潘靈聰

房價降不下來的原因是多方面因素造成的，特別是在我國經濟比較發達的地區顯得更為突出，儘管目前房子空得再多，一般都不會跌幅很大。

當今中國，人口已到達有史以來最大高峰值，房子的需求量很大，只是因為普通百姓的經濟收入普遍較‘’低‘’，與需購買房子的經濟條件和基礎不能成正比，而是成‘’反比‘’。國人當中的很多人買不起他們所需要的房子。

目前，國家政策好，提倡、鼓勵中國農村的農民進城當市民，逐步實現城鎮化，使農村居民逐漸退出土地集約化，，很多經濟條件好的農民陸續進城買房，這是其中的主要原因之一。

房產建築開發商深知目前購買地皮‘’難‘’，而且各地地皮價格逐年上升，居高臨下降不下來，特別是大城市幾乎到了‘’寸土寸金‘’的地步。

大家知道，改革、開放以來，中國是農民造城。上世紀80、90年代，以深圳、上海浦東等開發為代表城市建設速度，可以用日新月異來形容，為了加快國民經濟的飛速發展，國家的基礎建議需要大量大批的農民進城務工，與此同時，中國農村因土地承包到戶，存在有很多剩餘勞動力，他們正在尋求外出勞務謀生、發展之路，與國家基礎建築，城市大規模擴大建設形成天機巧合，而那個時代中國經濟發展，不是很發達，正好有大量廉價勞動力，符合剛起步發展的中國國情。

中國農民進城從事建築行業，在當時似乎成了‘’唯一‘’的選擇‘’出路‘’，由於他們以前普遍都很窮，都沒有讀多少書，文化程度普遍較低，甚至還有很多文盲，他們認為從事繁重的建築比較合適，因為他們在農村已經勞動習慣了，而且還沒有進城務工做建築的經濟收入高，所以願意進城務工搞建築。

現在隨著我國經濟飛速發展，基礎建設突飛猛進，他們當中原來從事建築行業進城務工的農動力，現在基本上已經老化了，做不動了。上世紀80、90後出生的農民，他們的觀念與父輩發生了根本的變化，都願意進工廠打工，不願意進城搞建築，這就給現在的建築用人留下了巨大的真空地帶，出現了用工慌，建築行業找不到人幹活，雖然說有機械操作，但是，建築工程屬性還是需要大量的人力從事繁重的體力勞動，各工程工地都缺泥工、木工、鋼筋工等建築工人。

由於社會經濟高速發展，勞動工資快速大幅度提升，再加上建築行業勞動力緊缺，同行之間競爭激烈，導至建築行業內部勞動工資‘’猛漲‘’，還找到合適的用工，一棟樓盤工程的總造價，人工費是原材料的造價幾倍增長，直接導至開發商的工程成本降不下來。

另外，在中國民間有句流行的名言俗語，也就經濟營運贏利規律：本大利大、本小利小。一棟工程樓盤，開發商花大價錢建起來，怎麼可能便宜買呢？所以房價目前相當長的一段時期，我估計降不下來，大家說呢…………？

袁聰

中國人口流動性大，20%的空置率很正常，我有一個表親戚，在浙江打工二十多年，手裡有點錢，早幾年檢查出得了癌症。不能上班了，就在家休養。發現在外沒有收入又要花錢治療，開支很大。在後面身體不行了想回老家，老家的那破房子也垮了，治病錢花的差不多，到老了回家一個等死的窩都有，後來親戚們幫他在原老房子上搶建一層平房，才有地方住。受到啟發，親戚有能力的在縣城大都買了房或建了房，就怕老無所居。雖然空置在那裡，但是心裡舒服，自己將來幹不動了還有養老的地方。

微微一笑87231767

造成房價居高不下的主要原因，是沒有開徵房產稅；使得多套房子的業主，寧可將房子空置在那裡，也不願意出售或者出租。還有一些房子屬於“半空置”狀態，業主只是難得去居住，或者在外地的父母前來親團聚的時候才真正使用。

雖然目前我國住房空置率據說較高，但是沒有準確的數據來證明；僅僅是猜想而已。而且隨著我國人民群眾生活水平不斷提高，民眾的住房標準水漲船高；目前很多城市家庭，擁有二三套房子的業主不在少數。

