大海里游泳的超人

關於買房的問題，我們已經探討了特別的多。比如新房和二手房的取捨，購房過程當中應該規避哪些風險等等。

但是今天很多的購房者，又面對了一個全新的問題-二手房已經有20年的房齡了，到底還能不能夠購買？

今天我們就一起來聊一聊，像這種區別20年樓齡的老房，應該如何來取捨和正確對待？

一，擁有20年樓齡的二手房，有哪些優點和缺點？

在探討20年樓齡的二手房是否值得購買之前，我們先把這樣的老房子，它具備的優點和缺點分別羅列出來。方便我們對它進行一個全面的深刻的瞭解，方便我們不同的購房者，能夠充分的理性的去取捨。

20年的二手房具有的缺點。

第1個缺點，房屋質量差，戶型佈局差。

由於年代的久遠，以及當時的建築技術和設計技術的侷限。20年樓齡之前的房子，它無論是在戶型的佈局上，還是房子的建築質量上都是相對較差的。

比如戶型佈局不合理，浪費面積較大，隔音效果不好，防水做的不到位，容易漏水等等。而且很多都是樓梯房。

第2個缺點，小區環境差。

大部分20年樓齡以上的二手房小區環境特別的差。早期沒有太多的車位規劃，小區亂停，亂放，亂佔道，到處都是私家車。

物業管理水平也是非常的糟糕，很可能導致小區經常沒有大掃除，沒有清理樓道樓層垃圾等等。

第3個原因，安全隱患嚴重。

大部分20年以上的老小區沒有小區保安，安保措施極其的匱乏。小區非常的開放，進進出出沒有什麼限制。

而且租客居多，1樓多為麻將館，棋牌室。居住人員複雜，安全隱患嚴重。

……

當然還有很多的缺點，特別是涉及到房子的增值以及銀行的放貸限制條件等等。

20年的二手房具有哪些優點？

第1個優點，地段不錯。

一個城市都是由市中心向外不斷的延伸擴展修建。市中心往往也是最開始發展的，大部分的20年樓齡的二手房都集中在核心城區，地段非常的好。

第2個優點，配套齊全，資源豐富。

因為地段比較好，所以大部分20年樓齡的二手房，它擁有出行方便，周邊配套設施齊全等優點，甚至有的小區還是當地重點中小學的本部學區房。

第3個優點，單價低，總價便宜。

由於20年樓齡的二手房和周邊新樓盤次新小區的年代，以及區內設施差別極大。

很多這樣的老樓齡小區房子的單價特別的低，小戶型的總價也特別的便宜，和周邊的房子差價很大。

……

是的，這就是20年樓齡的二手房在大城市裡面的一些優點。知道了它的優點和缺點，我們就好進行對比，做一個購房的取捨，繼續往下看。

二，二手房已經20年的樓齡了，到底還能不能夠購買？

在第一大點，我們已經把20年樓齡的二手房，絕大部分的優點和缺點羅列出來了。但是買房是一件特別重要的事情，沒有絕對的可以買或者不能買，只是它更適合哪一種人群買？

因此，關於20年樓齡的二手房，我覺得剛需自住者可以優先考慮，特別是年輕剛出社會不久的朋友。而作為樓市的投資者，尤其是買了自己不住的朋友，專門投資房地產的，建議放棄不要購買。

原因如下：

第1個原因，地段好，周邊配套齊全。

對於剛出社會不久的剛需朋友來說，購買20年樓齡以上的二手房其實有很多的好處。

比如低單價低總價容易上車，周邊配套齊全，距離自己上班的地方也比較方便，甚至是很近。

這樣不僅能夠解決我們居住的問題，還能夠節省上下班的通勤時間浪費，把這些時間拿來提升個人的價值。

對於剛出社會的年輕人來說，時間更才是最寶貴的財富。而且說不定還有拆遷的概率，讓自己也享受一把拆遷補償的福利。

第2個原因，增值幅度太小，流動性慢。

對於投資者來說，就不太建議去購買20年樓齡的二手房了。因為它的各種缺點加在一起，就自己給自己打折了未來的接受客戶。而人們對居住環境的需求一定是越來越好，越來越升級的。

