今天聊一下樂都樓市。
眾所周知，樂都區這兩年樓市非常火爆，西寧本土房企大規模進駐樂都，掀起了新的房地產開發高潮，特別是朝陽山片區。
照此發展會如何呢？先看數據。
2018年、2019年兩年時間，樂都區掛牌成交商用地及醫療用地2600餘畝，權益建築面積約285萬㎡，如果加上2020年初成交的唐道置業地塊，權益建築面積超過320萬㎡。這個數據還不包含協議出讓等成交的土地。
這樣的土地出讓規模不可謂不多。做個對比，西寧4個城區兩年的土地掛牌成交也不到3000畝。
那麼，樂都區商品房銷量如何呢？
2017年商品房銷售面積37.12萬㎡
2018年商品房銷售面積35.89萬㎡
按照2017年和2018年的商品房銷量水平，計算2018年和2019年兩年成交的商住用地如果全部進行銷售，大概需要9年的時間。如果開發商自持部分商業，可能會相應縮短。
這麼一看，樂都樓市的壓力不小，而且樂都區還在繼續掛牌土地，也就意味著土地成交量可能會進一步增加。
問題就來了，我們都能看出來的如此的去化壓力，有關部門不知道嗎？肯定是知道的。既然知道，為什麼要求如此大力度開發樂都區呢？必然有其內在邏輯。
Mr.Liu就先從海東市的發展歷程慢慢講。
海東市一直是海東地區，直到2013年才撤地設市，政府也由平安遷往樂都，2015年平安撤縣設區，至此海東市形成了兩區四縣的格局。
兩區四縣中，樂都區為海東市的政治、文化、教育中心，也就是我們俗稱的中心城區或者市中心。
根據《海東市樂都區推進區域經濟社會發展三年行動計劃（2018—2020年）的通知》要求，到2020年，樂都區基本建成“公共服務配套、基礎設施完善、生態環境宜居”的地級城市核心城區和青海省第二大城市核心區。
換言之，樂都區在海東市城區地位是最高的，也就是大家常說的“新首府”。
再看人口數據，2019年的數據還沒有公佈，先看2018年數據。2018年末，樂都區共有95446戶、288137人。
2018年和2019年掛牌成交的320多萬權益建築面積，放到95446戶家庭的頭上，一戶就得30多㎡。如果考慮到已有商品房，樂都區現有人口規模消化這些房子不太現實。
換言之，樂都區的房子顯然不是僅僅賣給樂都區的人。
結合“新首府”的地位，樂都區大規模開發房地產的目標就很明確了：提高城區的人口承載力，打造海東城市中心。
也就是說，
海東市要像西寧吸納全省購買力一樣，吸納全市的購買力。
2018年末海東市常住人口148.02萬人，城鎮化率僅有38.45%。如此低的城鎮化率不僅遠低於西寧，也低於全省54.47%的平均水平。
樂都區就是提升海東城鎮化率的主戰場。
樂都區如何吸納全市購買力呢？推進市政基礎設施和公用設施建設，提升城市聚集輻射帶動能力。
也就是說，樂都區要成為海東市的新高地。
以西寧為例。作為省會，西寧擁有全省最好的醫療、教育、商貿、文化資源，也就對全省形成了強大的吸附力，就醫、就學、消費、置業都離不開西寧。
基於此，州縣上的人誰不想在西寧買套房？
樂都區在海東市就需要這種地位，吸納全市的就醫、就學、消費、置業等需求。
如果做到這一點，樂都目前的房地產開發規模規模其實並不算大。如果做不到，那就大了。
目前，樂都區現在打造“全省職業教育基地”“全省醫療健康養老基地”“全省河湟文化旅遊基地”，對應的就是教育、醫療和文化服務能力的提升。
但這些都是“慢熱”的，唯有商業可以快速引爆。
這一點在西寧的海湖新區體現十分明顯，海湖新區雖然醫療教育等存在短板，但商業的崛起奠定了其城市新中心的地位。
現在海東其他的一區四縣有多少人會去樂都消費？所以樂都區也需要商業的升級迭代，
到這裡，大家就明白了萬達對於樂都區的意義了，如果萬達入駐，樂都區的商業地位將在海東市首屈一指，進而匯聚全市的中高端購買力，構建海東中心地位。
這也是眾多西寧本土房企進駐海東所向往的前景。
但是2019年樂都萬達協議的終止，為樂都區的樓市發展蒙上了一層陰影，使得很多購房者信心受到打擊。
好在是2020年初唐道進駐了朝陽山片區，打造新的商業綜合體，又為樂都商業升級提供了機會。
一言以蔽之，在其他城市配套發展的基礎上，樂都如果實現商業更新迭代，奠定城市中心地位，則樓市沒什麼壓力；如果無法實現，那就亞歷山大了。
如果萬達進駐，2019年會是樂都樓市的關鍵期。隨著局勢變化，2020年成為樂都樓市的關鍵期，決定了其後期發展前景。
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