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在1月9日的2020龍湖年會上，有內部員工問董事長吳亞軍：“龍湖在行業十強的懸崖邊徘徊，很可能掉出十強。”
吳亞軍霸氣回應：“我完全不關心規模排名。我不想花錢去買排名。”
目前，房地產行業比較知名的榜單由克而瑞、中房協、中指院、億瀚等第三方機構發佈，吳亞軍沒有直接點名是哪一家。
這段內部講話不小心揭示了一個真相，就是房地產行業內各種百強榜單排名的潛規則：花錢買排名。
每到年底，全國多家機構陸續發佈各種房地產企業排行榜，細心的會發現，有時同一家企業在不同機構頒發的排行榜上的銷售數字時，差別也很大，有的甚至差了幾十億。
難怪是統計口徑不一樣？業內知情人士介紹，這個可能與房企是不是與該機構有過諮詢合作密不可分，交了錢，就有注水和溝通的空間，沒交錢，可能就實打實了。
當然，這些錢是以其他形式交的，一般是諮詢、服務費，少的幾十萬，多的三四百萬，甚至更多。
業內人士表示，表面上看起來的通過各種形式的合作，其實根本是為了花錢買排名。一般來說，為擠進TOP50或TOP100，中小型房企往銷售業績數據注水的動力更強，有的第三方數據比實際數據高出30%以上。
作為收了服務費的第三方機構，當然也知道這些企業在造假，但也都是睜一隻眼、閉一隻眼了。
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房企扎堆買排名，動力何在？
對於房企來說，排行榜是一種“剛需”。
因為，對輿論、資本、市場、大眾來說，能夠檢驗一家房企的“成色”和“地位”的，排行榜依然是最直觀、便捷的方式。
由於沒有政府披露的排行榜，市場只能依賴中介機構發佈的排行榜。於是，境內金融機構融資也好、信用評級也好、海外發債也好，都依賴第三方機構給出的排名。
排行榜對房企意味著很多，歸根結底一是包裝，提升知名度，二是融資起來更為方便。
比如，很多銀行都有自己的“白名單”。當下資本市場資金收緊，為了降低風險，都要求融資的房企是百強甚至50強、30強，這也推動了榜單造假的利益鏈條。
比如，房企在海外上市或融資時，境外金融機構或評級機構也看排行榜，這對於融資成本來說有很大影響；
還有，現在房企融資的綜合成本很多在10%以上，就算1個百分點的節約，也意味著巨大的利差。
另外，排名是房地產企業最好的廣告。不管是其他房企引入合作方，還是地方政府土地出讓或項目招商引資，看的也是排行榜。
因為以上這些原因，造成了開發商不惜以數據注水的方式來推高自己排位的現象。
而從近期各地樓市調控看，預計房企的資金還會受到繼續的壓力。未來房企融資渠道還有可能繼續收緊。
可以預計，在真實銷售放緩的2019年，用買排行榜來銷售數字的情形會愈演愈烈。
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銷售數據注水，各顯神通
盤點一下，都有哪些注水方式呢？
一是重複計算。
目前房地產商合作開發、抱團取暖已是大趨勢。在合作開發的項目中，各自分工會有側重。比如，有的負責拿地和操盤、有的負責融資和銷售。
而在計算銷售規模時，兩個開發商為了增加數字，都將銷售計入自身業績，業績被重複計算了。這種手法具有很強的操作空間，但由於並無確實的手段來監管，導致目前堂而皇之的注水現象無法監管。
二是鑽數據統計方式的空子。
開發商銷售數據統計的口徑多元、混亂，給數據注水亂象提供空間。銷售既可以是流量金額，也可以是權益金額；既可以以網籤口徑統計，也可以以開發商認購口徑統計。
另外，年底衝刺銷售業績的時候，很多開發商將“高提傭”的中介包銷也算在銷售業績裡，其實有部分可能無法實現。
