潘灵聪

房价降不下来的原因是多方面因素造成的，特别是在我国经济比较发达的地区显得更为突出，尽管目前房子空得再多，一般都不会跌幅很大。

当今中国，人口已到达有史以来最大高峰值，房子的需求量很大，只是因为普通百姓的经济收入普遍较‘’低‘’，与需购买房子的经济条件和基础不能成正比，而是成‘’反比‘’。国人当中的很多人买不起他们所需要的房子。

目前，国家政策好，提倡、鼓励中国农村的农民进城当市民，逐步实现城镇化，使农村居民逐渐退出土地集约化，，很多经济条件好的农民陆续进城买房，这是其中的主要原因之一。

房产建筑开发商深知目前购买地皮‘’难‘’，而且各地地皮价格逐年上升，居高临下降不下来，特别是大城市几乎到了‘’寸土寸金‘’的地步。

大家知道，改革、开放以来，中国是农民造城。上世纪80、90年代，以深圳、上海浦东等开发为代表城市建设速度，可以用日新月异来形容，为了加快国民经济的飞速发展，国家的基础建议需要大量大批的农民进城务工，与此同时，中国农村因土地承包到户，存在有很多剩余劳动力，他们正在寻求外出劳务谋生、发展之路，与国家基础建筑，城市大规模扩大建设形成天机巧合，而那个时代中国经济发展，不是很发达，正好有大量廉价劳动力，符合刚起步发展的中国国情。

中国农民进城从事建筑行业，在当时似乎成了‘’唯一‘’的选择‘’出路‘’，由于他们以前普遍都很穷，都没有读多少书，文化程度普遍较低，甚至还有很多文盲，他们认为从事繁重的建筑比较合适，因为他们在农村已经劳动习惯了，而且还没有进城务工做建筑的经济收入高，所以愿意进城务工搞建筑。

现在随着我国经济飞速发展，基础建设突飞猛进，他们当中原来从事建筑行业进城务工的农动力，现在基本上已经老化了，做不动了。上世纪80、90后出生的农民，他们的观念与父辈发生了根本的变化，都愿意进工厂打工，不愿意进城搞建筑，这就给现在的建筑用人留下了巨大的真空地带，出现了用工慌，建筑行业找不到人干活，虽然说有机械操作，但是，建筑工程属性还是需要大量的人力从事繁重的体力劳动，各工程工地都缺泥工、木工、钢筋工等建筑工人。

由于社会经济高速发展，劳动工资快速大幅度提升，再加上建筑行业劳动力紧缺，同行之间竞争激烈，导至建筑行业内部劳动工资‘’猛涨‘’，还找到合适的用工，一栋楼盘工程的总造价，人工费是原材料的造价几倍增长，直接导至开发商的工程成本降不下来。

另外，在中国民间有句流行的名言俗语，也就经济营运赢利规律：本大利大、本小利小。一栋工程楼盘，开发商花大价钱建起来，怎么可能便宜买呢？所以房价目前相当长的一段时期，我估计降不下来，大家说呢…………？

袁聪

中国人口流动性大，20%的空置率很正常，我有一个表亲戚，在浙江打工二十多年，手里有点钱，早几年检查出得了癌症。不能上班了，就在家休养。发现在外没有收入又要花钱治疗，开支很大。在后面身体不行了想回老家，老家的那破房子也垮了，治病钱花的差不多，到老了回家一个等死的窝都有，后来亲戚们帮他在原老房子上抢建一层平房，才有地方住。受到启发，亲戚有能力的在县城大都买了房或建了房，就怕老无所居。虽然空置在那里，但是心里舒服，自己将来干不动了还有养老的地方。

微微一笑87231767

造成房价居高不下的主要原因，是没有开征房产税；使得多套房子的业主，宁可将房子空置在那里，也不愿意出售或者出租。还有一些房子属于“半空置”状态，业主只是难得去居住，或者在外地的父母前来亲团聚的时候才真正使用。

