前兩天，有位購房者朋友私聊我們諮詢新房，這是我們對話截圖。
聊天截圖
我們先來分析一下這位網友的需求：
- 在陸家嘴上班，目前在看唐鎮和孫橋，這兩個區域的新房離軌交都不算很近，除了軌交外，還得考慮開車上下班是否便捷。
- 目標4房，按現在市場上的主流戶型來看，剛需4房面積在110-120㎡，改善類的約140㎡；另一方面，家庭可能是二胎或者三代同堂，會有一定的教育醫療需求，即周邊配套不能少。
- 自住為主，那麼生活品質就很重要，戶型設計、社區品質是保證生活質量最基礎的因素。
- 最好有一定的升值空間意味著保值的基礎上，最好有規劃，未來可以拉動房價。
那麼，孫橋和唐鎮，到底該怎麼選？
01、板塊PK
孫橋VS唐鎮
Round 1
地理位置
孫橋&唐鎮區位圖
唐鎮和孫橋都地處浦東新區的中部，以陸家嘴為終點，唐鎮和孫橋到陸家嘴的直線距離分別約為16km和14km，距離差距不大。
從地理位置來看，孫橋在外環內，唐鎮則在外環外。需要注意的是浦東的中環和外環距離非常近，近到距離3km都不到。
這一輪，孫橋勝出。
Round 2
交通出行
軌交方面：
孫橋板塊有地鐵13號線和11號線、16號線三條軌交，其中13號線有中科路、學林路、張江路三個站點，位於板塊北部邊緣；11號線和16號於羅山路可以進行換乘，位於板塊西面。另外根據地鐵規劃，未來21號線會經過孫橋.。
21號線站點（暫定名）
唐鎮只有2號線唐鎮、創新中路、華夏東路三個站點，穿越板塊中部地區。
就各自板塊內的新房而言，除了孫橋的聖御花苑距離地鐵站只有500多米外，其他項目到各自最近的地鐵站實際距離都超過了2km。
公路方面：
孫橋有中環和外環高架、度假區高架、迎賓高速、華夏高架路幾條主幹道，其中迎賓高速可直達浦東機場，度假區高架直達迪士尼，中環和外環不必多說，前灘、五角場、莘莊、虹橋機場都可以快速到達。不過，幾條高架路的上下匝道均位於板塊邊緣，對於板塊中部有一定距離。
唐鎮的主幹道有迎賓高速、外環高架和華夏高架路。雖然唐鎮地處外環外，但是華夏高架路橫穿整個板塊，直通中環和外環，上下匝道對於日常開車的人來說會更便捷一些。而且龍東大道立交即將建成，屆時到浦東機場和中環外環又會多一條快速路。
龍東大道航拍圖（圖源：張江家園）
這一輪，算作平手。
Round 3
商業配套
孫橋目前的商業配套比較薄弱，都是社區商業為主，板塊內沒有綜合性的大型商城。據筆者所知，目前僅有兩個在建的商業——孫耀路商業廣場（建面約4.3萬方）和孫環路商業中心（建面約4.9萬方），這兩幅地塊暫時還未有開業消息。
唐鎮地鐵站上蓋就是一個總建面達26萬方的綜合體——陽光天地 ，內部有上影、永輝、屈臣氏、星巴克等知名品牌，也有針對年輕人消費習慣的五點半集市主題街區等，業態較為豐富。與陽光天地僅隔一條河的也是一個大型綜合體恆生萬鸝廣場。
陽光天地區位（圖源：第一社區商業）
這一輪，唐鎮勝出。
Round 4
教育配套
孫橋板塊的教育資源主要有浦電幼兒園、孫橋幼兒園、東方德尚幼兒園、上海科技大學附屬民辦幼兒園、孫橋小學、孫橋中學、華師大附屬東昌中學南校（張江校區）等。
孫橋小學（張江校區）
唐鎮板塊的教育資源有東方幼兒園、福山唐城外國語小學、東方外國語學校 、唐鎮小學、唐鎮中學、王港小學、王港中學。
福山唐城外國語小學培德校區（圖源：唐十年）
相對來說，唐鎮的教育資源更為優質一些，而且