正因為樓市上漲的預期還沒有結束，業主有房子在手裡；不僅可以抵禦“通~脹”，而且還能夠較大幅度升值，何樂而不為呢？這還與老百姓投資渠道偏少有關。股票和基金投資風險較大，P2P不時傳出“跑路”的消息。唯有房子，一直處於單邊上漲的趨勢。

而且，學區房概念，使得諸多80後為了子女將來讀書，亦購買學區房從而使得部分房子供不應求。

而且最近幾年，房子建造成本不斷抬高，人工費用上升；由此可見，房子短時期內很難有較大幅度的下跌。唯有儘快立法房地產稅，提高多套住房業主的居住成本，房價才有可能下跌。

陸燕青

這個課題其實很大，我們簡單聊聊。

首先是，是不是有20%的空置率。

我們計算一下，從1998年房改，到2018年，國內累計銷售商品住宅大概是160億平方米，按照每套住宅平均80平方米來計算，那麼大約是2億套。這兩億套房子，按照每戶3口之家，也就是6億人口。

也就是新建商品住宅，容納了6億人口。而目前城市化率是59%，那麼按照13.95億人來計算，就是城市化人口是8.23億人。

也就是城市人口裡面，還有2億多人，不是住在新建商品房，而是1998年之前建築，我們可以稱之為歷史遺留的房子。要知道，住宅壽命大概只有25年-30年時間。那些“歷史遺留的房子”，現在差不多都可以列入拆遷計劃了，這樣算下來，可能住宅空置率沒有想象中那麼高。

當然，這種算法，是比較簡單粗暴。但至少也說明，有可能20%的房子空置，不一定準確。

2019年11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數

2019年11月70個大中城市二手住宅銷售價格指數

然後我們來看一下，假設20%商品房空置是真是存在的，但房價依舊不下降原因何在。

波士財經認為，主要有這幾個方面的原因。

首先是，市場需求旺盛。

在過去40年，中國創造了世界經濟發展史上的奇蹟，平均年經濟增長差不多是9%。

在一個接近14億人口的大國，經濟蓬勃發展的同時，必然導致房價上漲。因為需求太旺盛了，2018年中國銷售商品房達到17億平方米，由此可見市場需求的旺盛。

市場需求是第一要素，決定了房價的堅挺。

其次，貨幣充足，讓房價降無可降。

從2000年，到2016年，中國廣義貨幣發行，都是以兩位數的幅度增長，尤其是2009年，中國廣義貨幣發行增幅達到28.43%。在經濟增長10%左右時候，貨幣發行幾乎是倍數增幅，這樣超發的貨幣，要找到出路啊，結果絕大部分都進入房地產，這是房價居高不下的核心原因。

2017年，2018年，貨幣發行開始減量，但也達到8%出頭，比經濟增速要高接近2%。

第三，投資渠道受限。

老百姓手裡錢多了，就要保值增值，要找出路啊，但其他投資渠道是有限的。

先說股市。股市也快30年了，但股市還在3000點上下掙扎。這是因為前期股市制度建設不完善，導致投資者對此失去信心。現在股市制度建設日趨完善，但很多投資者還是不敢輕易進入，因為怕了。

還有最近幾年還流行P2P什麼的，但結果證實，99%的P2P都是騙子。一個P2P倒閉，都是幾十億、幾百億的損失，誰敢再投！但就是這樣的狀況，竟然還有不少P2P還活的那麼滋潤，由此可見投資渠道的匱乏。

存銀行還趕不上通貨膨脹，所以大家都買房子去了。而購房者投資收益驚人，這樣就有了累加效應，越來越多的人有錢就買房子去了，最差手裡還有一套房子。不會像股市、P2P等，會導致血本無歸。

再次，炒房導致住房不均衡。

在投資樓市會帶來超額收益之後，導致的是住宅嚴重的不均衡。沒房者望房興嘆，有房者忙不過來。我們不說炒房者，就有那些純粹的投資者。

最簡單的就是，認識幾個朋友，手裡都有好幾套房子。比如一個以前認識的朋友，至少有7、8套房子。她早期是做服裝生意的，賺錢了也不知道怎麼投資，就是買房子；賺錢了就買房子，賺錢了就買房子，然後就有了7、8套，要知道這都是全額付款的房子。然後自己住一套，其他的也不賣，全部用於出租。

