愛文玩的張先生
如果要投資的話，感覺投資合肥應該會不錯。理由如下：
1、合肥是安徽的省會，是“一帶一路”和長江經濟帶戰略雙節點城市 ，也是國務院批准確定的中國東部地區重要中心城市，城市比較有潛力。
2、合肥有高等院校較多，是全國重要的科研、教育基地，每年會吸引到大量的優秀人才，住房需求比較大。
3、曾有人分析過最具投資價值城市20強，合肥入榜，且排名前10。
安家有方
安徽唯一值得投資房產的城市或許只有合肥，要麼就是鄰居省份的徐州、南京、蘇州等
第一、安徽幾乎所有的城市房價開始上漲的週期都是在2016年，具體的原因跟大量的棚改和貨幣安置不無關係。其中給我印象最深的就是阜陽市，作為一個GDP總量只有1759.5億元人民幣（2018年）常住人口數量超千萬的地市，在拆遷安置這波風下房價破萬已經稀鬆平常。大家要明白的一點是，阜陽是安徽省人口流出最大的地市，每年的外出務工人數在200萬以上。
第二、房價最終還是要跟資源、產業和人口流入情況掛鉤的，短暫的政策刺激不能持久。2018年10月份之後棚改貨幣安置被變相叫停，2019年棚改指標減半，如今正在走的是以老區改造為主的方式。可以說這些城市房價上漲的主動力已經不足了，房價漲的越高未來的風險就越大。而安徽省會合肥作為集萬千寵愛於一身，在資源、產業和政策等方面具有得天獨厚的優勢，加上合肥是安徽為數不多（甚至是唯一）的人口淨流入城市，合肥的房產還是具備投資價值的。
第三、房產投資期早在2017年底就結束了，如今投資面對的風險會越來越高。這裡的風險不是房價下跌的風險，而是後期房產越來越難出手的風險。作為房產投資來說想要取得收益的方式無非是兩種：租金和賺取差價。在房產出售越來越難的今天，大家都想要變現的難度越來越高，依靠租金收入獲取收益已經是必然。但是根據觀察來看，目前已經有河北等地區開始對於出租房的房租收取稅收，依靠租金收入未來的不確定性還有很多。
安徽屬於歷史上的江南省，經濟雖然發展一般但投資風卻可以跟如今的長三角地區媲美
第一、尤其是房產投資風，全國投資風最盛的就是長三角地區了，安徽受其影響很深。這個大家其實是可以理解的，畢竟長三角地區是我國經濟最發達的區域，投資已經成為大家生活中的一部分。距離長三角很近的安徽地區，自然這種投資風也是盛行。但是這種投資在安徽省內個人覺得多數屬於“盲目投資”，畢竟投資的關鍵是保證資金的安全性前提下，獲取收益。在房產投資風險劇增的今天，資金安全想要保證恐怕都有點難。
第二、哪怕是合肥的房價走勢也是有波動的，尤其的二手房，收益率不高是關鍵。圖上所示是合肥二手房價走勢圖，可以看到合肥二手房從去年10月份之後的跌幅，經過一年時間才回歸到原位。根據國家統計局8月份的數據來看二手房價格同比上漲4.2%，這個收益率其實還沒有將數百萬資金存入銀行理財來得高。介於此，大家何必要將數百萬資金投入樓市呢？前段時間合肥曝出部分銀行停止二手房貸款，這樣做的原因無非有兩點：害怕二手房市場風險和保護新房市場。
綜上，房住不炒的定調從2016年就提出來了，可以說3年後的今天合肥仍然在房產和經濟這條路上折騰。建議合肥學習下中部城市長沙，看看長沙是如何在GDP破萬億的情況下，保證房價均價在1萬元以內的。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、關注頭條號：勇談房產經濟壹貳叄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
其實安徽最值得買的就是合肥了，就像是湖北的武漢，毋庸置疑！
扯其他地方，都是騙人的。
在研究合肥房地產的時候，不能忘記合肥的發展歷史。合肥每一個區域的崛起，都有其背後的深層原因，以政策導向為主的資源投入是區域崛起的根本原因，房價便是外在反映。國家定位不同，城市所受到的待遇自然也不一樣，城市內的各個區域同樣如此。
合肥的發展歷史
這是1986年12月份的合肥衛星地圖。從圖上我們可以看出，合肥城市的整個框架都還在二環以內，甚至連二環都沒有填滿，城市幾乎看不到什麼工業。