另外，其缺點也導致了，這樣老樓齡的二手房增值空間特別的有限。而且部分的銀行也不會放貸給20年多年以上的老房子。這又導致了未來，它的流動性會更加的困難，大部分的人群都是通過貸款加首付進行買房。

換句話說，20年樓齡以上的二手房，在增值和未來的變現環節特別的困難，投資者又不自己住，看中的是增值空間和收益空間。買了就太浪費了，還不如去買相應優質一點的二手房。

……

是的，20年樓齡以上的二手房，也並不是說絕對的不能買，或者說絕對的能買。還是要結合自身的實際情況出發，就重避輕做一個理性的取捨。

三，小結

總的來說，20年樓齡以上的二手房，它有自己的缺點，當然也有自己的優點。能不能買還是得理性的去看待，畢竟子非魚，安知魚之需求。

當然，最後還要特別的提醒廣大的購買者，

比如小區的外牆保護得特別好的，小區體量相對較大的，距離軌道交通較近的周邊，有大型的商業中心的。最好能夠帶有市區好的學區指標，甚至還有個別銀行能夠給它放貸的更好。

只有在缺點無數多的前提下，去尋找儘量多一些的優質資源於一身。才能讓自己購買的老二手房，儘量的比別的有優勢一些。

要知道在市場經濟中，優勢就是差異化，就是不同。就是你未來在增值和變現這件事情上的價值。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

看地方，我們小區以前子弟小學子弟幼兒園，幾年前不準企業辦子弟小學，現在還有子弟幼兒園，也租給私人了，我們小區多數83年建的，少部分98年建的，如果小學可學辦下去的話，58-62平方可以賣100多萬，以前我們小區的房相當好賣，現在小學不準辦，也可以賣90萬，因我們小區環境好，加上體育設施一應俱全，黃金地段！

坦蕩做人6688

我相信有99%的人買房子一是為了居住，二是為了想賺一筆，所以對於已建造20年的房子來講，到底能不能買也就取決於上述兩個最為重要的因素。

買了房子，可以居住得更好嗎？未來可以賺到錢嗎？

第一，20年的老房子可以居住得更好嗎？

居住得好不好要分成兩方面來看，一是內部居住環境，也就是小區內，房間裡居住得是否舒適。二是外部生存環境好不好。

首先說內部居住環境，20年的房子也就是建造時間在2000年左右的房子，現在來講確實有些老了，小區的建造風格、佈局相比近幾年的樓盤來講有些過時了，有些小區由於時間的關係，綠化面積不夠，休閒設施不足，最重要的當時並沒有留存過多的車位，又沒有設置地下車庫，使得小區的生活環境一度向髒亂差看齊。

還有就是樓體內部，由於時間的原因設施老化，應急燈、電梯等公共設施陳舊或損壞，尤其是電梯，對於高層來講，如果電梯損壞或總是出問題，一定會讓你痛不欲生。

其次說外部環境，對於很多城市來講，20年前就開始建造樓房的地方到現在基本上屬於市中心了，因為城市的發展本身是有規律的，一定是由中心原點開始慢慢向外部擴展的過程，所以最先得到發展的肯定是市中心，各類資源市中心也是最全的。

故，從第一方面來看，在居住的舒適度上，由於時間比較長了，小區在建造、設計等方面的確有些過時了，但在外部環境上由於基礎設施、資源配套等方面已經發展成熟，對生活好的方面的影響也是顯而易見的。