政府網籤系統確認的銷售數據相對滯後，且基於國民經濟分析研究用途的考慮，統計法規定政府不能披露企業的數據。
三是營銷造假。
不少房企為了在排行榜業績數據上注水，為擠進千億陣營，不惜在營銷端造假。
在房市低迷期，為了維持房地產的高額利潤而進行聯合作假，進行虛假新聞發佈和虛假購買合同、虛假排號等措施，製造虛假繁榮，刺激房子的消費。
有的房企給員工定銷售指標，完不成將會關聯年終獎發放及晉升、調薪，實在不行就自己購買，公司可幫忙找消費貸。還有一些房企是讓員工先購買，之後可以提供一次更名機會。
曾有業內人士稱，某新晉千億浙系房企在2018年讓員工購房，待到2019年公司再進行回購，以此來衝2018年業績。
融創上海公司也曾被曝出讓內部員工買房，目的都是為了衝業績。
以上種種原因，造成了明知數據注水，但政府監管部門難以規制的問題。
既然政府難以監管，那房協等第三方監管為何沒能起到監督作用？
畢竟，房協名義上也有責任協助政府開展行業調研和行業統計工作，以及組織制定並監督本行業的行規行約、建立行業自律機制等工作。
這是因為，房協是以房企會員繳納的會費來運轉的，這決定了其是以服務房地產會員企業為工作目標的。
所謂“吃人家的嘴短，拿人家的手短”，怎麼能指望房協對對房地產企業的銷售行為、銷售業績或數據虛高問題進行監督呢？
因此，雖然房地產行業協會等行業組織對企業發展動態比較瞭解，對於發生在眼皮底下的買榜和注水現象，也只能睜一隻眼閉一隻眼了。
3
造假多了，難免自食苦果
2019年1月初，某機構發佈的“2018中國百強房企銷售增速排行榜”中，佳源集團以1005.43%的銷售增幅，成為排行榜的“增速王”。
該榜單顯示，佳源集團2017年的銷售額為79.2億，2018年的銷售額為875.5億元，銷售額漲幅10倍有餘。
1005.43%銷售增速立即在業內引發渲染大波，紛紛質疑佳源集團在榜單中造假。
佳源集團相關負責人回應稱：“發生同比增幅超1000%的錯誤，主要原因在於該機構混淆了佳源集團與佳源國際兩個統計主體，誤將佳源國際2017年的相關數據當做佳源集團的銷售數據。”
造假過了頭，難免自食其果，資本市場迅速做出回應。
1月17日，佳源國際控股（HK2768）午後遭遇暴跌，資本市場清倉式拋售，導致跌幅逾80%，單日市值增發近300億。
由此，佳源國際“一跌成名”。
佳源國際作為上市公司的“崩盤式”暴跌，對於意圖美化業績，來藉助資本市場“找錢”的企業，也是一次警示和教訓。
除此之外，數據造假人為抬高了中小型房企業績，給金融市場、信用評級提供了錯誤的信號，不利於金融機構作出合理的信用評價和貸款准入，不利於防範金融風險。
而房地產項目的虛假銷售、人為製造市場火爆局面，也給普通民眾買房造成了困擾，不利於穩房價、穩預期。
4
剝離利益綁定，規範第三方評估
房產數據排行榜亂象已困擾行業多年，業內人士稱，要規範榜單評估，主要應剝離諮詢業務與排行榜發佈的利益綁定。
從國際經驗來看，具有公信力、公允的行業協會、龍頭中介組織，是行業排行榜的主要發佈者，也是釐清政府監管、行業和社會自律、百姓自發監督三者職能，發揮市場配置資源決定性作用的重要方向。
但在目前國內，由於行業自律、誠信體系建設還不完善，大家認可的、具有公信力的第三方評估組織較少。
在此，鄭重提幾個建議。
一方面要加強行業自律建設，培育有公信力的行業協會，由他們來直接發佈榜單，或加強對業內的第三方評估組織的監管。
另一方面，應該逐漸剝離諮詢業務與排行榜發佈業務的利益綁定。剝離諮詢業務，榜單由行業協會審定發佈。
同時，對於確定的房企數據造假行為，加大懲戒的力度。
希望到了明年這個時候，房企們不需要掏錢買排名了。
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