——2019年1-12月房地產數據點評
夏 丹 交通銀行金融研究中心資深研究員
觀點摘要
1）2019年商品房成交平穩收官，2020年或穩中有降局部分化
2）增量市場平臺水平基本劃定，TOP50房企是行業主要驅動力
3）行業下行長尾繼續，“人才大戰”2.0版將提升重點城市住房需求
4）房地產投資從兩位數增長走下但韌性不低，源於建安投資較快增長
5）竣工面積歷經兩年多匍匐增速轉正，開竣工缺口加速修復
今日國家統計局公佈了2019年1-12月份全國房地產開發投資和銷售情況，以下是本期數據點評及主要觀點：
一、2019年商品房成交平穩收官，2020年或穩中有降局部分化
2019年，商品房銷售面積17.2億平方米，比上年下降0.1%，1-11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%。商品房銷售額16.0萬億元，增長6.5%，增速比1-11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。在30個大中城市中，一線城市商品房成交面積增幅最大，比上年增長11.6%，主要是北京和深圳成交增速較快；二線城市成交略有下滑，三線代表城市同比增長7.8%。對此，作者有以下兩個觀點：
30個大中城市商品房成交面積增速（%）
其一，增量市場平臺水平基本劃定，TOP50房企將是行業主要驅動力。
2019年商品房市場平穩收官，銷售面積與上年基本持平。房地產行業增量市場進入平臺期後，17億平米左右的年增量或是這一壓力水平。在新增量平穩的情況下，頭部房企蛋糕則繼續做大。在2019年典型房企銷售金額榜單上，“千億俱樂部”擴容至35家。躋身2000億能級的房企數量達16家，較上年數量增加最為明顯；其中邁入5000億門檻的房企新增一家融創，其前碧桂園、萬科、恆大蟬聯銷售“三巨頭”，座次未發生改變。百強房企2019年累計銷售金額平均增速有所放緩，其中千億及2000億能級房企增速領跑，而百強排名後50的房企銷售增速則低於平均，反映TOP50規模房企成為推動行業發展的主要驅動力。
各銷售金額能級的房企數量（家）
其二，房地產行業下行長尾繼續，“人才大戰”2.0版將提升重點城市住房需求。
前兩個月成交增速出現短期回升，作者認為“難以作為判定是否迎來拐點的依據，市場成交難言企穩，銷量有再度收縮的可能”，本期成交增速再次轉負，印證了這一觀點。受今年春節較早影響，開年銷售同比可能還有下降。
從政策面來看，“房住不炒”是長期宏觀主基調，“因城施策”和“三穩”目標則賦予了地方層面靈活操作的自主權。當地方房屋交易和土拍市場轉冷，房價下行壓力增大，當地調控政策即出現向松調整的空間。2019年歲末，中辦國辦出臺意見加快放寬城鎮落戶限制，呼應了4月發改委關於新型城鎮化重點任務的部署。以二線為主的大城市進入“人才大戰”2.0版，住房消費需求提升將不可避免地成為最大的外部性特徵。近期武漢、鄭州、南京等二線省會皆有動作，一線深圳、廣州也屢次鬆動。三四線城市也會大幅放開人才政策，但帶動效應較弱。
各類型城市落戶放寬要求
預計2020年全國商品房銷售面積穩中有降，繼續拉長下行週期，成交熱度向高能級城市集中。其中一線城市基本面穩健，在調控任務限制下量價相對平穩；二線和三線重點城市人才政策紅利促市場成交放量，銷售增速或以個位數領跑；三四線城市去庫存和棚改退坡，本地需求不足和前期透支的影響將逐漸暴露，成交同比可能下降5%-10%。綜上，預計2020年商品房銷售面積可能穩中有降，同比持平或下降5%以內。
70個大中城市住宅價格指數增速（%）
房價方面，2019年12月70個大中城市新建商品住宅價格指數環比增長0.4%，漲幅較上期擴大0.1個百分點；二手房價格環比增長0.1%，同上期持平；新房和二手房價格同比增速分別為6.8%和3.6%，均較上期收窄。以房價為錨的調控政策下，房價增速有望收窄，但上述成交熱度提升的城市也將面臨房價上行壓力。
二、施工高增是房地產投資韌勁之源，促開竣工缺口加速修復
2019年，全國房地產開發投資13.2萬億元，比上年增長9.9%，增速比1-11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點。房地產開發投資從兩位數的高速增長走下，但韌性依然不低，其韌勁的內核源於建安投資的較快增長。2019年房屋施工面積89.4億平方米，比上年增長8.7%，增速與1-11月份持平，比上年加快3.5個百分點。這一增速自2019年3月以來維持8%以上，連續處於五年來最高施工增長區間。行業項目施工仍處在高峰期，下行週期長尾預期增強項目開發意願。加之單位施工強度緩慢提升是長期趨勢，2020年建安投資將依然堅挺。
另一個亮點是竣工面積歷經兩年多的匍匐，增速於本期轉正，與此前“開竣工缺口加速修復、增速走勢趨於收斂”的判斷一致。2019年房屋新開工面積增長8.5%，增速比上年回落8.7個百分點；竣工面積增長2.6%，上年為下降7.8%。竣工與開工比例常年比較穩定，增速變化曲線也較為貼合，但在2018-2019年間卻出現了較大缺口，或與限價導致停工增加有關。當前銷售預期向下使新開工增速從高位有所回落，持續高增的施工則帶來竣工面積增速企穩回升，二者缺口加速修復。
開發企業房屋開施竣工面積增速（%）
土地投資方面，2019年土地購置面積同比下降11.4%，上年為增長14.2%；土地成交價款下降8.7%，上年為增長18.0%。土地購置面積和成交價款雙負增，反映了開發企業拿地總體偏謹慎。四季度房企增業績促回款下，可售庫存降低增強了補庫意願，年末拿地也出現了翹尾現象。後續房企仍有在一二線城市加大土地儲備佈局的動作，土地購置費增速將向土地成交價款增速變動的方向迴歸。
綜合來看，在房地產投資中佔比約六成的建安投資較快增長構成韌勁內核，佔比約三成的土地投資總體徘徊在低位區間，2020年房地產投資增長將自高位緩降，增速中樞可能在7%左右。
開發投資及其增速預測表（帶星號*數據為預測數值）
資金到位方面，2019年2/3的時間房地產行業都處在融資環境收緊的狀態，不過
房企實際到位資金卻並未驟減，資金來源則更多地依靠內源融資，即自籌資金和銷售回款。2019年，開發企業到位資金17.9萬億元，同比增長7.6%，比上年加快1.2個百分點。其中最主要的兩部分為定金及預收款6.1萬億元，增長10.7%；自籌資金5.8萬億元，增長4.2%。本月降準後市場對金融政策逆週期調節和流動性合理充裕具有向好預期，房企金融監管政策雖未明松，但也將跟隨市場相應有所緩解。利率基準切換為LPR後，成本較高的存量貸款也有更多重定價機會。
開發企業各項資金來源增速（%）
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本報告僅為報告出具日的觀點和預測。該觀點及預測無需通知即可隨時更改。在不同時期，交通銀行金融研究中心可能會發布與本報告觀點和預測不一致的研究報告。
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