房企分化愈發明顯。這廂民營企業忙著調整組織架構保業績，這廂央企依舊底氣十足，大手筆增資。
12月9日，招商蛇口發佈公告，其子公司招商前海實業聯合前海投控分別對前海自貿投資增資，交易共涉及資金1458.16億元。交易完成後，前海投控和招商前海實業仍各自對合資公司持有50%的股權，招商前海實業對合資公司擁有控制權，合資公司財務仍將繼續由招商蛇口並表。
因增資一事，12月24日招商蛇口遭深交所問詢。包括13個問題的問詢，涉及變更募資用途是否合規、增資事項對上市公司的影響、注資資產的評估方法、未納入增資對價項目具體情況等。招商蛇口顯然做足了準備，在兩日內完成對深交所問題的回覆並進行公佈。
由於問詢內容均屬於正常範圍內反而沒有引發市場過多圍觀，倒是招商蛇口自2015年重組上市以來，這一最大手筆的增資1458.16億元引發了市場想象。
對此，資深地產人士表示，“這麼大的資金量，招商蛇口肯定是要做大前海自貿平臺，前海自貿平臺要做很多自持商辦物業，現在地產不好做，招商蛇口在找生存之道。”
其實，此次增資1458.16億元的背後，更像是招商蛇口在純地產之外拓展商業運營的版圖。
百萬土儲落袋
如果此次注資過程成功完成，意味著歷經三年後，招商蛇口前海土地整備過程進入尾聲。
12月9日，招商蛇口公告稱，招商前海實業、前海投控擬分別以其持有的招商馳迪公司100%股權（估值為643.68億元）及前海鴻昱100%股權（估值為729.08 億元）對前海自貿投資進行增資。招商前海實業同時將以現金形式增資，以補足兩者之間的85.4億元差額。此次交易金額合計1458.16億元。
早在2016年9月，招商蛇口子公司招商前海實業與前海管理局旗下前海投控共同投資設立了合資公司前海自貿投資，雙方各自出資5億元。此次增資完成後，招商前海實業和前海投控仍分別持有50%的股份。
前海自貿投資是推進前海2.9平方公里土地整備和開發建設的主導平臺。繼去年底招商蛇口正式簽署《土地整備協議》、《合資合作協議》後，今年4月30日招商蛇口與前海管理局完成前海土地置換，前海土地整備工作已全面完成。
公告稱，招商馳迪獲42.53萬平方米的置換土地，前海鴻昱獲用地面積約為50.14萬平方米。兩家企業總置換土地面積達92.67萬平方米。
按照規劃，上述土地儲備中，居住功能用地將佔到10%，12%將用作總部及產業用房和人才住房，剩餘部分將主要用於商業用途。
金融機構對此次增資基本給與積極評價。華創證券認為，考慮到前海合資合作範圍內全部的用地將由合資公司負責開發建設，並由招商蛇口合併財務報表，後續或將推動公司銷售和營收快增，並將推動公司淨資產規模明顯提升，進而進一步降低負債率。
中金公司指出，前海片區土地整備、合資協議落地後，將增加招商蛇口在前海片區的優質土地資源，對應貨值超2200億元。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，招商蛇口的增資行為將使得招商蛇口獲得對前海自貿的參與權和控制權，實質上是獲取前海自貿區的土儲和開發權，為招商蛇口的可持續發展打下基礎。
業績轉折點？
千億貨值的土地儲備對於招商蛇口無疑是利好，這對於經歷下滑困擾的業績也將是一劑“強心針”。
根據招商蛇口披露的三季報，前三季度，實現營業收入255.43億元，同比下降24.39%；歸屬於上市公司股東的淨利潤50.93億元，同比下降38.46%。第三季度單季，實現營業收入88.56億元，同比下降30.77%；歸屬於上市公司股東的淨利潤1.95億元，同比下降83.21%。
不過招商蛇口想要讓這塊“蛋糕”迅速變現則存在難度。風財訊注意到，招商蛇口獲得的近百萬平米前海土地中，有78%將用於商業用途。商業用地價值兌換需較長時間。招商蛇口方面也曾表示，整個前海片區的開發週期將在5-8年。
雖然商業用途的地塊也符合招商蛇口園區開發與運營的業務需求。即以土地為載體，通過提供基礎設施、生產空間（如寫字樓、研發樓、 廠房、 倉庫等）及綜合配套服務。但是也要注意到，招商蛇口2019年上半年社區開發和運營營收同比下滑-29.8%。
一種可能性是，伴隨前海地塊的落袋為安，招商蛇口將加大對自生運營能力的提升。從開發轉運營，這意味著企業將獲得相對穩健的現金流，不過同時也將放棄一部分規模和速度。
2019年中報顯示，招商蛇口擁有的可出租物業總可出租面積317.61萬平米，包含公寓、住宅、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業中心等多種業態。報告期內，公司實現出租收入13.54 億元，同比增加9.87%，總體出租率82%；報告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州等地擁有酒店客房1829套，酒店收入 3.48 億。
近兩年日漸下降的存貨週轉率也在證明招商蛇口速度的放緩。根據風財訊統計數據， 2018年前三季度招商蛇口的存貨週轉是2686.84天；2019年上半年是4030.63天，而2019年前三季度的存貨週轉天數為4033.86天。
一位熟悉招商蛇口的人士向風財訊表示，“招商蛇口並不打算在前海簡單賣地賣房子，而希望通過綜合運營，實現穩定現金流。”
對此，優淘城總裁薛建雄表示，“這麼大的資金量，招商蛇口肯定是要做大前海自貿平臺，前海自貿平臺要做很多自持商辦物業，現在地產不好做，招商蛇口在找生存之道。”
的確，此次招商蛇口增資前海地塊的背後，其中獲得商業用途地塊可以讓招商蛇口擁有做大“園區開發及運營”的基礎，創造更豐厚的現金流。不過，招商蛇口前海土地貨值轉換需要時間，至於後續土地紅利的釋放價值有多大，還需驗證。
（風財訊 黃小妹/文）
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