ycoolone

房贷存量合同向LPR过度，这是大势所趋，此前央行改革LPR，就是为了最终实现LPR和贷款实际利率并轨，让贷款利率不止停留在银行间系统，逐渐实现贷款利率实际化，此番房贷利率LPR化，就是一个重大的推进。

那么我们作为贷款购房的买房人，到底选择哪一种对我们来讲核算呢？固定利率很容易理解，就是房贷利率固定，以后的房贷都按照这个进行还款。所谓浮动利率，就是贷款利率水平并不固定，会根据市场实际的贷款利率水平改变，当市场利率增加，贷款利率也会相应的增加，每月还款房贷利息就增加，反之利率降低，贷款利率也会相应的降低，每月还款房贷利息也会减少。

LPR一般每月更新，每月20号公布当期利率水平，通常包含1年期和5年期以上，第二种就是针对房贷，因为房贷通常长期贷款，动辄十几二十年，后期房贷利率就会根据LPR调整。整体来看，LPR呈下降趋势，国家减税降费，降低贷款利率水平，缓解中小企业融资压力。后期房贷利率LPR化，就意味着房贷利率浮动化，只要LPR下调，贷款利率就会跟着下调。

我是Roseview财经，更多问题敬请关注，欢迎一起交流讨论，希望对您有帮助。

Roseview财经

前面已经回答过类似的问题，这次利率调整，我个人倾向选择跟随lpr调整。

为什么这样选择呢？道理其实很简单，因为只有两种方式供选择，我们分别来看一下就知道了。

一、如果选择固定利率

根据人民银行的规定，如果你选择固定利率，对商业住房贷款来说，要保持原来的利率水平。

比如，你原来的房贷利率是6.13%，那么今后你就永远按照这个利率支付利息，无论将来LPR利率怎么变化，都和你没有关系了。

现在来看，Lpr推出5个月了，5年期贷款利率从4.9%下降到4.85%，又从4.85%下降到4.8%，这种趋势是下行的。

从国际上看，2019年有20多个国家下调了利率，日本和欧美已经接近零利率。

这样看来，短期内lpr会是下降的，如果你选择固定利率，就不能享受利率下调带来的优惠。

二、如果选择浮动利率

如果你选择利率跟随LPR进行调整，那就要先确定你的利率加点是多少？

比如你原来的房贷利率是6.13%，在2020年3月到8月期间调整时，LPR仍然是4.8%，那么你的利率加点是613-480=133点，今后你每年的房贷利率就是LPR+133点，这个加点数是固定不变的今后的利率主要是跟随lpr变化。

如果将来lpr变成3.5%，你的房贷利率就会变成4.83%，这样就比6.13%的固定利率低多了。

有人说，如果利率上涨了怎么办呢？确实，如果lpr上涨了，按这种方法，你的房贷利率也会跟着增加，比如lpr上升到5%，你的房贷利率就会变成6.33%，比6.13的固定利率提高了。

我们选择浮动利率的主要原因，就是预期将来lpr会下降，而且现在的趋势是这样的，至于更长的时间以后会怎样，现在谁也无法做出肯定的判断。

这种情况下，我们宁愿选择跟随市场调整，也不愿意去赌一把，再说，现在的lpr是4.8%，整体感觉下跌的空间要大于上升的空间，利率跌倒2%是正常现象，利率上升到6.8%，就有点超乎想象了，这也是选择浮动利率的一个考虑。

总之，如何选择是个人的自由，可以基于自己对未来利率的判断，这里只代表个人的观点，并不是说这个观点就一定正确，仅供参考。

互金直通车

28号，双休的周末央行放了一个大招：

房贷存量合同全部切换成LPR模式。

之所以引起市场关注，一方面是推出时间超过了市场预期，另一方面受众面太广，毕竟现在读文章的你可能就是“房奴”大军中的一员。

核心问题是怎么变？还贷是增加了还是减少了？

01哪些合同需要切换

如果你的房贷合同是按现有LPR方式签署的，那么本次不在受影响范围。

房贷存量合同是哪些呢？

指2020年1月1日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的，参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。

简单说就是非LPR方式之外的都需要进行切换。

02何时切换、何时生效

根据此次央行公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式改成新LPR定价方式。

转换时间上是2020年3月1日到2020年8月31日。

而房贷的周期绝大部分是5年以上，这也就意味着该项政策实质影响是在2021年才会显现，基准则是2020年12月公布的LPR5年期以上数据。

03如何选择

根据此次公告，切换后的贷款模式有两种方式：

一是定价基准转换为LPR，定价模式由原来“基准利率×上浮(下浮)倍数”改为“LPR+银行加点(减点)”。未来每个重定价周期结束都按最新一期LPR重新定价，加点数值则在合同剩余期限内固定不变；

二是定价基准转换为固定利率。转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中个人商业房贷转换后的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

