2020-01-27 22:36:33 佚名

帥稥葛

有好項目肯定是理財，如果沒有，投資房產或是最佳選擇

投資渠道少，穩定的理財產品少是如今的現狀，就拿如今銀行包括互聯網金融推出的理財產品來看，多數都是在貨幣基金或銀行拆借的基礎上做出的產品。收益率本身就無法保證，而且多數的超過5%以上的收益都是預期收益。在這樣的情況，雖然說一直有房住不炒的呼聲在，但是不得不承認對於部分城市來說房產還是最佳投資品。

第一、股市不景氣的情況下多數的資金的都會流入樓市，畢竟樓市已經維持了20多年的牛市。不僅僅是因為樓市長期看漲的原因，包括如今多數地方對於房地產行業的依賴作用下不得不起到的保護作用就使得絕大多數的人會認為樓市上漲的可能性還是比較大的。哪怕就是經歷了2年多的房地產調控，7月份國家統計局的數據仍然顯示了二三線城市新房價格同比上漲10%，二手房同比上漲6.7%，這可比一般的理財產品收益率高吧。

第二、房產變現難確實是如今的另一個問題，其根本還是因為過去那麼長時間房價上漲導致的剛需購買力不足。對於2016年以前的房產投資者來說，如今都面臨這樣的一個尷尬境地，就是房產出售難。除去優質地理位置和資源配套完善的房產相對容易外，多數的房產如今面臨的就是難以變現。而出租則是解決這一問題的主要辦法，這也是為什麼前幾年投資房產的朋友多數都會選擇出租的原因，因為出售確實比較難。

一直在努力使得房地產市場徹底市場化，但是目前來看不現實，新房價格一直漲就是這樣

一個很簡單的問題，房價為什麼會漲？因為成本上漲了。無論是人工、材料、鋼筋水泥等因為這樣或者那樣的原因價格都漲了很多，你說房產作為這些材料的集合體房價能不漲嗎？但是有一個問題也是我們必須面對的問題：購房者購買力不足，按照市場理論購買力不足，需求不夠，房價應該降才對，但是降多少合適？開發商還要不要利潤？這也是為什麼很多城市出現了首付分期等（明確首付分期、首付貸都違規的）的原因。房地產企業面對購買力不足也只能通過不斷降低購房門檻的手段來擴大銷售，這已經成為一個惡性循環。那麼這樣的情況下，只會有一個結果：實力不足或者資金鍊出問題的房企破產或者被合併。這也是2019年房企倒逼破產達到歷史新高度的原因之一。這也是我為什麼說，未來購房的風險會越來越高，勸大家遠離首付分期的原因。

綜上，雖然說房產投資在一些城市仍然可以做，但是不得不說購房的風險越來越高，唯一可以降低購房風險的方式就是購買現房。介於未來租房市場還是會成為一個趨勢，而且會長期下去，或許未來房產投資的最佳收益途徑或許就是出租。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、關注頭條號：勇談房產經濟壹貳叄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

如果我中獎有2百萬，我會第一時間選擇買15年的養老保險，再去找份輕鬆的工作工資低點也可以，別想去投資搞什麼生意這些因為我不是這方面的料，每天都輕輕鬆鬆的過日子沒什麼壓力到老一定年齡了早上散步喝早茶和朋友聊天打些撲克牌到處走動走動就這樣過一輩子啦

國書籤

這個問題需要用數據說話，歷史到今天，我們就用今天的數據。

情況一：買理財。

200萬買理財，一年的收益率可以在5%附近，如果你搞大額存單或者是一下小銀行，一年7%也是可以的，這樣，你一年的無風險收益是14萬。本金還是你的；這裡不考慮你存死期2%收益的情況，也不考慮你炒股炒期貨一夜暴富或者爆虧的情況。所以，你買理財，年化7%應該是極限了。200萬本金還是200萬，不會少。

情況二：買房子。

買房子有兩種情況，第一是房子是否會升值貶值；第二是租出去能租多少錢；首先看第一種，目前樓市比較穩定，大家也能看到某些地方樓市還在漲的消息，也能看到某些地方樓市跌了的消息，但是大部分都是穩定，所以第一種情況下，樓市穩定，你200萬還是200萬；第二是租出去能賺多少？200萬的房子，在二線城市大概能買133個平方，大概4000元每月，一年也就是5萬（應該是往多了算）；如果在一線城市，200萬能買50左右平方，一個月大概能租個5000，也就是一年6萬。所以，年化收益率大概在3%附近。