“唐鎮三兄弟”大名城、浦發、仁恆，確定對口東方幼兒園，福外培德校區也大概率對口，學區房的光環還是吸引了不少購房者的。這一輪，唐鎮勝出。
Round 5
醫療配套
孫橋板塊目前僅有孫橋社區衛生服務中心和張江鎮中心居委社區衛生服務站。
唐鎮板塊的醫療資源也是以社區衛生服務中心為主。
這一輪，算作平手。
Round 6
人口群體
孫橋板塊商品房較少，大部分住宅區為人才公寓以及動遷房，最直接的影響就是人員流動性大，進而一定程度上影響這裡的人口素質。
另一方面，人才公寓和動遷房遷入的人口，可以快速形成人口規模，促進區域基礎配套設施的建設。
航拍張江（圖源：攝圖網）
唐鎮的商品房會比孫橋多，主要集中在大名城所在的龍東大道以南，高科東路以北這塊區域，以高端小區和別墅社區為主，容積率低，社區品質比較好，相對來說人口素質會高一些。
然而通過商品房進行人口導入，發展速度就會比較慢，不過總體來說板塊檔次還是比較高的。
這一輪，唐鎮（勉強）勝出。
Round 7
板塊規劃
政府規劃對一個地區的建設至能有少5-10年有指導作用，規劃能級不同，政府投入的人力、物力、財力也不同，而配套能否發展起來、產業是否足夠支撐，最終直觀反映在房價上。
在浦東2035規劃中，將張江新增為城市副中心，“定位為以科創辦公和公共服務為功能導向，以配套齊全、交通便捷、宜居宜業、活力開放為環境要求”，孫橋早在2001年就被劃入張江鎮的範圍內。
產業結構規劃圖：張江科學城
考慮到張江發展已有十幾年，豐富的發展經歷和清晰的發展規劃，像孫橋屬於“張江南”地區，是張江未來10年的發展重心。
相比之下，唐鎮並不屬於主城區的範圍內，目前已知的規劃中，也只有國際社區這個名頭，或是大量開發商聚集帶來的群體效應，通過口口相傳營造出一片繁榮景象（或許也可能是泡沫）。
這一輪，孫橋勝出。
02
孫橋&唐鎮新盤盤點
孫橋
自從張江三湘海尚和華髮四季相繼清盤之後，孫橋陷入相當長一段時間的斷供。
2019年12月中建朗閱府推出了298套房源，產品涵蓋高層+洋房+疊墅，單價僅5.9萬/㎡起，給張江新房供應回血。
不過中建朗閱府可售房源只有364套，首批售完後僅剩66套房源。
小程序
孫橋還有另一個新盤——聖御花苑，距離13號線僅有500多米，住宅一共4棟樓，主力戶型據傳為130㎡3房和160㎡4房，不過具體房源數量、入市時間待定。
小程序
唐鎮
唐鎮“三兄弟”之一的仁恆早已清盤，目前僅剩大名城紫金九號和浦發檀府，以及屬於唐鎮下屬王港社區的金融家。
大名城紫金九號於2019年推出的房源為最後一批精裝房源，目前在售91-141㎡2-4房，均價6.2萬/㎡。雖然大名城前期維權不斷，但是作為東方幼兒園的學區房，大名城在市場上還是比較受歡迎的。
浦發檀府目前在售主力戶型為133㎡三房，165㎡和236㎡四房，均價62659元/㎡，帶裝修交付。
金融家屬於唐鎮北部王港社區，目前在售小高層建面約88-125㎡兩房三房，疊墅建面約192㎡、205㎡，均價約4.3萬/㎡。
03
結論
孫橋和唐鎮，相比之下，各自的優缺點的確非常明顯。
根據這位網友的需求來看，考慮到自住尤其是4房戶型，那麼現下有學區、有商業、社區品質更高的唐鎮會更合適。
從預算900萬來看，唐鎮只有大名城紫金九號的戶型和價格是能匹配這位網友的需求。
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