第二，目前房齡已經20年了，未來這套房子還能賺到錢嗎？

未來房子能不能賺到錢，其最重要的一點是能不能順利的賣出來，順利兌現，其實這就和城市的發展有關了。

這一點就從銀行對於房貸的要求方面就可以看出來；

我們都知道買房貸款實際就是將房子抵押給銀行，銀行才會借錢，那麼未來房子值不值錢從銀行的態度也可以略窺一二。

比如北京，房齡小於30年就可以申請貸款，房齡+貸款時間只要小於50年就可以申請通過。這是什麼概念呢？在銀行的眼裡，即便房齡已達到50年，仍然是有價值的，銀行仍然有信心將貸款批給你。甚至北京公積金貸款房齡+貸款時間最長可以達到57年。

而有些小的城市房齡超過15年銀行就不批貸了，這就代表了銀行對這個城市未來的房價沒有信心，至少對這些老房子的價格是沒有信心的。對於這些城市來講，現在購買房齡已經20年的房子就要全款購買才行，如果再過10幾年或20年出售的時候會有人接盤嗎？這是最大的問題和不確定性，如果沒有人願意接盤，變現困難，那又談何賺錢呢？

故，從第二方面來看，由於房價的最終價值實際就是城市的價值，城市發展得好，未來“老”房子的價值的時間就會持續得越長。

隨著時間的推移和城市的發展，新房子終究會慢慢變成老房子，對於購房者來說，在買二手房時，尤其是房齡較長的房子時，一定要注意以下幾點：

一、時間會讓很多問題浮現出來，要多看多問

小區的管理靠物業，當一個小區10年、20年之後，所有問題一定會充分的暴露出來，在買之前一定要到小區裡、樓棟裡轉一轉，和小區的保安、居民聊一聊。

轉的時候要看小區的衛生環境、安保情況、人車分流情況、樓棟裡的保養情況、電梯使用情況等，這些都與未來的生活息息相關，而且由於已經十幾、二十年了，這些大概率上未來也不會發生根本性的變化。

聊的時候最好找那些大爺、大媽和門口的保安，這些人閒功夫多，而且特別願意說，知道的小道消息更多，一般不用過多的問就可以得到很多有效的信息，這比通過中介或物業瞭解來得更加真實、客觀；

二、外部配套設施要齊全，最好有明星配套產品

二手房的大部分價值來源於外部資源，體現得最典型的就是“學區房”，也許房子已經破敗不堪，但是由於學區的存在，房價立馬翻幾番，所以一定要注重明星資源。

一般明星資源指的是學校、醫院、公園、政府辦事處、大型購物場館等資源，離得越近，相對的價值就越高，未來房價的上漲動力或抗跌能力就越強，當然這樣的資源也會讓房產的變現更加容易，不用擔心無人接盤，這就給未來上了一層雙保險。

三、未來城市發展直接決定了房產的價值

每個城市都會有未來的5年、10年甚至更長時間的城市規劃，這些方面的內容可以方便的通過當地的政府網站看到，無論是買二手房還是新房都要清晰的瞭解房子所在的位置未來規則是怎樣的。

有些城市由於發展的原因可能需要重新另建新城，這就直接會導致老城區的衰落，而且最重要的老城區的各類資源也會隨著新城區的建立而慢慢轉移出去。配套的資源沒有了，城市規則也停止了，老城區的房子的金融屬性已會慢慢褪去，未來又去賣給誰呢？

綜上，20年房齡的房產能不能買，一是能否滿足你的居住要求，無論是內部環境還是外部資源能否讓你的生活更上一層樓。二是未來這套房子是否有人來接手，這主要取決於城市未來的發展以及周邊資源帶來的保障能力，而且對於一個普通家庭來講，換房要相對容易得多，如果現在這套房子已經很老了，再過10年、20年會更得更老，屆時無人接盤，再想買房就太難了。