買理財，沒什麼手續；買房子再出租，手續一大堆；其實，大家買房子都是指望未來房價能漲，也就是那個200萬的基數能漲。如果拋開基數不談，買理財合適；至於這個200萬的基數能不能漲，近幾年應該還是穩定為主；再過幾年，隨著生產力的提高，經濟的發展，可能會漲。

大家認為呢？

螞蟻聊股市

坦白地說，這兩樣都不是好選擇，因為目前的理財利率比較低，而房市基本已經熄火了，想“撿漏“很難。如果兩者必須選擇一個的話，那麼還是買理財為好！

手頭有200萬，不是小數了，一定程度上意味著某種財務自由。但是，目前通貨膨脹還是比較厲害的，錢越來越不值錢，所以，錢放在手裡不行，必須讓錢生錢，至少能跑過通貨膨脹率。

什麼是通貨膨脹率？

通貨膨脹率主要反映的是物價變化情況，反映的是通貨膨脹和貨幣貶值程度。目前反映通貨膨脹率最直觀的指標是國家公佈消費者價格指數——CPI。比如，2019年6月，CPI同比2.7%，我認為這個數據稍微保守，考慮別的因素，通貨膨脹率可能大概在3%-4%左右。也就是說，一年利息超過4%才能保證錢不貶值。

那麼，投資房子後選擇出租，租金能跑贏通膨嗎？

200萬，在北上廣深這幾個一線城市只夠首付用，如果全款買房，在均價1-2萬的二線城市應該可以。我們拿哈爾濱為例，哈爾濱好的樓盤，住宅目前均價一萬五左右，比如哈西、群力地區，在這裡，200萬能買100多平方米的房子。在五八同城網上，哈爾濱三室二廳的新樓大致租金如圖：

以3000元計算，一年租金3.6萬，3.6/200*100%=1.8%。

請看，租金才1.8%，遠遠跑不贏通膨率，買房出租很不划算。至於買門市出租，租金雖然高一些，但是門市交易成本太高，而且現在門市嚴重過剩，除非絕佳地點的，地點一般的很不好租，所以買房出租比較不划算。

把錢存進銀行買大額存單或者國債基本能跑贏通膨，是個好選擇！

相比之下，現在銀行大額存單和國債都能做到4%利率以上了，兩者基本都無風險。下圖為2019年四大國有銀行大額存單最新利率表。

綜上，把這200萬存進銀行，能拿到4%以上的利息，基本能跑贏通貨膨脹，在沒有更好的理財方式情況下，我覺得把這200萬存進銀行，買大額存單或者國債，還是值得出手的。

李中東

咱們先看第二個問題，許多人投資房子後選擇出租，這與平時理財是一樣的，投資房子後想見效益，將房子出租出去，不管租金多少，月月可以見錢啊。坤鵬論身邊有兩套房的同事，全部會將第二套房出租。

有一同事，2000年花14萬購得一小門市，年租金兩萬，於去年的時候賣了80萬，拿他的話說，這些年的租金早把買房錢掙回來了，80萬是純利潤。

如果這個問題放在前十年八年，豪無疑問，去買房子穩賺不賠，但2018年，國家提出“房住不炒”，並且出臺一系列的控制房價政策，可以看出國家來真格的了，以後房子漸漸將退出投資的舞臺。

200萬也不是一個小數目，投資房子很有可能被套。坤鵬論一同事，想抓住朝鮮經濟發展的機會，在丹東新區搶到一套每平4000元的房子。據說一個月的時間房子就漲到每平8000元。但是現在想往外賣，沒人接盤又有什麼用呢?

