根据央行发布的《2019年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，针对下季度的房价，有26.5%的居民预期会“上涨”，比例明显低于第三季度的29.3%；51.5%的居民预期“基本不变”，高于第三季度的50.3%；11.1%的居民预期会“下降”，高于第三季度的9.8%；10.9%的居民“看不准”，高于第三季度的10.6%。通过纵向比较来看，购房者的房价预期看涨的少了，看跌和看稳的多了。
其实，不仅购房者的房价预期出现了转变，最近这一年以来，业内相关人士也纷纷转变自己的看法。冯仑表示，房子已经差不多了，未来购房者该担心的不是房价上涨，而是房价会下跌，不是买不起，而是卖不掉。孙宏斌表示，这次楼市调控一定是长期的，大家不要抱有侥幸心态，应该理解新形势。经济学者钟伟则表示，如果有人咨询，现在都是劝大家先不要着急买房。显然，看空房价的队伍越来越壮大了。
那么，为什么购房者和业内人士纷纷转变了预期呢？笔者认为，究其原因，除了严厉而又密集的房地产调控以外，归根结底是房地产行业正在逐渐走向十字路口，楼市行情发生了与以往大不相同的变化，而且越来越多的人意识到了这一点。那么，房地产市场到底发生了什么变化呢？
楼市行情开始出现3大转变
第一，居民杠杆率水平增速较快
根据央行数据统计，过去10年，我国居民部门杠杆率从不足18%上升到了60.4%，其中浙江、上海、广东、重庆等省份均超过全国平均水平。笔者认为，杠杆率增速较快与快速上涨的房价密不可分。从房价收入比来看，目前深圳、三亚、北京、上海、厦门等城市均超过20倍，也就是说，不考虑其他因素，至少需要存够20年才可以买下一套房。因此，通过加杠杆买房成为绝大多数人的选择。
数据显示，截至2018年末，我国个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%，换言之，在居民所有的负债当中，超过一半都是房贷。其实，具体到现实生活中，很多家庭还会向亲戚朋友借钱买房，所以因为买房而产生的债务可能要比统计更高一些。不难看出，居民杠杆率水平增速较快，意味着居民负债压力增加，这必然会影响对其他商品的消费，从而使得生活质量下降。
第二，空置率过高的问题引人关注
过去十多年，随着房产金融属性的扩大，买房成为许多人投资赚钱的工具，他们往往只囤不住，只为坐等涨价然后转手卖掉，所以这就带来了空置率的问题。中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授在研究报告中明确表示，目前我国城镇住宅市场的整体空置率已经达到了22.4%的水平，其中一线城市要高于二、三线城市，总体来看城镇地区空置住房已经超过5000万套。
在笔者看来，虽然目前国家对于空置房并没有相关的统计，但无论是从机构数据还是切身感受来看，空置房并不在少数。关键是，过高的空置率使得住房资源分布不均，结果就是刚需买不起，囤房客住不完，这就浪费了大量的住房资源。对此，潘石屹曾公开表示，有人买了100套房子，但只住1套。因此，未来几年，伴随楼市长效机制推进，以及存量市场到来，房地产税和空置税或是大势所趋。
第三，人口红利逐渐迎来了拐点
根据国家统计局数据统计，目前我国人均住房面积约40平方米，从这个角度来看，目前的住房总量基本可以满足大家的住房需求了。此外，根据中国社科院《人口与劳动绿皮书》显示，从2010年开始，我国65岁及以上老年人口一共增加8320万，而15岁以下少儿人口减少了9017万。对此，报告预测，在老龄化社会快速到来的同时，总人口将在2028年左右出现负增长。
众所周知，要想判断房价的长期走向，未来的人口需求是重要的支撑。但是，根据以上两组数据来看，一边是人口红利逐渐迎来拐点，另一边则是房子基本已经足够。此外，不可忽视的是，未来年轻一代大都可以从爷爷奶奶那里继承到房子，所以房子基本会越来越多。综合各方面因素来看，未来住房需求整体会趋于放缓。
众所周知，过去一二十年，房地产在拉动内需，提高就业，改善生活等方面都发挥了巨大的作用。但是，不可否认，慢慢也积聚了一些可能加剧社会风险和金融风险的问题，比如高房价、高杠杆、高空置。此外，根据中国社科院《中国城市竞争力》报告显示，2018年，房地产对经济增长的净贡献已经由正转负。因此，面对这些问题的出现，过去两三年，国家明确表态要“长期坚持房住不炒”，而且也首次提出了“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”。显而易见，楼市行情已经变了，慢慢的房子或许不再是稀罕物了，作为购房者也应该适当放慢脚步，回归理性，寻找更有价值的东西了。那么，未来10年，还有哪些东西更值得关注、珍惜呢？
这3样东西可能更加珍贵
教育
与房子一样，教育也是投资，只不过周期更长，往往被大家忽略。其实，与房子不同，教育投资的回报率带来的是一辈子的财富，而且几乎稳赚不赔，尤其是对于普通家庭来说，教育可能是改变人生的唯一机会。根据统计，每增加一年的教育，收入可以增加6%到10%。当然，除了收入会增加，往小了说，教育是改变社会阶层，扩大人脉资源的助推力，而往大了说，科教兴国，教育为本，教育是推动国家和社会发展的动力。显然，这是房地产无法匹敌的。
健康
健康是人生的首要财富，有个十分形象的比喻：健康是“1”，而大家追捧的那些金钱、房子、职位、名誉等等都是“0”，如果没有这个“1”，所有这一切都是浮云。尤其是进入到21世纪以来，在生活水平提高的同时，由于生活节奏不断加快，焦虑、失眠、抑郁等亚健康问题经常出现，但往往被大家所忽略。对此，相关专家指出目前亚健康人群的比例已经高达70％。因此，你会发现，这些年与健康有关的健身、营养保健、护理等行业开始如雨后春笋般出现。
亲情
生活中，父母给你的永远是不求任何回报的付出，以及最深的牵挂。一般来说，从六七岁踏入学校大门开始，和父母在一起的时间就开始不断减少，而大学毕业后在外地工作，可能一年也见不到几次父母。按照中国平均年龄77岁来计算，如果今年你25岁，父母47岁，每年可以回家7天，那么加起来还可以陪父母7个月，也就剩下半年多而已，而这一点往往被大家忽略。因此，年龄越大，剩下的时间越少，何其弥足珍贵！因此，就算不能常回家，也要常打电话。
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