虽然目前我国住房空置率据说较高，但是没有准确的数据来证明；仅仅是猜想而已。而且随着我国人民群众生活水平不断提高，民众的住房标准水涨船高；目前很多城市家庭，拥有二三套房子的业主不在少数。

正因为楼市上涨的预期还没有结束，业主有房子在手里；不仅可以抵御“通~胀”，而且还能够较大幅度升值，何乐而不为呢？这还与老百姓投资渠道偏少有关。股票和基金投资风险较大，P2P不时传出“跑路”的消息。唯有房子，一直处于单边上涨的趋势。

而且，学区房概念，使得诸多80后为了子女将来读书，亦购买学区房从而使得部分房子供不应求。

而且最近几年，房子建造成本不断抬高，人工费用上升；由此可见，房子短时期内很难有较大幅度的下跌。唯有尽快立法房地产税，提高多套住房业主的居住成本，房价才有可能下跌。

陆燕青

这个课题其实很大，我们简单聊聊。

首先是，是不是有20%的空置率。

我们计算一下，从1998年房改，到2018年，国内累计销售商品住宅大概是160亿平方米，按照每套住宅平均80平方米来计算，那么大约是2亿套。这两亿套房子，按照每户3口之家，也就是6亿人口。

也就是新建商品住宅，容纳了6亿人口。而目前城市化率是59%，那么按照13.95亿人来计算，就是城市化人口是8.23亿人。

也就是城市人口里面，还有2亿多人，不是住在新建商品房，而是1998年之前建筑，我们可以称之为历史遗留的房子。要知道，住宅寿命大概只有25年-30年时间。那些“历史遗留的房子”，现在差不多都可以列入拆迁计划了，这样算下来，可能住宅空置率没有想象中那么高。

当然，这种算法，是比较简单粗暴。但至少也说明，有可能20%的房子空置，不一定准确。

2019年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数

2019年11月70个大中城市二手住宅销售价格指数

然后我们来看一下，假设20%商品房空置是真是存在的，但房价依旧不下降原因何在。

波士财经认为，主要有这几个方面的原因。

首先是，市场需求旺盛。

在过去40年，中国创造了世界经济发展史上的奇迹，平均年经济增长差不多是9%。

在一个接近14亿人口的大国，经济蓬勃发展的同时，必然导致房价上涨。因为需求太旺盛了，2018年中国销售商品房达到17亿平方米，由此可见市场需求的旺盛。

市场需求是第一要素，决定了房价的坚挺。

其次，货币充足，让房价降无可降。

从2000年，到2016年，中国广义货币发行，都是以两位数的幅度增长，尤其是2009年，中国广义货币发行增幅达到28.43%。在经济增长10%左右时候，货币发行几乎是倍数增幅，这样超发的货币，要找到出路啊，结果绝大部分都进入房地产，这是房价居高不下的核心原因。

2017年，2018年，货币发行开始减量，但也达到8%出头，比经济增速要高接近2%。

第三，投资渠道受限。

老百姓手里钱多了，就要保值增值，要找出路啊，但其他投资渠道是有限的。

先说股市。股市也快30年了，但股市还在3000点上下挣扎。这是因为前期股市制度建设不完善，导致投资者对此失去信心。现在股市制度建设日趋完善，但很多投资者还是不敢轻易进入，因为怕了。

还有最近几年还流行P2P什么的，但结果证实，99%的P2P都是骗子。一个P2P倒闭，都是几十亿、几百亿的损失，谁敢再投！但就是这样的状况，竟然还有不少P2P还活的那么滋润，由此可见投资渠道的匮乏。

存银行还赶不上通货膨胀，所以大家都买房子去了。而购房者投资收益惊人，这样就有了累加效应，越来越多的人有钱就买房子去了，最差手里还有一套房子。不会像股市、P2P等，会导致血本无归。

再次，炒房导致住房不均衡。

在投资楼市会带来超额收益之后，导致的是住宅严重的不均衡。没房者望房兴叹，有房者忙不过来。我们不说炒房者，就有那些纯粹的投资者。

最简单的就是，认识几个朋友，手里都有好几套房子。比如一个以前认识的朋友，至少有7、8套房子。她早期是做服装生意的，赚钱了也不知道怎么投资，就是买房子；赚钱了就买房子，赚钱了就买房子，然后就有了7、8套，要知道这都是全额付款的房子。然后自己住一套，其他的也不卖，全部用于出租。