所以現在手裡有200萬，不如先買理財，採用分散投資的原則，高、中、低各種理財產品配置一下，現在國家各項政策越來越完善，象以前炒房投機的可能性越來越少了，迴歸理財的思想，收益能跑過通貨膨脹就謝天謝地了。

坤鵬論

賬，算一算就明白了。

這是目前市面上各家銀行的活期存款利率。

比較低！

根據簡普科技大數據研究院最新的報告顯示，其監測的18家銀行發行的45只T+0理財產品中，最新平均收益率為3.27%。

而根據最新大額存單和國債收益率、結合金額看，結果如下：

大於50萬元的、3-5年不動用的資金，大額存單，利率4.125%左右；

50萬元以下的、3-5年不動用的資金，國債，將近4%的收益。

好了開始計算：

200萬*4.125%=8.25萬元。

那麼投資房產又怎麼樣呢？

此前易居房地產研究院曾發佈了一則數據（2018年的）：

4個一線城市的平均租金收益率為1.8%;

31個二線城市平均租金收益率為2.5%;

15個三線城市租金收益率為2.7%。

不考慮貸款因素的話，200萬元可以在二線城市買一套。

這裡我們假定是二線城市。

一年的房租收益率就是：

200萬*2.5%=5萬元。

現金一年利息收入是8.25萬，而投資房產一年的房租收入才5萬元。

乍一看，是現金划算。

果真如此麼？

這裡你沒有計算另外一個最重要的隱性因素：

房屋增值！

這是截止2017年幾個新一線城市（宜居數據中列為二線，其實一回事）十年間房價的漲幅情況。

南京十年漲幅高達353%，重慶為266%，天津為211%，杭州、武漢、成都為200%。

及時按最低的三個城市計算，每年房租的增值速度也達到了20%。

所以投資房產的每年的收入應該是：

200萬*2.5%+200萬*20%=45 萬元！

結論：

上述計算都是建立在現有數據的基礎上得到的。

當然房產收益這一塊，今後增速這一塊肯定跑不出此前十年的高增長比例了。

但即便如此，就算按每年5%的增值計算每年實際的收入依然有15萬元！

如果再考慮利率未來是走低，而房租收入即便跟蹤CPI被動變化也是增長等情況，

投資房產並出租所得到的收益只會更高。

希望對你有幫助！

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Tooz説

投資田黃，可以穩賺不賠。這200萬如果投資田黃，根據田黃的升值功能，三年內可能變成600萬，比銀行利息銀行理財回報大得多！這可不是吹牛的，是由古玩古董這個暴利行業因素決定的。

我做了二十多年，已經在廣州一線城市買了4套房子，而且買的房子基本上都是一次性付款的，主要是做田黃生意。因為田黃是升值最快的收藏品，也是熱門古玩收藏品，從來沒有跌過價。田黃從1995年的5千元一克，升值到現在2019年的20萬元一克，再過10年可能升值到100萬元一克。而黃金價格基本上是在原地踏步，沒什麼變化，同田黃的距離越來越遠，根本追不上。

2017年1月，福建廈門一次拍賣會上，一個重達1725克的田黃石，拍出3.92億元的天價，單價22萬元一克，田黃的火熱程度，可見一斑！

還有就是投資田黃有點像投資地產，但回報比房產大得多，安全可靠風險低，不會像什麼股票期貨等其他行業那樣虧得一塌糊塗，一無所有，一點不剩，因為田黃在你手裡，始終有翻盤的機會，始終不會虧！俗話說，手中有糧心不慌，掌中有寶氣定閒！

乾隆田黃

很高興能回答您的問題！

先說我的答案：第一優先選擇投資買理財！第二既然是投資房產，投資後大部分人都會選擇出租！

我主動來回答這個問題，一是我之前從事房地產行業，二是我也一直面臨著同樣的選擇，可以設身處地的考慮問題。

給予投資建議可能是這個世界上最難的事情了，尤其選擇大類資產的投資方向，我只希望能說說大實話和自己的感受，投資建議僅供參考。

題主提出了兩個問題，下面一一作答。

一、如果手裡有二百萬，是應該投資房子，還是買理財？

任何投資都有時效性，需要在特定時點並在特定期限內獲取投資收益。看題主的訴求，二百萬不是個小數目了，投資房產又是個相對長期的投資，那我暫按2019年9月22日開始，投資期限在三年來分析。

