足不出戶，讀懂2020年西安各板塊樓市發展。這是地產房劍最近正在推出的系列稿件，目的是讓打算在2020年買房的朋友，在當前疫情防控背景下，坐在家裡能夠了解到西安各板塊樓市的發展。
此前，我們已經推送了關於高新區、曲江新區、滻灞生態區、城北/經開這四個板塊的解讀文章。詳見：
《西安樓市板塊解讀①：高新區，西安房價最貴的區域》
《西安樓市板塊解讀②：曲江，能否重回高端時代？》
《西安樓市板塊解讀③：滻灞，除了生態還有啥？》
《西安樓市板塊解讀④：城北/大明宮/經開，有哪些置業機會？》
今天是這個系列稿件的第5篇，將解讀西安國際港務區板塊2020年的樓市發展。
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實際上，在2021年全運會主會場確定落戶港務區之前，從地產的角度來看，港務區並非西安樓市熱點板塊，甚至在很多人的認知中將其與西安城六區剝離。
2008年成立的西安國際港務區，到目前只有12年的發展時間，是西安“四區一港兩基地”中最年輕的一個區域。
官方給國際港務區的目標是：建設中國第一個不沿江、不沿海、不沿邊的國際陸港。
從目前來看，港務區確實正在向這個方向發展。
2010年，對於港務區來說是一個值得紀念的年份。在這一年，西安港務區規劃獲國家發改委批覆；在這一年，西安保稅物流中心正式通過中華人民共和國海關總署等四部委聯合驗收；在這一年，西安鐵路集裝箱中心站竣工開通。
與一些新開發區域成立之初就採用地產帶動區域發展不同的是，地處西安主城區東北方向的港務區在早期建設的時候與地產開發的聯繫並不緊密。
這一方面是與港務區板塊的整體產業定位有關，並且規劃建設面積只有44.6平方公里；另一方面是因為在早些年的時候，港務區距離西安主城區還是有點距離，在港務區與西安主城區之間還夾著滻灞生態區，地產開發肯定也是從西安主城區向滻灞生態區再向港務區轉移。
但是，地產開發不是重點，並不代表港務區在早期的時候沒有地產開發。
在西安地產行業時間比較長的一個朋友一定清楚一個項目——西航花園、騫柳小區。
這個地處灞河東岸的項目從1998年就開始開發建設，建設週期已經超過20年時間，除了住宅之外，還包括學校等配套，可以說是在西安主城區之外打造了一個獨立的千畝大盤。但由於歷史遺留問題，這個項目在手續辦理等方面，存在很多問題，早期都是違規銷售，而由於該項目的開發建設週期時間太長，從最早的歸灞橋區管轄，到後來的歸滻灞生態區管轄，再到後來歸港務區管轄……截止現在，位於西航花園北側的西港碧水灣依然在售。
所以，這個項目肯定是港務區最早的地產項目了。
除了西港的項目之外，在2012年、2013年的時候，港務區兩個重點在售住宅項目，一個是港務區下面的國企陸港地產開發的陸港·金海岸，一個是高新地產開發的高新·楓林九溪。這兩個項目可以說是除了歷史遺留的西港項目之外，港務區成立之後最早新開發的住宅項目了。由於距離主城區有距離，再加上交通等城市基礎設施的不足，最早這兩個項目雖然臨河，但實際上銷售也是比較困難的，洋房6000元/㎡。
除了陸港、高新的項目之外，港務區在前些年的時候還有一個項目綠地·國港城，但項目賣了一段時間後由於手續等因素停了幾年，後來又以綠地·璀璨天城的推廣名重新入市。
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從地產開發角度，城市發展角度，港務區命運的轉折點發生在2016年。
2016年中，備受關注的第十四屆全運會主會場確定落戶國際港務區，在灞河東岸建設奧體中心、游泳中心等以及相關配套。
也就是從這個時候開始，港務區開始備受各界關注。特別是對於地產商、購房者而言，大家已經看到了一場重要的體育盛會對一個區域的帶動作用。因為，舉辦全運會，不僅僅會讓更多的人關注到港務區、認識港務區，更重要的是對於區域的城市基礎設施、省會配套的提升是一個機會。
另外，2016年11月8日，西安地鐵3號線通車 ，這條地鐵線路的終點在港務區，將港務區與滻灞、城東、曲江、城南、高新等區域連接在一起，大大縮短了港務區與西安主城區之間的時間距離。
全運會主會場確定落戶港務區之後，但實際上實質性開工建設則是在2017年10月份之後，包括西安奧體中心等項目開工。
也就是從這個時候開始，港務區的地產開發迅速提速。
2個多月後的2018年1月份，綠城、華潤先後在港務區奧體板塊拿地。綠城在奧體中心北側配建綠城·西安全運會，而作為奧體中心的代建方，華潤則拿下了奧體中心南側距離奧體中心最近的地塊建設華潤置地·未來城市。這兩個項目也便成為距離奧體最近的兩個項目。
2018年下半年開始，過去1年半時間，港務區板塊一躍成為西安樓市熱點板塊。除了華潤未來城市、綠城全運村這兩個與2021年全運會密切相關的項目之外，廣匯在港務大道上2013年拿下的地塊在拿地5年後以匯悅城的案名入市。另外，灞河東岸的陸港·濱海灣、高新·楓林九溪、西港·碧水灣等老盤雖然剩下的房源不多，但也在不斷推出。而秦漢大道上的綠地國港城，則以綠地·璀璨天城的案名入市。
除了綠城、華潤之外，2019年下半年開始，招商、中冶、電建、中鐵這4家央企則以產業配套住宅的形式也殺入到了港務區。另一家品牌房企金地，則通過公開拍賣的方式拿下了港務區板塊1宗住宅用地。
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毫無疑問，2020年，隨著全運會概念的熱炒，港務區必然將是西安樓市熱點板塊，會備受關注。隨著全運會籌備的推進，港務區板塊的城市配套完善速度也會提升。
在樓市方面，港務區板塊將面臨激烈的競爭！綠城、華潤、綠地、招商、電建、廣匯、高新、金地等房企的項目必將展開直面PK。
2020年港務區在售樓盤包括：綠城·西安全運村（在售）、華潤置地·未來城市（在售）、匯悅城（在售）、綠地·璀璨天城（在售）、陸港·濱海灣（在售）、招商·城市主場（新盤，即將入市）、金地項目（待亮相）、電建地產項目（待亮相）、高新地產項目（待亮相），中鐵、中冶的項目則有可能亮相。
不過，有人在擔心的是全運會之後，港務區的發展何去何從？
從目前來看，港務區的土地出讓基本都是採用“產業+住宅配套”的形式，也就是說要想在港務區拿地，企業基本都得帶著產業去。更重要的是，在土地出讓時，港務區對於超高層、酒店等項目的開工時間、竣工時間做出了明確的時間要求。從這個角度來講，這種方式可以避免一些城市舉辦完全運會後所面臨的尷尬，以此實現產業與城市協同發展。
而另一方面，這兩年土地的集中出讓，讓很多人擔心全運會之後，港務區可供新增供應的土地會越來越少。無地可賣的港務區，會怎樣？這一點也是值得關注的。
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