这样的人，不少见。因为他们赚钱了就懂得买房，也不懂其他投资，持有不少房产。这样房产拥有是非常不均衡的，要买房的人，买不到低价房。有房子的人，也不卖，卖了房子拿钱干什么不知道，又回到第二个原因：投资渠道狭窄或者不懂得投资。

现在打住，有些不宜说的原因就不说了。再说下去，就是一篇博士论文了。

波士财经

征收房产税后，空房会大量减少，房价也会下跌。这个道理很简单，对国家又有好处，可为何不干呢？

登高望远9G

房屋的空置率，大家一直都在说，但没见过比较权威的数据，长沙的房子空置率将近20%，我不知道是怎么算出来的。我们姑且认为长沙的数据是准确的，那这么高的空置为什么没导致房价下跌呢？

第一，需要看为什么房屋空置？我前几年被公司外派到其它城市工作，我的房子就一直空置着，没有对外出租。

如果统计空置率，我的那套房子当时肯定是要统计进去的，可是我只有这么一套房子，即使空置着，也不会向外出售，所以像我这样的空置，并不会导致房价的下跌。

第二，需要看持有房产的成本，特别是二套房的持有成本。

现在持有房产的成本实际上是很低的，仅仅包括物业费和取暖费等少量费用支出。物业费可以找理由不交，取暖费可以选择停暖。

如果不考虑资金成本的话，持有房屋的成本是很低的。这么低的持有成本，即使空着也无所谓，所以空置的房屋不会大量进入市场，那自然不会对房价构成打压。

目前，最大的一只靴子就是房产税。如果这只靴子落地了，那房产价格趋势就明显了。

第三，看房屋持有人的资金实力。假如房屋持有人资金实力很雄厚，房子价格好，那就出手，价格没有达到心理预期，房子空置着也没有什么关系。

总结：房子空置多少对房价不够成影响，只有空置的房子进入交易市场才会对房价产生影响。

假如空置的房屋低价进入市场必然导致房价下跌，可如果以现有市场价进入市场，最多也就是有价无市，并不会导致房价下跌。

高的房屋空置率对经济是有很大影响的，但不是这里我们要说的，以后有机会可以单独说说这个事。

红枫财侠

错误的预期。错误的预期导致人们不断的投资房地产。他们以为房子是无价之宝，能当粮食吃，能当水喝，能当白金保值，能应付一切危机。这种错误的预期是错误的理念造成的。这种错误的理念根深蒂固。终有一天，这些人发现房子是砖头瓦块，并不是专家描绘的那么美好。

易k园

20％的房子空置率看似可怕，貌似房价就要挺不住了。那是用穷人的思维看房产市场。

早几年，我曾经特别关注过海外房产市场，发现美国很多家庭都有一套以上的房屋，平时生活工作的是一套独立house住宅，同时往往在其他地方还有一套度假休闲的度假屋。

所以，房子的空置率其实与房价无关，而与生活质量有关。

别说长沙20％的空置率不影响房价，如今在海南某些楼盘，有大量的房子（80％以上）除了冬季，几乎平时都是空关闲置的，那也依然没有引起海南房价的下跌啊。

我觉得，就目前长沙的房价而言，比起周边省会城市，还是一个相对便宜的，炒房前景不妙，但是作为刚需购房的话，还是一个比较合适的时间区间。

总之，统计数据别当真，你的生活你做主。

欢迎点评，关注《一世明哥私家历史》

一世明哥私家历史

目前，各个城市房地产空置率究竟有多少，官方并没有精准的数据。主要是前些年，西南财经大学统计出来的数据，以及人们根据各城市的电表运转情况，如果半年内电表不转，就算是空置房了。初步估计，国内房地产空置率大致在20%至30%之间。远超国际上10%的标准。

