对中国房地产行业来讲，套用一句被用滥的话：“刚刚过去的2019年，是不平凡的一年”。回顾2019年，全国商品房销售额再创新高，主流企业继续引领行业发展，恒万碧销售额纷纷突破6000亿元，但在“房住不炒”的大背景下，不同城市、不同区域、不同企业的分化进一步加剧，少数企业销售压力和资金风险不断上升，企业之间的整合并购时有出现。展望未来，宏观经济和行业风险犹存，如何看待2020年乃至更长时间的房地产行业发展趋势，是房地产及相关行业从业者的普遍关注点。
伟大的革命导师列宁曾经说过：历史不会简单的重复，但却有惊人的相似。我们关注和学习历史，是希望从中发掘对未来趋势的某种启示。在分析历史数据规律、预测房地产市场未来发展趋势时，不能只看到“重复”和“相似”的部分，还应当注意“新时代”行业推动力的变化。
此前，各研究机构（包括建诚晟业在内）搭建房地产市场分析框架时，主要从供给和需求两端的影响因素进行分析，并在此基础上对未来进行预测。但纵观过去20年房地产业历史，在不同的市场阶段，面对纷繁复杂的市场环境，龙头企业总是很快调整适应，把握市场节奏，采取积极主动的策略，不断突破原有发展模式，探索新的发展路径，从区域扩张到产品线标准化，从城市下沉再到高杠杆、高周转模式，在自身不断发展的同时，成为房地产市场的重要推动力，拉动全国商品房市场规模在绝大多数年份保持增长。展望“新时代”的房地产行业，龙头企业经营行为的适应性调整，不仅仅影响自身业绩，更是推动市场走势的关键动力。
有鉴于此，为了更好地分析预测2020年中国房地产市场，建诚晟业在传统的供需分析框架基础上，将视角拓展至房地产开发企业的主观能动性，从房企的意愿、能力以及面临的环境等方面，综合判断市场发展方向，并从不同企业主体、不同物业和产业形态、不同区域和城市等多个维度进行分析，形成“2020年房地产行业十大预判”，供房地产开发企业、金融投资机构等参考。
一、政策：更加重视稳增长，“房住不炒”前提下“因城施策”放松力度渐大
数据显示，经济增长压力持续加大，全国GDP增速在2015年三季度降至7%后持续下行，最新数据即将突破6%整数位，吉林2019年三季度GDP仅增长0.9%、广西3.0%、天津4.1%，共15个省市低于全国水平，预计2020年GDP面临“保六”压力。
从2019年中央经济工作会议对当前形势和2020年政策的表态来看，中央更多强调经济下行风险和宏观政策逆周期调节，央行相关领导近期通过政策报告、公开撰文、座谈会等多种形式表态加强信贷投放支持实体经济；2020年稳增长的重要性上升，货币政策执行更加灵活，信贷投放力度将加大。
2020年房地产政策的总体目标是“稳地价、稳房价、稳预期”，“房住不炒”和“因城施策”为两大要点，前者代表中央总体精神，后者代表地方政府可结合当地情况调整细节。 房价没有上涨压力甚至有下降风险的区域，地方政府将继续积极出台鼓励性政策，如差别性放松限购区域、执行力度、商业办公用房放松限购、放松限售提高市场流动性等，符合人口流入、产业发展导向的政策也将得到中央政府认同，如已频繁出台的鼓励落户、人才引进等相关政策；但需要注意的是，政策放松将是有限度和差异化的：地方政府对开发企业卖房、二手房交易、租赁市场等相关价格的关注仍会继续，限签、预售价格监管等方式控制控制房价涨幅的行政措施预计仍将继续，但幅度会适度调整；房价平稳仍是地方政府的重要考核目标，一切不利于房价平稳的行为都将受到严格管控。
二、供给：行业以销定产新开工稳健，资金风险可控，龙头房企引领市场变化
假设新开工面积中10%为不可售，按“新开工*90%-销售面积”计算超额新开工面积。2010年-2014年间，全国超额新开工率的均值达43%，在此期间全行业面临普遍的去库存压力。在经历了多轮调控后，企业对调控政策的应对更加成熟，以销定产成为普遍共识，新开工面积与销售基本同步。过去五年（2015-2019年），超额新开工面积仅相当于同期销售量的6.5%，仅相当于之前五年均值的19%，其中2016-2017年超额新开工面积为负。
