本報記者 翁榕濤 趙毅廣州報道
東莞“地產一哥”匯景控股有限公司（09968.HK，以下簡稱“匯景控股”）歷時9個月，成為2020年首家在港上市的房企。
據瞭解，匯景控股上市首日開盤價為1.94港元/股，不久股價便進入下行通道，截至1月20日收盤，股價為1.89港元/股，上市後第三個交易日就出現“破發”。
值得注意的是，匯景控股此次發行股份出現認購不足，公開發售的最終股份數目由7881萬股股份減少至2535.4萬股股份，約相當於原計劃股份總數的32.2%。
針對上市表現及募集資金用途等問題，《中國經營報》記者致電採訪匯景控股公共關係部人士，截至發稿未獲回覆。
公開發售認購不足 上市後破發
在2018年房企新一波赴港上市熱潮之後，剛剛過去的2019年房企IPO顯得略為冷清。
2019年以來，僅有德信中國、銀城國際、中梁控股、新力控股以及景業名邦等5家房企成功赴港上市，總籌資規模不到90億港元，最高為中梁控股募資27億港元，最低為銀城國際募資7.7億港元，無論是籌資規模還是IPO數量都較2018年銳減。
匯景控股是二次衝擊IPO，早在2019年4月10日，匯景控股就已首次向港交所遞交了招股書，而後失效，又於當年10月25日再次衝刺，如今得償所願。
2020年1月15日，匯景控股公佈招股結果，公開發售未獲足額認購，發售價確定為每股1.93港元，公司自全球發售收取的所得款項淨額估計約13.91億港元。
由於匯景控股公開發售不足額認購，按照回撥機制，未認購的公開發售股份將會回撥至國際發售。
據匯景控股招股書顯示，公司於2004年在東莞成立，並於次年完成了首個物業開發項目，即匯景銀座和匯景華府。作為一家綜合住宅及商用物業開發商，匯景控股主要聚焦在廣東省、湖南省，深耕於大灣區並逐漸向華中區域擴張。
截至2019年9月30日，匯景控股在全國3個省份、5個城市擁有17個物業項目，其中12個位於東莞，總地盤面積約為200萬平方米，規劃建築面積總計為450萬平方米，其中已規劃及尚未開發的建築面積為300萬平方米。
截至2016年、2017年、2018年底以及2019年6月30日，匯景控股交付的物業總計建築面積分別為26.03萬平方米、10.76萬平方米、21.14萬平方米及13.05萬平方米，其間錄得物業銷售收益分別為人民幣20.92億元、11.98億元、22.39億元以及12.15億元。
近幾年匯景控股每年交付的物業建築在20萬平方米左右，這也意味著現有土地儲備可以支撐其超過20年的銷售需求。
儘管作為“東莞一哥”，匯景控股的總體體量顯得比較小，毛利率卻十分可觀，2016年至2018年度毛利率分別達30.2%、54.3%以及53.3%，遠高於行業平均水平。
同策研究院首席分析師張宏偉認為，目前國內融資渠道收緊，匯景控股等中小房企進行規模擴張有較大的資金需求，近年來這段時間，房企的資金壓力是比較大的，借新還舊也越來越困難，在償債高峰期到來前，上市可以緩解融資壓力。
高負債下關聯方貸款“輸血”
匯景控股成功上市後，實際控制人倫瑞祥夫婦通過匯盈控股、匯盛控股兩家位於英屬處女群島的公司，持有匯景控股總計85%股份，以1月20日的市值計算，倫瑞祥夫婦的身家已超過84億港元。
而在上市背後，匯景控股的債務問題不可小視。
相關數據顯示，2016年至2018年，匯景控股產生的財務成本分別為3417萬元、5064萬元以及7753萬元，財務成本上升的原因主要由於銀行及其他借貸金額在2018年增長超過42%，部分成本則由相應期間的資本化利息所抵消。
匯景控股的主要資金來源為銀行和關聯方，其中於2016年、2017年、2018年以及2019年上半年，匯景控股來自銀行及其他借貸分別為11.00億元、17.48億元、24.83億元以及29.90億元。其中，來自關聯方的貸款分別為7.44億元、6.58億元、6.02億元以及8.91億元。
截至2019年上半年，匯景控股應收控股股東及各自的緊密聯繫人的款項總額為8.25億元，應付控股股東的緊密聯繫人共計8.91億元。
可以看出，匯景控股近年來的借款逐年增高，而其中來自關聯方的貸款佔據不小比例。2016年～2018年及2019年上半年的淨資本負債比例分別為377.8%、278.5%、243.2% 及 240.4%。
可以與之對比的是，比匯景控股早一個月上市的景業名邦，同樣是赴港上市的內地中小房企，2016年～2018年及2019年上半年，其淨負債率分別為614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。
儘管資本負債率相較前兩年已有下降，但從匯景控股財務結構上來看，截至2019年上半年，一年內需償還的銀行貸款和其他貸款加起來總計11.09億元，公司依然面臨較大的財務壓力。
在招股書風險提示中，提及匯景控股在城市更新項目中可能面臨改建週期較長、資本壓力大、規劃難度高等問題，對於資源和資金成本有較高要求。
城市更新開發項目是匯景控股未來發展的重點，目前已完成一個城市更新項目的開發，並開始預售建築面積9.42萬平方米，此外匯景控股還有3個城市更新項目處於向政府提交開發計劃的狀態。
招股書指出，募集得來的資金將有55%（約為7.65億元）用作推進城市更新項目的發展成本；20%（約為2.72億元）作為現有物業項目的開發和建築成本；20%（約為2.72億元）用於償還若干銀行借款和其他借款，包括項目公司的營運資金貸款。
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