這樣的人，不少見。因為他們賺錢了就懂得買房，也不懂其他投資，持有不少房產。這樣房產擁有是非常不均衡的，要買房的人，買不到低價房。有房子的人，也不賣，賣了房子拿錢幹什麼不知道，又回到第二個原因：投資渠道狹窄或者不懂得投資。

現在打住，有些不宜說的原因就不說了。再說下去，就是一篇博士論文了。

波士財經

徵收房產稅後，空房會大量減少，房價也會下跌。這個道理很簡單，對國家又有好處，可為何不幹呢？

登高望遠9G

房屋的空置率，大家一直都在說，但沒見過比較權威的數據，長沙的房子空置率將近20%，我不知道是怎麼算出來的。我們姑且認為長沙的數據是準確的，那這麼高的空置為什麼沒導致房價下跌呢？

第一，需要看為什麼房屋空置？我前幾年被公司外派到其它城市工作，我的房子就一直空置著，沒有對外出租。

如果統計空置率，我的那套房子當時肯定是要統計進去的，可是我只有這麼一套房子，即使空置著，也不會向外出售，所以像我這樣的空置，並不會導致房價的下跌。

第二，需要看持有房產的成本，特別是二套房的持有成本。

現在持有房產的成本實際上是很低的，僅僅包括物業費和取暖費等少量費用支出。物業費可以找理由不交，取暖費可以選擇停暖。

如果不考慮資金成本的話，持有房屋的成本是很低的。這麼低的持有成本，即使空著也無所謂，所以空置的房屋不會大量進入市場，那自然不會對房價構成打壓。

目前，最大的一隻靴子就是房產稅。如果這隻靴子落地了，那房產價格趨勢就明顯了。

第三，看房屋持有人的資金實力。假如房屋持有人資金實力很雄厚，房子價格好，那就出手，價格沒有達到心理預期，房子空置著也沒有什麼關係。

總結：房子空置多少對房價不夠成影響，只有空置的房子進入交易市場才會對房價產生影響。

假如空置的房屋低價進入市場必然導致房價下跌，可如果以現有市場價進入市場，最多也就是有價無市，並不會導致房價下跌。

高的房屋空置率對經濟是有很大影響的，但不是這裡我們要說的，以後有機會可以單獨說說這個事。

紅楓財俠

錯誤的預期。錯誤的預期導致人們不斷的投資房地產。他們以為房子是無價之寶，能當糧食吃，能當水喝，能當白金保值，能應付一切危機。這種錯誤的預期是錯誤的理念造成的。這種錯誤的理念根深蒂固。終有一天，這些人發現房子是磚頭瓦塊，並不是專家描繪的那麼美好。

易k園

20％的房子空置率看似可怕，貌似房價就要挺不住了。那是用窮人的思維看房產市場。

早幾年，我曾經特別關注過海外房產市場，發現美國很多家庭都有一套以上的房屋，平時生活工作的是一套獨立house住宅，同時往往在其他地方還有一套度假休閒的度假屋。

所以，房子的空置率其實與房價無關，而與生活質量有關。

別說長沙20％的空置率不影響房價，如今在海南某些樓盤，有大量的房子（80％以上）除了冬季，幾乎平時都是空關閒置的，那也依然沒有引起海南房價的下跌啊。

我覺得，就目前長沙的房價而言，比起周邊省會城市，還是一個相對便宜的，炒房前景不妙，但是作為剛需購房的話，還是一個比較合適的時間區間。

總之，統計數據別當真，你的生活你做主。

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一世明哥私家歷史

目前，各個城市房地產空置率究竟有多少，官方並沒有精準的數據。主要是前些年，西南財經大學統計出來的數據，以及人們根據各城市的電錶運轉情況，如果半年內電錶不轉，就算是空置房了。初步估計，國內房地產空置率大致在20%至30%之間。遠超國際上10%的標準。

