我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问
提问：SFSD 自住为主，投资为辅，三年内换房升级。自筹100万-150万 ， 100万不上征信信用贷，共200万到250万首付。明年中旬可回款50万左右，用于还信用贷。工作地点在四惠，想入东恒时代二期一居 490万或远洋天地 CBD总部公寓 一居。想听下建议，感谢
回答：东恒时代房子还行，。主要的缺点是位置好地势略不好，去四惠要走一段，去六号线十里堡就比较远。东恒经历过一波快速拉伸，想投资就需要好好淘一下远洋天地房子也没问题，属于轻微溢价。250万首付能买到500+的标的，不推荐买一居
提问：房姐好，本人想购买1100左右房子，sfsd,公积金没用过。目前有800，年收入50，想商贷加公积金，混合贷，月可以支出 2-3还款。如果贷款多，首付550左右，手头有剩余的钱，可还款可再投资其他。贷款少的话需要800的首付，以后压力小。不知如何选择？我没有经验，请指导策略？看过精华文章，有点矛盾，之前觉得有多少钱办多大事，看过分享。觉得是不是也按最新的方法来一次。
回答：你好，子弹300-400就可以拿下1100左右的标的。剩余子弹足够你投资城市以及未来5年的月供。北京1套优质底标大仓位长持，2-3套二线城市小仓位博暴击和稳步上涨是最好的资产配置。
提问：花园路学区一套两居100平，德胜学区一套一居室落户房，两套均有贷款在还，总贷款两成多，五年内有上学需求，怎么优化，能抵押再入tty么？
回答：88年前的房产抵押困难，学区可以沟通，不过总体西城海淀高价学区还是高风险资产，除了具备自用能力，纯粹自用以外，不建议买入或者继续持有。如果能够抵押出来，现金大概率超过300万，买天通苑600+足够了。
提问：房姐，北京黄村片区与天宫院片区哪个升值空间更大？黄村约三万五到四万一平，天宫院要四万六到四万八一平。黄村的小区2000年建成，户型稍差平米数大一点。天宫院周围小区2014年建成，环境好但平米数稍小且总价高。主要用于自住但也考虑以后置换的问题，怎么选择？现在的房价在跌，是尽快买还是再等等？
回答：生物医药基地到天宫院一带胜在周围平整开阔，可发展空间大，加上龙湖天街和凯德聚集人气，位置虽然比黄村远，能量又胜一筹。这种位置和亦庄类似，都是北京内部容量挤压造成的外环小镇自成一体的结果，缺点是只有一根地铁，公路只有京开一条大血管，到金融街说不定比到西红门宜家还快。现在天宫院价格不算便宜，六环外4万块我比较心疼，如果有3万的次新我觉得可行，黄村北同理。
提问：房姐，我家目前的情况是北京工作居住证，二套，手上有资金400万左右，兼顾自住和投资。目前都在北三环附近工作，不考虑学区房，考虑的区域是北苑，望京二手房和朱辛庄地铁站的新房万橡悦府。北苑看了天居园，望春园和天怡家园，都在地铁周边，望京还未开始踩盘，想问问，1.北苑是否值得现在入？这几个小区溢价如何？是否还有投资的机会？2.万橡悦府如果作为自住是否还可以兼顾投资价值？3.是望京区域现在还可以购入的房子主要有什么特点？4.是否还可以等到年底？5.中介说我是二套，最多就是贷款147万，这样看，我也就只能考虑550-600之间的房了，有别的操作可能吗？
回答：北苑溢价区域，好楼盘少万橡悦府投资价值不高望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成数；阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大；望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择；望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域；有合适就上车全款抵押可以上900到1000的标的，可以看之前精华帖
提问：叔叔你好，首套，首付预算在160w到170w。最近看了北店嘉园，云趣园，风雅园这几个小区。80平米左右在400w左右。北店嘉园房本面积会小一些，实际面积差不多。请问这几个小区如何选择。或者这个预算还有其它推荐的区域么。另外几个问题1，房价未来一两年会有较大的波动么。是现在上车还是可以在观察一段时间2，房贷占工资的多少会好一些，当前环境下，首付资金是否不适合加太高杠杆呢
回答：那边已经溢价，如果考虑投资看看天通苑，四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡附近可预见的财政压力，未来1到2年可能会回暖最好不超过家庭收入1\\/3，极限不超过1\\/2
提问：房姐，顺义马坡拆迁户，父母（退休）名下三套300出头的房子，考虑卖一套。本人无房无贷无公积金，夫妻月入16K。孩子明年上幼儿园，想为孩子上小学购入一套学区房。顺义城区所谓的学区房，均价4.5万，值不值得？还是可以市中心的学区房更有价值。是买大直接住，还是买小占学位另租房划算。马坡今后发展空间怎样？
