？就是因为这种贷款的期限非常长，属于薄利多销的一种表现形式。现在你缩短了期限，还要降低利率，那银行就会赔本。

这就好比你买100台原价1000元的手机，价格是900元。现在你只买50台，还要求价格变为800元。这怎么可能？

对于已经发放的贷款来说，想要降低利率，只有一种途径，那就是等待基准利率的下调。可随着lpr机制在房贷上的运行，基准利率再进行调整已经不太现实了。所以就目前的情况来说，想要降低房贷利率已经不太可能了。

除非说对于已经发放的房贷基准利率统一变成lpr利率。国家调整lpr的话，房贷利率也会随之下调。对于存量房贷利率调整为lpr，人民银行是有这个计划的，但是短期内可能不会实现。因为这对于银行来说系统开发，业务调整工作量非常大。甚至还涉及到与客户重新签借款合同的问题。

总结：

对于提前还款来说，我个人倾向于不要修改还款期限，期限越长越好。我一直以来的观点就是你的月供是不可能再升高的，但是你的收入大概率是会随着时间的推移，工作经验的增加而提高。

月供之于收入可能会越来越不算是个事儿。五年前买的房，月供可能只有2000多块钱，当时的工资也就才3000块钱，可现在2000块钱的月供对我来说几乎不算什么。

银行研究僧

提前还贷、缩短房贷还款年限，只能减少贷款的利息，而不能降低利率！

要知道，除非央行降低基准利率（亦或者LPR利率调整），否则无论你怎么操作，房贷利率都是不会降低的！

房贷利率会调整么

2019年10月8日之前，房贷利率是由“基准利率＋浮动比例”组成。其中，这个比例，有可能上浮、也有可能下浮！

• 一旦签订了贷款合同，这个上浮比例是不会有任何变化的！但央行调整利率之后，其实际执行的利率，也会随之调整的！
  

• 比如，2018年办理房贷，利率基准上浮20%，则执行利率为：4.9%×（1＋20%）＝5.88%。2025年，央行降低基准利率至4.5%，则房贷利率也随之可调整为：4.5%×（1＋20%）＝5.40%。

而10月8日之后，房贷利率按“LPR（五年期）＋加点”来执行。其中，一旦合同签订后，这个“加点基数”，也是不会发生改变的！但LPR利率，却有可能产生变化的！

至于说，何时会调整，这就需要看当时贷款合同如何约定的咯！有可能是每年1月1日调整，也有可能是其他！

换句话来说，不管贷款人如何操作，房贷利率调整只可能是因为央行基准利率（或LPR）调整而随之调整！其他情况，贷款利率都会一直保持不变的！

缩短还款期限，只能起到减少利息的作用

这个比较容易理解！原本贷款期限20年，现在通过提前还贷，将期限缩短至5年。贷款期限减少了，当然其对应的利息也会随之降低的，这还有啥异议么！

总之，房贷利率一般是不会进行调整的，除非LPR或基准利率发生改变！而提前还贷，只能减少利息，并不能降低利率的，这一点一定要明确了解才行！

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财经者思

朋友们好！谈到买房，除了祖孙三代凑钱，自然离不开贷款…而且一扛就是一二十年…但，和拥有一个家相比，这都不算什么！可是房贷的利率，也实实在在是个负担，目前平均都在5.3%左右…如果提前还贷，肯定可以缩短时间！但明确的讲：提前还贷，并不能降低房贷利率，而且涉嫌违约，需要和银行提前沟通好…

首先，从目前全世界的房贷实际来看，有两种利率！一是固定利率制，即在还款周期内所有的利率固定不变！二是浮动利率制，简单讲利率随市场变化，例如央行调整的贷款利率，那么在还款周期，内房贷的利率也会被调整…

第二，提前还贷，有违约嫌疑！目前房贷利率实行的是一对一谈判，是根据不同的资信，所购房产状况，期限来制定！不能单方面更改！而提前还款，其实是违反了约定…当然，目前银行也比较人性化，通常经过沟通是可以提前还款的，也不会收取费用…

理财迦

您提前还房贷，并不能改变原有合同的房贷利率，最多就是节省一部分利息支出。实际上，房贷合同签订后，直至还款周期结束，这期间内除非是房贷利率（五年期以上）的基准利率下调，商业银行才会跟着下降房贷利率。

从今年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。这是相对于过去以央行五年期贷款基准利率而言的，比如说，之前的房贷利率基本都是在4.90%的基础上上浮或者打折，有些是5.39%，也有5.88%的。而现在都是在4.80%的基础上加点形成，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求。

不管各地的房贷利率最终加点多少形成，合同期限内固定不变。请大家注意:借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期通常为一年，待利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式必须要在合同中明确约定。这段话请各位要谨记！！！

说到这里，我顺便解答一下很多人关心的问题，那就是每月20日发布新的贷款市场报价利率（LPR）后，就有很多小伙伴来问我会不会下调房贷利率水平，实际上，对已购房者来说，并没有影响，只会对新购房者产生影响。而已经处于还贷款中的朋友，是否重定价关键就看你与银行的约定，目前最短周期为一年，也可以签订几十年的固定利率。

总之，就算你提前还房贷，也不能改变之前的房贷利率，无论是“房贷新政”前还是之后都一样。只不过今后的房贷利率是以LPR为基准转换。

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