小崔聊房

個人建議不要買 1、缺點：首先房齡超過15年的基本銀行不做按揭貸款只能全款購買 2、一般超過20年的小區環境和物業服務都相對會跟不上 3、目前國內超過20年的小區都是多層（俗稱樓梯房沒有電梯）一般老年人上下樓不方便 4、小區的公共設施及水、電管路老化（夏天電源帶動不起大負荷的電氣，變電器容易跳閘，冬天暖氣管路老化和樓體外牆面未做保溫處理造成室內溫度不高） 5、一般20年前的小區建造工藝是框磚結構及建造時間久遠會造成對自然災害抵抗能力降低 6、停車難，由於當時建造時車位配套配比不足加上人居生活水平提高、車輛劇增造成停車難（而且人車未分離會存在一定的安全隱患） 7、消防及安保配比邂逅，一般這樣的小區消防設施落後更新不及時會造成很大的消防隱患，及安保人員和設施配比不足會存在安保隱患 優點： 1、最大的優點房子價格便宜，對剛需購房預付款不足的年輕人可以考慮（部分地區及小區會比新小區貴，比如重點學區房） 2、周邊配套齊全成熟（購物廣場、菜市場、學校、醫院、交通方便） 3、物業費低 4、公攤面積小（一般一梯兩戶）使用面積大，部分小區有較大的增送面積 綜合分析：如果購房預付款足的，年齡大的儘量不要考慮老小區，所以不建議，每個購房者的情況不一樣，房子是拿來住的，不是抄的，只要住的開心就OK了。

猴哥說房

我們買的二套房就是二手房，當時已經是十八年的時間，到現在又過去七年了，感覺很好，從來沒有覺得這是危房，說實話感覺還是很不錯的。

石家莊目前還有很多五六十年代建造的房子，裡邊戶型結構不太好，外觀破舊不堪，小區環境也不理想。但是隨著各單位福利分房和商品房建設啟動，八九十年代的房子已經有了很大改變，尤其是九十年代以後的房子，無論戶型設計理念還是地理位置選擇，包括各項配套設施建設都是非常好的。

從下面遷移上來的人喜歡買新房，因為在縣裡或者小城市位置選擇不是很重要，因為從南到北從西到東總共也用不了多長時間，但是對大城市來說還是非常重要的，因為一不留神可能上下班路上就是這麼兩個小時，因此才有買房買地段的說法。

最近這幾年的房子倒是很新，但是大部分不在市區中心，無論是上學上班還是買菜看病都不方便，而這些都是我們日常生活中最重要最常見的活動。

至於貸款確實有時間限制，這一點還得注意。

我的房子我做主

對於這個問題，個人認為關鍵不是房齡，買二手房一是看地段，二是看價格。

如果房子的位置比較好，處在城市的中心地帶，購物、交通、學校和醫院都比較方便的話，可以考慮購買。尤其是學校，因為現在孩子上學都是劃片招生，有些二手房附近的學校教學質量好，大部分購房者都是為孩子上學方便而買了二手房。如果不屬於這種情況，最好不要考慮購買，而且房齡已20年，也屬於老房子了。

再就是看價格。20年的房子按現在的住房要求來說，無論是設計、面積、採光、上下樓等都存在缺陷，住起來很不方便。當然還要根據個人的經濟情況，如果價格不是太便宜，更不值得買。

買二手房還有很多要注意的問題，首先是各種證件是否齊全，避免以後出麻煩。二是大部分要全款，二手房銀行一般不辦理貸款，現在購房更不容易辦理。三是要考慮房子的質量，20年的房子都是樓板房，抗震能力較差。而且滲水漏水的情況也有在的可能，處理起束也比較麻煩。所以本人不建議你買二手房，除非是特別情況。