這是1993年12月份的合肥衛星地圖。從圖上我們可以看出，這7年中，合肥發展非常緩慢，城區基本上沒有什麼擴展。但是1991年國務院批准成立合肥高新區，是首批國家級新區，我們可以看到1993年時候高新區蜀山東區域已初具規模；1993年合肥市經濟技術開發區成立，我們可以看到大的道路框架已經開始搭建。
這是2000年12月份的合肥衛星地圖。合肥的二環以內得到進一步填充，但仍舊沒有填滿。合肥的高速公路已經建起來，二環線也清晰可見。高新區產業範圍進一步擴大，經開區已初具規模。從這一年開始，合肥拉開了大建設的序幕，在之後的十幾年中，合肥從一個無名小卒，逐步發展成為長三角重要的核心城市。
這是2003年12月份的合肥衛星地圖。短短的三年，合肥發展非常迅速。高新區和經開區在規模進一步擴大的同時，合肥四大行政區都開始了自己的產業規劃，比如包河工業園區，蜀山經濟開發區，廬陽工業園區，瑤海的新站區。這一年也是合肥市政務文化新區啟動建設的一年，與此同時，經開區的居住區也已現雛形。
這是2007年12月份的合肥衛星地圖。短短的四年，合肥產業已經四處開花，在之前四大行政區自有的工業園基礎上，三縣靠近合肥市區的區域，也形成了自己的產業園區。比如肥東的工業園，長豐的雙鳳工業園，肥西的桃花工業園。這一年，還有一件大事情，那就是濱湖新區啟動建設，這是在一個完全獨立於市區之外的區域另闢新區。
這是2011年12月份的合肥衛星地圖。四年之中，歷經18年的建設，合肥經開區已基本成型。肥西桃花工業園區也基本達到目前的規模，高新區仍在往大蜀山以西擴張，其他各個工業園區繼續豐滿。政務區已經基本成型，濱湖區大的框架已經落成，啟動區基本建成。
這是2016年12月份的合肥衛星地圖。五年之中，合肥工業區繼續擴張，政務區基本建成，濱湖區核心區也即將填滿。
合肥新區的發展和崛起
合肥過去15年的發展中，給人們印象最為深刻的應該是政務區和濱湖區。
剛開始很多人可能抱著看笑話的態度，看著這兩個區域的發展和崛起，又眼睜睜錯過區域發展的紅利。政務區和濱湖區的崛起有著很大的不同，同時這兩個區域也有著相同的必然成功因素。
首先我們看政務區的選位。2003年以前，也就是政務區剛開始建設的時候，在其西部，高新區已經過10年的發展，蜀山東區域初具規模。而在政務南邊的經開區，其工業區已完成大半，居住區框架也已成型。2003年的合肥，人口主體還在老城區二環以內，甚至連二環內都沒有塞滿，政務區相對還比較偏僻和荒涼。
儘管如此，我們可以發現，政務區是在高新和經開兩個工業區，以及經開和老城兩個新老居住區的中心建立起來的。這個位置得天獨厚，既有產業的合圍，提供足夠的剛需，又有周邊原住居民的改善需求，同時保證了區域的核心化。政務區的發展其實是從外圍向內“包餃子”式的發展，既保證中心化，又不會離原市中心太過遙遠。
濱湖區的發展跟政務區有一定的相似性，卻還有很大的不同。濱湖區和政務區相似的地方是，都是市政府極力發展的區域，投入大量優質資源，比如地鐵和學校。都是另闢新區，而不是舊城改造或者攤大餅模式。還有一個相似的地方是，兩個區域內都沒有工業製造業，基本上都是純居住區。
濱湖區和政務區不太相同的的地方是，政務區周邊基本上都被產業區包圍，濱湖區只有西邊和北邊有產業，並且尚有一定的距離。濱湖區與老城區的直線距離太過遙遠，中間還有大概4公里的駱崗機場和高鐵高速等阻隔區域。濱湖區比政務區的規劃面積大得多，濱湖區成熟要經過更為漫長的時間，後期核心規劃區域尚未建成，早期成熟區域已面臨房齡危機。
從近期傳言的合肥三環規劃來看，儘管經過30年多點開花式的擴展，目前整個城市的發展，最終還是落腳到以老城區環城河以內為絕對中心，向外輻射攤大餅的拓展形式。儘管最終形式演變為攤更大的大餅，但從某種意義上來看，政務區天生就是市中心，而濱湖區正努力打造另外一個市中心，多中心化發展格局業已形成。
最理想的房產投資操作
房產價值組成主要分為兩個部分，一個是土地價值，一個是物業價值。土地價值主要表現在土地的附加資源價值，比如學區，地鐵，環境，商業等等，這些基本上是投資者無法改變和選擇的東西。土地價值的提高，主要是通過政府對土地的資源投入，因此我們務必關注政府的城市建設規劃。