两种方式只能选择一种，机会也只有一次。

不过处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可以放弃转换权。

目前国际上很多国家和地区已经是负利率时代，如欧洲多国、亚洲日本等。

而国内随着经济供给侧结构改革的持续推进，利率趋势长期看也必将是向下。

LPR+加点模式可能更划算。

04听不懂？来个例子

假如你目前房贷合同是上浮10%，实际承担的利率为：

4.9%*（1+10%）=5.39%。

按切换后选择LPR加点方式：

重新定价日2019年12月5年期以上LPR利率是4.8%，2020年的实际利率依然是5.39%，但被切换成两个部分：

4.8%+0.59%（5.39%与4.8%的差额部分）。

这么切换有意义么？

很有意义。

上面我们说了，对房贷的实际影响2020年是没有的，但2021年可能就会显现。

利率的趋势是下降的，假如2020年12月份新一期LPR5年期以上利率变成4.6%，那么实际的房贷利率就变成了：

4.6%+0.59%=5.19%。

LPR会降么？

肯定会！

05结论

房住不炒是核心。

但目前对很多家庭来说房贷压力还是很大，新的贷款方式切换让政策调控更加精确。

未来趋下的利率走势也会进一步降低“房奴”们的供房压力。

Tooz説

我会选择浮动利率，对于那些在犹豫选择哪种利率方式的人，最纠结的就是担心未来的利率变化，吃不准未来的走势，所以宁愿是选择不变，最好没有当前的这场变化，其实，这次利率定价基准的变化是给了我们一个多项选择，第一是你可以选择固定利率，这是给了我们多的一个选择；对于那些担心未来通货膨胀的人来说，你选择固定利率即可。

第二就是你可以选择按照最新的定价基准来继续采用浮动利率的形式，虽然LPR和原来的贷款基准利率有本质不同，但是对于我们这些个人住房贷款的人来说，不必要了解那么深，其实都是一样的，定价基准从贷款基准利率转换为LPR并不会改变未来的利率走向以及利率的绝对值的高低。既然是这样，为什么不换呢？

未来的利率会如何走？其实如果未来的利率如果是上行的，那么房贷利率也自然会上行，也会通过贷款基准利率的上升体现出来，最终你的房贷利率是会上升的；如果未来利率是下行的，那么你的房贷利率也会通过贷款基准利率下降体现出来。

反之，未来的利率下行也是如此，所以，对我们来说，不管是定价基础是贷款基准利率，还是LPR其实都是一样的，我们都承担未来利率上涨的风险，或者是享受利率下行的红利。

笔者个人判断未来的利率下行是一个中长期的趋势，所以选择浮动利率在未来能够享受利率下行带来的红利。至于为什么我判断未来利率下行是一个趋势，笔者已经回答过多次，经济下行、外围经济体下行、M2的增速从十几二十的增速降到了个位数的增速。这些是我判断未来利率下行最主要偶读原因。

壹号股权

我会选浮动利率

区别

浮动利率和固定利率的区别在于是不是会根据市场的情况来调整利率，如果采用固定利率，不会跟随市场波动进行变化，但是如果采用浮动利率，情况就不一样了，会根据市场的实际利率来进行变化。

降息

全球降息潮的大背景下，未来利率会越来越低，特别是中长期的利率来说，会逐步下降，这个跟实体经济的发展有很大的关系，虽然我们还没有降息，但是一些主要的地区已经降息了多次，美联储也在多次加息之后，开始降息了。全球经济下滑的风险很大，为了刺激经济，很多地方都已经开始采取了降息的货币政策，目前欧洲已经有一些地区出现了负利率。如果考虑到中长期利率下行的概率大，那么现在买房采取固定利率，明显不合算，会额外支出不少的利息。

总结

考虑到经济下行风险大，而且我们的利率还处于一个较高水平，有很大的下调空间，全球利率下行趋势的已经很明显了，所以买房的时候选择浮动利率，对购房者更加有利。

大宝的股事

LPR，又名贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率。本次央行新政就是把房贷参考的基准利率换锚成LPR，具体操作就是目前的房贷利率与2019年12月20日报价的LPR（4.8%）作对比，从明年开始房贷利率改成LPR+差值（可正可负）。

LPR与基准利率相比，变化较大，每个月都会根据银行报价进行调整；而基准利率相对较稳定，自2015后没调整过。

本次新政调整，不确定是不是强制全部换成参考LPR，如果给用户选择权，我会选择继续原合同参考基准利率。原因有二：1、短期看LPR的确是走低的趋势，但是房贷毕竟是10年以上的期限，长远看LPR如何操作还不确定。而基准利率牵扯面广，大幅度调整的可能不大，参考发达国家基准利率，我国的基准利率仍是走低的趋势。2、本次计算差值是以2019年12月20日的LPR（4.8%）做差值计算，而最近几年的房贷合同基本都是在基准利率4.9%的基础上浮，如果换锚，这部分用户就无法享受2019年LPR降息（降低0.1%）带来的红利，似乎不太公平，至少应该按4.9%计算差值。

yuanhehai

01 这次调整不是什么新政策，是对原政策的补充，是贷款利率市场化的重要措施

2019年8月16日，中国人民银行发布一则关于改革完善贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）形成机制的公告，要求2019年10月8日起商业银行对新发放的贷款要参考贷款市场报价利率定价，也就与老百姓息息相关的房贷利率要以贷款市场报价利率定价LPR为基准利率，但对于原来已经发放的贷款特别是房贷到了利率调整周期（每年的1月1日）后，应该以什么为定价基准，公告未提及。