平淡如水5343

1、不要說二十年房齡的二手房子了，就算是過百年房齡的北京四合院甚至故宮，你有錢及想買，也難買到。

2、房子確實是70年土地使用權，但過了70年後，如果你房子還在，政府是不會讓你拆樓走人的。這法律上是有規定。

3、房子一般壽命都較長，即使有破損，也可適當修葺解決而延長壽命。

4、房齡大的房子，一般是老城區，市中心。地段好，甚至還會有【學位房】的好處。而且價格相對於一手房子，便宜多了。

有機會就買吧。

皇家師爺

從15年到18年，前後買了4套房子，其中2套老房子，現在計劃置換到深圳去，這幾年經過實際操作，也學到很多書本和電視看不到的知識，也給大家做一個分享，如果有疑問，可以+「關注」我，我的問答裡有很多小心得，獲取會對你有幫助。

首先看房子的價值屬性和你的買房目的來定，不可以一概而論，具體問題，具體分析，具體分析如下：

第一：購買的城市屬於哪一個級別？

1，一線城市：北上廣深。

大家都知道一線城市房價高高在上，為何這麼高，而且還不下跌呢？

A：因為賦予了房子金融屬性，投資客比較多，來炒作,就像股票一樣投資者不斷追求這些優質股，那麼自然水漲船高；

B：加上本身購買人群多，而且這些購買人群的收入高，購買力非常強，不缺接盤俠；

C：再加上因為一線城市可開發土地有限，房屋總量有限造成房屋稀缺，“物以稀為貴”；

D：房屋給予了購房者很多房屋配套的稀缺資源，比如小孩讀書。

E：可拍賣土地非常少，土拍價格不斷攀升，造就新房價格上漲，優質盤更是成為天文數字，比如深圳灣，上海湯臣一品，價格達到二三十萬一平；

因此在一線城市，老房因為有折舊，房屋損壞，物業服務一般，居住舒適度下降等因素，所以老房屋的總價格相對來說比較低，一般都在市區，交通便利出行方便，生活購物也很方便，那麼對於錢又不多的剛需人群來說特別適合上車，而且還可以做到房屋貸款，利用槓桿，比較輕鬆可以拿到這趟列車的車票。

2，新一線城市：武漢，重慶，成都，南京，杭州，東莞，寧波，蘇州，青島，昆明，瀋陽，西安，鄭州，長沙，天津。

對於新一線城市：高新產業不斷聚集，產業配套設施完善，加上這幾年不斷上演“搶人大戰”，這些城市人口呈現淨流入狀態，加上各地政府對於創新創業政策扶持力度比較大，可提供的就業機會比較多，如果不想離家太遠的話，那麼這些省內城市成為不錯的選擇。

僧多粥少，自然會造成無論購買房屋，還是出租房屋價格都是不斷攀升，因此在這些城市的房屋總價也非普通人群可以接受，尤其是城市中心地帶房屋價格更是非常高，所以對於剛需人群上車要麼選擇在偏於的郊區選擇價格低的新房屋，要麼在市區不遠的地方選擇總價比較低的老舊房屋，至於能不能買二手房，這個要看你的買房目和經濟決定；

3，三四五線城市：

對於這些城市，經濟相對來說不是很活躍，人口呈現淨流出狀態的情況下，房屋總價又不是非常高，普通家庭利用貸款，首付一般還是可以湊得齊，由於老房子居住舒適度不高，所以人們更多傾向於購買新房，那麼在這些城市建議購買新房，老房子將來出售的時候不太好賣。

第二：購買的目的是什麼？

1，上學：如果被賦予學區房，因為學位資源稀缺，又想給孩子一個良好的讀書環境的話，那麼可以購買一套總價不高的小面積學區房，等孩子讀書畢業後賣掉；

2，養老：那考慮醫療資源，交通出行，生活購物，公園，健身等附加項比較多，城市經過幾十年的發展，以上資源基本集中在城市中心，而且房屋基本屬於老破小，老人家上下樓梯，購物提東西不方便，建議買老房子的話優選有電梯的房子，如果樓梯房，那優先選擇一樓和二樓；