随着企业投资开发节奏的理性，开发企业总体资金风险不大。以全国商品房销售额（相当于资金流入）和开发投资额（相当于流出）来看，由于过去三年积极控制投资节奏，销售回款继续增长，房地产企业的资金富裕度总体向好；其他资金（以销售回款为主）相比工程投资的覆盖度稳步上升，但由于土地款融资政策的收紧，自筹资金对土地款的覆盖度有所下降。
展望2020年，行业龙头企业仍致力于跑赢同行，以维持行业排名稳定。数据显示，龙头企业土地储备充裕，恒大、碧桂园、融创、保利的土地储备货值超2万亿元，可以满足未来三到四年的开发需求。由于土地储备充足、资金实力强、开发能力和品牌影响力更强，龙头企业具备进一步抢占市场份额的意愿和能力。龙头企业的投资、开发节奏将对市场供应带来显著影响，继续引领市场发展，推动市场供求水平特别是一二线及辐射圈范围内城市维持在较高水平。
图：地产企业以销定产，超额新开工面积规模处于历史较低水平
注：超额新开工面积=新开工*90%-销售面积，2019年数为1-11月，与全年数据不存在可比性，建诚晟业整理
三、需求：改善型需求更加显著，存量改造、城市轮动带动全国销售高位运行
首次置业需求有所下降但规模依然庞大：2018年新增城镇人口1790万人，是本世纪以来除2008年的最低水平；目前城镇化率已逼近60%，在达到70%之前，预计每年新增城镇人口仍在1500万人以上，对应住房需求约5亿㎡。
居民改善需求逐渐成为市场主体：截至目前，人均居住面积已逼近40㎡，经过二十多年的大规模住房建设，住房数量普遍短缺已成历史；但据2010年人口普查数据，城镇范围内仍有超过20%的住宅建于1990年前（估计规模接近50亿㎡），迄今已超过30年，即城镇范围内有大量老旧小区。随着收入增加、品质要求提升，城镇现有居民的换房改善需求将取代新增居民的首次置业，成为市场需求的主流。能够在产品上等方面提供更多价值（包括户型设计、科技含量、综合配套等多个方面）的企业，将更具有市场竞争力。
图：历年棚改开工套数计划和货币化安置比例
注：2019年9-11月，累计开工分别为274万、300万、315万套，预计全年约330万套；2018和2019年货币安置比例为预估值，建诚晟业整理
中央经济工作会议提及“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”，“新棚改”有望再次助推市场需求： 2018-2020年为棚改三年攻坚期，拟完成1500万套，但由于部分省市房价上涨压力大、棚改资金用途监管不严，2019年的棚改开工计划减至289万套，不足之前四年平均每年600+万套的一半。历史数据显示，棚改货币化安置对住房销售的贡献超过15%，对开发投资的贡献约10%-15%。预计2020年棚改计划止跌反弹至500万套，成为全国房地产市场需求放大的重要推动力，更依赖棚改货币安置的三四线城市可能迎来利好。
展望2020年，在以稳为主的总体导向下，货币投放逆周期操作和“因城施策”将给市场带来一定利好，全国商品房销售金额有望增长，但增长更多来自龙头企业主动加大开工推盘和一二线热点城市带动，不同企业、不同区域、不同需求之间的分化将进一步加剧，局部风险可能释放。龙头企业在更大规模层面的竞争日益激烈，未来将面临管控能力、需求多元、城市分化等多方面的挑战。展望未来，房企应围绕土地、资金、客户等核心资源优化策略，地产企业与金融机构的战略协同、合作共生态势将更加明显。
建和城研究中心，由多位在中国房地产行业拥有十年以上从业经验的资深人士发起成立，广泛开展建筑与城市等相关领域研究，为房地产企业、金融机构、购房者和投资人等提供地产研究咨询、投融资并购、财务顾问等服务。
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