1、投資房產

題主說的房子是指住宅吧，我按投資住宅來考慮。很多人都會講政策，更會算賬，這些咱們都放在後面，就講講行業內近年來的變化。

（1）房地產行業的高峰期確實已經過去

我的同學也大多在房地產行業，大家平時交流比較多，我們自己開玩笑說：每次同學聚會都像房地產行業各部門開會，大家的共識是2016年是房地產行業的最後一個高峰。

2016年12月19日，國家通過《央廣財經評論》正式提出“房住不炒”政策；2017年3月17日北京市出臺“317新政”收緊房地產個人住房貸款，2017年當年50多個城市跟進出臺了樓市限購政策；這些都是針對購房者的。2018年、2019年又陸續對開發商收緊了融資渠道。

現在很多小開發商面臨著無地可拿的局面，中型開發商融資成本急劇上升，大型開發商稍好但2019年下半年開始一手房銷售收入會出現明顯下滑，應該說行業陷入了艱難時期。

作為從業人員，現在也在面臨選擇，是在行業內繼續堅持還是轉崗甚至轉業。

（2）一手房和二手房市場的情況

如果不考慮比較特殊的城市，比如省會城市中的瀋陽、呼和浩特，三四線城市裡的洛陽、南陽、臨沂、南通。目前全國一手房市場處於“託而不舉”的狀態，一手房市場已經開始逐漸冷卻，這些特殊的城市後面也會逐漸歸於平靜。二手房市場普遍處於下降通道，出現成交量凍結、業主降價出售甚至有價無市的情況。

房地產政策有傳導週期，一般是一線“北上深”先啟動，隨後傳導到省會城市，最後三四線經歷最後的瘋狂後歸於沉寂，歷次都是這樣發展。北京市場是在2017年“317新政”發佈後迅速冷卻，至今已經兩年半，目前沒看到有大的起色。二線省會城市隨後也大多如此，一些三四線城市近兩年經歷了最後的瘋狂，但如果考慮後市並不樂觀。

（3）關於房產投資變現和收益率

房產投資屬於固定資產投資，變現週期長、流動性較差。之前潘石屹估算過中國房地產總市值超過400萬億，每年上市流通率只有1%左右。如果題主購買的是一手房，變現週期至少要三年，有些城市限售政策影響可能延長會到五年，實際是比較不利的。二手房略好，但目前很多城市掛牌週期都比較長，會增加變現難度。

從收益率角度看，如果不出租，僅靠房產增值獲益，目前很多很多城市面臨房價下跌，投資是不划算的。如果出租，大多數一二線城市年化出租收益率在2%左右，如果房價增長不達預期，相比200萬理財收益大概率5%-7%的區間，相差比較大，是否必要需要掂量。

2、投資理財

二百萬的投資金額如果投資理財，每年獲得的投資收益還是比較可觀的，而且投資金額比較大，可選的投資產品也比較多。昨天我剛好回答了類似的問題，借鑑一下。

先強調一點，理財是一種相對保守的投資，理財的目的是為了對抗通脹並獲取相對穩定的資產升值，而不是一夜暴富的賭博，因此要從理財伊始就樹立長期投資的觀念。

目前投資理財的渠道主要有銀行理財、保險、信託、股票、基金、國債、黃金、互聯網金融產品等。列個表格清楚一些。

我按照自己的投資經驗，把各類型理財產品劃分為了低風險、中風險、高風險、超高風險四類，鑑於P2P類理財產品的合法合規性問題較多，且近年來頻繁爆雷，不建議投資。因此，暫按照三類進行劃分。每個人對風險的承受能力不一樣，但建議中低風險理財產品的配置比例不低於50%，或高風險理財產品的配置比例不高於50%，具體比例需要看家庭的承受能力，切記高風險投資用閒錢，我們的目標是獲得長期複利收益。

如果二百萬的投資僅投資中低風險的理財產品，在未來的三年內，大概率是要跑贏投資房產的。拿二百萬投資的人，有一定的投資知識儲備和風險意識，會有比較好的投資配比和收益率。

二、為什麼有些人投資房子後選擇出租？

這個問題我就簡單答覆了，既然是投資，投資的目的大多是為了增加投資收益率。在目前市場行情下，單純依靠房產升值可能難以實現預期收益，投資後出租是比較現實的選擇。

感謝今日頭條、感謝題主的提問，也感謝大家的閱讀和關注，初心學財經，堅持說大實話，謝謝您的點贊和鼓勵！