導致國內房子空置率較高的原因有三個：第一，除了香港要徵收空置稅外，沒有一個城市是對空置房要交納空置稅或房產稅的。這意味著，炒房者的囤積房產的成本幾乎為零，既然囤積房產不要交稅，那囤房的人會越來越多。所以，在沒有房產稅和空置稅的情況下，房價自然不會下降。

第二，國內投資渠道太少，現在投資什麼有存在著風險，而唯有購買房產的風險不大，有些人覺得買房就算被套住，也可以留給子孫後代使用。而股票和基金、理財產品就不同了，國家都已經打破剛兌，風險也要自擔。所以，有條件的家庭，總是喜歡投資房產，並把他囤積起來，待價而沽。

第三，中國現在各城市擁有多套房產的家庭不在少數。我有一長輩，上世紀90年代動遷時拿了一套商品房，父母過世後，留給他一套房產。後來他老婆在本世紀初從銀行退休 ，公積金高達40萬元，全款買房。而到了2009年兒子結婚，又買了一套婚房，由於買房較早，他手裡擁有多套房產價格都不貴，像這樣擁有多套房的人在大城市不足為奇。他們現在拿著幾套房子，等房價趨勢由漲轉跌，也準備高價拋售。

從目前情況看，即使是大城市如果能將空置房源擠壓出來，可以緩解掉房產供需失衡的矛盾：一方面，對於各城市擁有存量房產三套以上的家庭，開徵房產稅或空置稅，這樣在房產保有環節上，增加囤房者的成本，使更多的人把手中多餘房產拋向市場，緩解供少於求的矛盾，只有大量房產被拋到市場上，房價就會出現下跌。

另一方面，徹底改變囤房者的預期，讓他們感到房價要跌了，不必要再囤積房產了。目前，國內實體經濟走勢 疲弱，很多有錢人為了支撐實業方面的生意，將名下房產拋向市場，房地產市場現在已經出現供大於求的局面。所以，2019年11月份70座城市二手房中有33家下跌，首次超過上漲家數。未來二手房下跌家數還將擴大。當人們對房價下跌預期升溫時，就會大量拋售二手房，這樣空置率會下降，房價也會下跌。

20-30%的空置率，這是什麼原因造成的？這主要是購房者囤房成本幾乎為零，國內投資渠道稀缺，以及很多家庭通過不同渠道獲得了房產，這都是大家對房價上漲的預期的作用。而現在房產稅離我們越來越近，未來將對三套房以上存量房開徵房產稅，更關鍵的是，現在經濟下行壓力明顯，房價下行預期已經形成，未來很多囤房者都將會拋掉手中一些房產，以回籠資金。所以，這個時候房子的空置率才會隨房價逐步走出下行趨勢。

不執著財經

20%空置，肯定不會影響房價下降，因為需求和空置存在嚴重的錯位。即空置的除了炒房以外，多數是閒置和縣域或者鄉鎮住房。而城市裡，老城區閒置也是主要因素。

從我們身邊的實際情況來看，縣域及以下房產，城市裡老城區和老樓盤，以及市郊結合部樓盤，當然，還有很多地區因為人口淨流出，反之的住房需求不足，類似東北和經濟不發達省份地市，普遍存在空置和過剩。

從實際來看，老舊樓盤因為戶型結構不符合當下年輕人的生活習慣:面積要大，要在繁華區，要有電梯，要靠近學區，這些需求是年輕人選擇購房的主要考慮因素。

而從全國角度來看，嚮往大城市，不僅僅是年輕人的秉性決定的，更是工作和就業機會決定的。比如北上廣深，比如新一線城市。

這些結構性需求和住房空置的客觀事實，構成了一個現實的矛盾和現狀，因此，空置的住房並沒有有效流向市場，也不會對“有需求”的住房長生不利影響。

每一個城市，都普遍存在這個現象，即人流從縣域鄉鎮流往城市中心，小城市流向大城市，老城區流向新區或者新盤。反之，流走的人口，原來的住房，要麼是年節回鄉時臨時居住，要麼是價格不高，賣不賣無所謂——或者賣不掉。

因此，長期來看，空置會繼續客觀存在，需求會繼續保持“錯位”，因此，對房價的影響絕不會因為或者不會主要因為空置率而出現下跌。

關鍵字: 房產 空得 長沙