回答：顺义的房价普遍4万多，起手的价格比较高；加上北京的内卷化，孙河，来广营的开发，人口进一步缩小范围，脱离顺义。顺义房产未来的接盘人群存在一定风险性。目前投注分离更合适
提问：房姐好，15年婚前商贷卖的燕郊的房子，现在有两岁宝宝，在北京西边上班距离太远了，各种辛苦啊，打算现在现在卖掉燕郊房子，拿到150万现金，城区内买房，买西南4.5环的房子（均价五万以下）。因为是二套，所以现在是抵押贷还是办理离婚一年后再买，有什么好的买房策略。
回答：买东三环的房子。拆借一点资金，因为你的总价不高所以拆借需求也不算大，难度会略小，买入然后再办理抵押。买房最忌讳等待
提问：房姐，问题一，我个人名下北京有套房产市值1800左右，准备dyd1000，打算用这笔资金➕自有资金全款买一套标的1200左右的房产，手续齐全后能否继续抵押再买？问题二，帮忙推荐1200左右的标的，谢谢！
回答：可以的，需要把流水做的充足通常1000万左右，比较好的标的主要出现在青年路，大望路，双井，北工大这几个地方，类似阳光100，天骄，九龙，珠江，往北的丽水嘉园都可以淘一下
提问：房姐您好，北京已婚，lp北京户口，在机场工作。stsd在机场附近买了一套小房子，有按揭，能卖220左右，还剩40万贷款。刚生了小孩，想改善一下居住环境，顺便考虑孩子上学的事，目前夫妻两人月收入共3w左右，手里有40左右。希望能给点建议。1. 看了公园十七区的限价房，90平490左右，按二套买的话，首付都不够。中介说可以想办法做一套，但不一定能成。而且21年底才交房，这期间又得租房又得还房贷，压力也不小。2. 保留现在机场的房，去燕郊看了嘉都，距离机场近，但是40年的产权，不限购，75首付，75贷款。以后如果过几年孩子上学想换到北京来，怕不好卖掉，也很麻烦。或者房姐还有什么建议？感恩
回答：机场附近的标的长期涨幅会跑输，可以出掉。如果预估准确，220-40+40，220万首付，操作各方面得当，可以买到450-500万的标的。限价房≠便宜。顺义的房产和主城区有比较大的分割，建议回避。公园十七区很贵。你们完全不需要浪费钱买燕郊。不管是首套还是二套，都可以贷足。
提问：目前有南三环外万年花城四期房一套，南北通透大三居，小区中间位置。市值扣完贷款后能有600万。老人60，有北京户口，无房无贷指标，手头有200万。不考虑自住，纯增值角度，1.是把三局卖了，加200万，贷款1000万买个大户型？还是200万首付，贷款买个上车盘？2.大户型推荐什么小区？3.200万首付上车盘，是否可以考虑翠微附近的小区。
回答：1000以上的投资盘需要单独分析，市场并不大，不建议卖掉砸在一套上做个二次抵押，把首付提高到300到400能买到650到850左右的标的，主看这些区域朝阳公园，金台路，大望路
提问：美丽的房姐，我老家雄安新区，雄县县城有爸妈90p房产，1、可以抵押吗？大概能抵押多少钱用于购买北京房产？2、我和老公在北京软件园工作，现金首付180w，刚需上车，想年前入手，回龙观、天通苑有哪些小区推荐呢？
回答：可以抵押，如果没有贷款，抵押出70%左右回龙观融泽嘉园，和谐家园，国风美唐 可以跑盘看下tty不用考虑，只有大面积才有投资价值
提问：房姐你好，请问重庆象屿观悦府，建筑面积95平米的两居（可改小三居），大概170～180万，值得买么？非自住。谢谢啦～
回答：象屿观悦府属于北区少有的内环内房源，有一定的稀缺性。项目的交通配套、商业配套、公园配套、教育配套都较为完备，居住体验较好。但总价稍高，适合北区自住的年轻家庭。投资一般
提问：房姐好，请教一下：1.网上app等售房平台上不少二手房房源户型及价格方面都还不错，也有很多人去看房，但房子一直未卖掉，您估计真实原因是什么？2.网上app上报出的二手房源价格，在计算首付款金额时，评估价默认乘以0.95，是指通常情况下，可以砍价到95折吗？或者说，银行能够贷款的基数一般都是成交价的95折？感谢您
回答：户型价格并不被市场认可，或者是药单，一般人操作不了评估和真实成交没直接关系，银行贷款是按评估价算，一些盘是可以做高的，就是传统的gpgd
提问：请问房姐，天鹅湾2居110平平层多少单价入值得垫资？垫资主要风险是是否有笋度对吧？谢谢
回答：天鹅湾是有轻微溢价，7w以内考虑给你说下抵押的关键点正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。北京市场垫资费用在1%\\/10天起。首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能最大程度控制时间，减少风险。
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