3，投資：老房和新房比較，人們更多傾向於買新房，所以除非房屋有確定性拆遷的話，或者老房子價格特別筍，價格特別低，屬於撿漏的老房子可以買來投資，一般不建議買老房投資，本人購買的一套房就屬於老破小，現在賣也不好賣，佔用資金，按照投資和收入比，不划算。

4，自住：那就考慮的多一些，一般就是要居住舒適度高，比如物業管理，生活購物，交通出行，孩子教育，醫療資源，工作地點，小區生活氛圍等等，那麼這個買房子不可能百分百的滿足這些條件，一般價格低的你不定看得上，看的上的你又不一定買的起，所以這個方面就要看自己的能力和喜好來定，畢竟要住很久，畢竟錢要自己出的，量力而行。

第四：買二手房的注意事項有哪些？

1，看看學位有沒有在用；

2，房屋物業，水電燃氣等費用有沒有結清；

3，戶口有沒有遷出；

4，房屋有沒有產權糾紛；

5，房屋有沒有抵押糾紛；

6，房屋屬於公房，公寓，商住兩用，還是住宅，一般選擇純住宅。

北漂軍哥去深圳

二十年房齡的二手房宛如三四十歲的少婦，雖說青春已逝，但卻風韻猶存，自然別有一番風味:

優點:

1、地段好，二十年左右的二手房一般都處於城區中心地段，商圈繁華，社區林立，基礎設施配套十分到位，生活極為便捷。

2、學區好，有一定年限的房子周邊基本都會配套一些比較好的學校，有的還是重點學校，這種學校硬件設施齊全、教師資源優質，是毫無疑問的“學區房”，是為孩子讀書而買房的人優先考慮購買的。

3、拎包住，這種房子，如果保養好的話，還能保持比較好的裝修風格，購買後只要進行適當的修繕、衛生清潔，就能輕鬆的拎包入住，省卻許多裝修的煩惱。

4、價格低，與新區房子動轍萬餘元每平的單價對比，老城區幾千元每平也就妥妥了，買相同的面積的房子，錢卻只花了一半，減輕了首付壓力和月供壓力，是購房資金預算不足人士的首選。

5、好轉手:因為二十年左右的二手房有地段、價格、學校等優勢，日後需要改善換房時也好轉手，買的人相對比較多，成交速度快。

6、易拆遷，因為是在老城區，有一定的年限，如果碰上政府發展藍圖規劃，有望拆遷，那就爽了，你就坐等成為人人羨慕的拆遷戶吧！可以選擇補償新房，也可補償貨幣。我手頭有個客人，2016年9月買了縣城老城區的房子，2017年3月政府規劃商業街拆遷了，原來每平8500元買的，拆遷時補了16000元每平，簡直爽歪歪。

缺點:

1、無小區或小區破舊，這種年限的房子一般小區比較老舊或沒有小區，物業管理及居住舒適感沒有新區好，而且一般是沒電梯的。但是今後這種情況將得到改善，國家斥資規劃老舊小區改造(內容包括:小區環境改造及五層高的樓房配備電梯等)。

2、水電管線老化，一般原房東水電設施原先裝修材料用的不好的話，到這個年限會出現老化的問題，需要修繕，但這也不是說全部這樣，只是部份房子會存在這個問題。

好了，我們來對比一下，發現優點大大多於缺點，那就是說二十年的二手房值得購買了！！

本人從事房產行業數載，誓做最正規、最真誠的中介，歡迎不同意見留言討論，覺得不錯的話留個贊再走唄！

房產老黃

你好！樓主二十年的房子我的建議絕對是可以買的，主要還是要看地段，地段好的絕對買，市中心的地皮是不可複製的，而且三十年河東三十年河西，現在那些高樓大廈弊端也很多，除了看夜景方便沒蚊子，以後高樓絕對沒有低樓層的多層值錢，要知道同樣二三十年後那些高層誰來買?誰來拆？拆的起嗎？

關鍵字: 取捨 房齡 二手房