2019年12月28日，央行网站发布《中国人民银行公告〔2019〕第30号》，对8月份公告中未提及的存量浮动利率贷款定价基准转换问题作出了规定，就是要解决上面说到的问题，因为今后央行将不再公布存贷款基准利率，事实上2015年以来央行都没有再公布过存贷款基准利率。

所以，这不是新政策了，只是LPR利率市场化改革政策的补充措施，也就是说，

02 公告要点梳理

这份公告很短，但对于大多数非金融人事来说，看完后可能仍然会一头雾水，下面，对公告内容要点逐条解析。

• A. 存量贷款包括哪些，也就是12月28日的公告对哪些贷款产生影响

就是在2020年1月1日前已经发放（包括已签订合同但未发放），且以贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不含公积金个人住房贷款）。当然，2019年10月8日后发放的住房贷款已经不再以贷款基准利率为定价基准了，不在这个范围内，公积金贷款也不在这个范围内。如果是公积金贷款或2019年10月8日后才发放的住房贷款就可以不用理会这份公告。

• B. 什么时候实施转换，也就是什么时候去银行重新签订合同

新增贷款已经全部转换为以LPR为贷款定价基准，存量贷款将从2020年3月1日起-2020年8月31日全部完成转换。也就是说大家可以分批转换，重新签订贷款合同，不用扎堆去银行办理。

• C. 转换的时候有哪几种方式可以选择

转换的方式有两种。一是直接转换为固定利率贷款。二是转换为以LPR为贷款定价基准的浮动利率贷款。注意，每个人只有一次转换机会，只能二选一。也就是说转换后选择了固定利率的，将不能再转为浮动利率；反之，转换为以LPR为贷款定价基准的浮动利率的，则不能再转换为固定利率。

• D. 转换后原贷款期限是否变动

转换后的贷款与原贷款的贷款到期日一致，不会发生变动。

• E. 转换后的贷款利率是多少

这里根据贷款类型的不同，区分为两种情况：

第一种情况：非住房按揭贷款，有谈判空间，由客户与银行协商具体的利率。假如你选择固定利率，就可以与银行谈具体的利率；假如你选择以LPR为贷款定价基准的浮动利率，也就是说贷款利率为“最新一期LPR+加点数”，那你就可以与银行谈加点数（可以为负数）。

第二种情况：住房按揭贷款，没有谈判空间，且转换后2020年的利率与2019年利率保持持平

一是如果转换为固定利率，则转换后的固定利率为等于原合同最近的执行利率水平，一般来说就是在2019年底时的执行利率水平。

二是如果转换为浮动利率，则根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时间点的影响（在2020年3-8月之间任意时点转换均可）。加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），加点数在合同剩余期限内固定不变。

举个栗子，某A君商业性个人住房贷款原合同期限30年，剩余期限15年，原合同利率为“5年期以上贷款基准利率上浮10%”，现现执行利率为4.9%×（1+20%）=5.88%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，则转换时某A君房贷的加点数应为1.08个百分点（5.39%-4.8%=1.08%），且这个加点数在转换后的合同期内都保持不变。在此后的第一个重定价日（假设为2021年1月1日），执行的利率将调整为“2020年12月发布的5年期以上LPR+1.08%”，此后每年以此类推。

• F. 转换后有什么变化

若转换为固定利率，则转换后基本没有变化。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。若转换为浮动利率的，则还需要确定一个重定价周期和重定价日。即可以与银行约定长于1年的定价周期，也可以约定1月1日以外的其他日期为重定价日。

03 建议转换后选择浮动利率

一是建议转换后不要选择固定利率，而是选择“LPR+加点数”的浮动利率。原因很简单，就是基于当前及今后很长一段时间里，贷款利率是下降的，只有在转换时选择浮动利率才可以分享利率下降的好处。

二是建议转换后的重定价周期尽量短（但房贷的重定价周期最短为一年）。这也是基于当前及今后很长一段时间里贷款利率逐步下降的判断。当前，每月公布一次LPR，目前已呈现LPR逐月下降的趋势，只有重定价周期越短，才能及时享受到LPR下降的“降息红利”。

哲哥叨叨财经

有折扣的选固定，上浮的选lpr把

DF2114

美联储已经推出QE4，全球央行降息大幕开启！就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。

關鍵字: 房贷利率 中国人民银行 宏观经济