导致国内房子空置率较高的原因有三个：第一，除了香港要征收空置税外，没有一个城市是对空置房要交纳空置税或房产税的。这意味着，炒房者的囤积房产的成本几乎为零，既然囤积房产不要交税，那囤房的人会越来越多。所以，在没有房产税和空置税的情况下，房价自然不会下降。

第二，国内投资渠道太少，现在投资什么有存在着风险，而唯有购买房产的风险不大，有些人觉得买房就算被套住，也可以留给子孙后代使用。而股票和基金、理财产品就不同了，国家都已经打破刚兑，风险也要自担。所以，有条件的家庭，总是喜欢投资房产，并把他囤积起来，待价而沽。

第三，中国现在各城市拥有多套房产的家庭不在少数。我有一长辈，上世纪90年代动迁时拿了一套商品房，父母过世后，留给他一套房产。后来他老婆在本世纪初从银行退休 ，公积金高达40万元，全款买房。而到了2009年儿子结婚，又买了一套婚房，由于买房较早，他手里拥有多套房产价格都不贵，像这样拥有多套房的人在大城市不足为奇。他们现在拿着几套房子，等房价趋势由涨转跌，也准备高价抛售。

从目前情况看，即使是大城市如果能将空置房源挤压出来，可以缓解掉房产供需失衡的矛盾：一方面，对于各城市拥有存量房产三套以上的家庭，开征房产税或空置税，这样在房产保有环节上，增加囤房者的成本，使更多的人把手中多余房产抛向市场，缓解供少于求的矛盾，只有大量房产被抛到市场上，房价就会出现下跌。

另一方面，彻底改变囤房者的预期，让他们感到房价要跌了，不必要再囤积房产了。目前，国内实体经济走势 疲弱，很多有钱人为了支撑实业方面的生意，将名下房产抛向市场，房地产市场现在已经出现供大于求的局面。所以，2019年11月份70座城市二手房中有33家下跌，首次超过上涨家数。未来二手房下跌家数还将扩大。当人们对房价下跌预期升温时，就会大量抛售二手房，这样空置率会下降，房价也会下跌。

20-30%的空置率，这是什么原因造成的？这主要是购房者囤房成本几乎为零，国内投资渠道稀缺，以及很多家庭通过不同渠道获得了房产，这都是大家对房价上涨的预期的作用。而现在房产税离我们越来越近，未来将对三套房以上存量房开征房产税，更关键的是，现在经济下行压力明显，房价下行预期已经形成，未来很多囤房者都将会抛掉手中一些房产，以回笼资金。所以，这个时候房子的空置率才会随房价逐步走出下行趋势。

不执著财经

20%空置，肯定不会影响房价下降，因为需求和空置存在严重的错位。即空置的除了炒房以外，多数是闲置和县域或者乡镇住房。而城市里，老城区闲置也是主要因素。

从我们身边的实际情况来看，县域及以下房产，城市里老城区和老楼盘，以及市郊结合部楼盘，当然，还有很多地区因为人口净流出，反之的住房需求不足，类似东北和经济不发达省份地市，普遍存在空置和过剩。

从实际来看，老旧楼盘因为户型结构不符合当下年轻人的生活习惯:面积要大，要在繁华区，要有电梯，要靠近学区，这些需求是年轻人选择购房的主要考虑因素。

而从全国角度来看，向往大城市，不仅仅是年轻人的秉性决定的，更是工作和就业机会决定的。比如北上广深，比如新一线城市。

这些结构性需求和住房空置的客观事实，构成了一个现实的矛盾和现状，因此，空置的住房并没有有效流向市场，也不会对“有需求”的住房长生不利影响。

每一个城市，都普遍存在这个现象，即人流从县域乡镇流往城市中心，小城市流向大城市，老城区流向新区或者新盘。反之，流走的人口，原来的住房，要么是年节回乡时临时居住，要么是价格不高，卖不卖无所谓——或者卖不掉。

因此，长期来看，空置会继续客观存在，需求会继续保持“错位”，因此，对房价的影响绝不会因为或者不会主要因为空置率而出现下跌。

關鍵字: 房产 空得 长沙