物業價值主要表現在房屋建築質量、戶型、樓層、採光、房齡、物業品牌等硬件方面，這些投資者自己可以選擇。隨著土地價格越來越高，物業價值在房產價值中的佔比越來越低，目前合肥差不多隻有20%左右。但是從合肥近些年的土拍來看，市區的土地價格相差並不是很大。
從縱向來看，影響房產價值變化的最大因素是房齡。房齡直接關係到房屋的折舊，當新房交付使用之後，其投資價值每年都以1-2%的速度遞減。比如同一上漲週期，房齡相差5年的房子，年輕一點的升值50%，而房齡老一些或許只有40%。因此，如果有可能，同等條件下，應儘可能投資新房。
合作經濟廣場的價格為什麼在合肥老城區那麼高，比周邊的房子單價高出1w多，就是因為房齡緣故。廬陽區大部分老破小基本上沒有什麼物業價值，他們體現的主要是土地價值，一旦有高物業價值的住宅出現，其土地價值也會將其物業本身價值進一步放大。
因此我們也就可以看到，即使老城區市中心有那麼多的老破小，很多價格卻比郊區的新房還低。這並不是說市中心的房子不值錢，市中心的土地價值很高，但物業價值卻基本喪失殆盡。只有市中心的新房才能產生較高的價格，但老房子基本都在市中心，而新房子基本都在郊區，所以這也是合肥房價為什麼總是沒有出現分化的原因。
最理想的投資應該是這樣的，你買了新房，在你交房後的若干年裡，這個區域發展成熟，並且成為市中心，這樣你的投資收益得到最大化，最典型的例子就是政務區。早在政務區起建之初，其房價基本跟全市平均價格相差不多，大概比全市高了10%左右，很多小區甚至持平。隨著市政資源進一步投入，政務區逐步拉開了與其他區域的差距，到目前為止，政務區均價已經超出全市均價40%以上。
合肥房產的最佳投資機會在哪裡
過去的將近20年，合肥一直秉承著工業立市的理念，目前整體上還處於工業化的中期。再加上沿海產業的轉移，合肥近些年來發展非常迅速，大量的就業機會，吸引越來越多的人口湧入。安徽省以往雙核發展模式已逐步單核化，我們看到省內越來越多的優質資源投入合肥，合肥與蕪湖的差距越拉越大，在全省的首位度越來越高。
其實我一直在思考“合肥房產的最佳投資機會在哪裡”這個問題。不論是城市價值的提升，還有合肥每個區域的價值提升，都與資源投入有很大關係。資源的過度集中，使合肥的土地價格近幾年一路飆升，土地價格的上升直接抬高了合肥房價。那麼城市發展的資源投入，也拉開了合肥不同區域的土地價格。
我對合肥各個區域房價作了分析，我們可以發現一個非常明顯的結果。目前合肥房價最高的區域分佈在4個區域，基本上均價都超過了2w。第一個是合肥政務區，這個區域毫無疑問是合肥平均房價最高的區域，第二個是老城區環城河以內，第三個是濱湖區的46中學區範圍，第四個是經開區翡翠湖168玫瑰園學區範圍。
以上的四個區域共性非常多。首先他們幾乎都是純居住區，基本不摻雜任何工業製造業，這樣對居住環境基本沒有太大影響。其次他們各自都有比較認可的學區，我之前文章裡講過，學區的溢價是所有條件當中最高的。再次是滿足資源重點投入或者分佈密集的新區或者市中心，經開區，政務區，濱湖區都是資源大量投入的新區，老城區則本身就優質資源密集。
我們未來在尋找投資機會的時候，一定要關注政府5-10年內的市政規劃，哪裡是政府資源集中投放的區域，那裡的土地就會得到急劇升值。
目前政務區和經開區已經發展趨於成熟，資源投入即將飽和，在大的新區發展規劃沒有發生明顯改變的情況下，我想政府未來幾年的發展重點仍在濱湖，儘管濱湖近來負面消息頻頻發生。換句話說，我們能夠獲得可觀收益機會最大的區域，仍然還在濱湖。
小半
你好，國策房住不炒
1: 每個城市都有值得買的盤和不值得的盤
2: 買房其實買的是資源：學區，地段，配套，房型，土地
3: 你這麼問需要每個城市都有立即買的資格才行
4: 一般來說看省會，省會最值得
合肥限購，有資格就是買濱湖
沒資格買肥西
松哥看房產
安徽阜陽最適合投資，阜陽人多，全省人口最多的城市。
珠城蚌埠
應該都飽和了，很難找到。
斗山大王
安徽省會安慶最有投資價值
精彩無錫
南昌。畢竟有著紅色革命基因的地方。
相信自己6的很
宿州宿州宿州
