假設:買房時首付100萬按揭100萬,利息100萬,5年後賣250萬。是否虧了?

浮華若夢52283433


首付100萬,貸款100萬,利息費100萬。

從這三個條件,再從我國銀行基準利率是4.9%

我可以知道這些:

第一種:首先還款肯定是30年,而且按等額本息的還款方式,年利率是5.3%

那麼還了60期的利息總和是254086 而且還了60期的剩餘本金是920904 得出2500000-1000000(首付)-920904(贖樓還剩餘本金)-254086(已給銀行利息)=325010 不考慮通脹,稅,貨幣時間價值。得出淨賺325010元

第二種:如果是採用30年,按等額本金的還款方式,則計算得出利息要達到100萬,年利率必須要6.7%

那麼換了60期的利息總和是307548 剩餘本金是833333元 2500000-1000000(首付)-833333(贖樓還剩餘本金)-307548=359779元。


臥石又聞花


虧了還是賺了,要看付出是否都收回來,那麼咱們算算就知道了:

一、按照您的假設,首付100萬,按揭100萬,利息100萬,這個假設下,應該是等額本金,首付100萬,貸款100萬,貸款30年,利息按照4.9%上漲了10%得來的。這種情況下,您每月要付利息5609.07元左右,5年應付利息336500元左右。加上您的首付100萬,實際花了1336500元,但是要把100萬按揭還清,所以一共是2336500元左右,賣250萬元,肯定是賺了。

二、如果不是銀行貸款,而是高利貸貸款,買房子100萬,按揭100萬,100萬利息,5年還清,那末一共就是300萬。您賣250萬,肯定是虧了。

三、如果是正規銀行貸款,那麼和第一點類似。但是您要是產權證沒下來,您無法賣房子,以上假設作廢。

四、如果正規銀行貸款,和第一種情況類似。產權證也下來了,但是您房子裝修了,那麼要看您裝修花了多少錢,把2336500元加上裝修費,再和250萬比較,就能看出來是虧了,還是賺了。

五、但是您要想明白一點,您200萬的放款,5年後變成250萬,說明房子漲價了,如果您賣掉,250萬還能不能買回來?如果您不需要這個房子,只是投資還好,如果只有這一個房子,那麼賣掉之後,您是否還需要房子,如果需要,賣掉了怎麼版?

以上問題,都想清楚了,比較好了,您就知道是虧是賺了!但是別人為您賣的時候比原來貴,就說明賺了,而是要看是否還能買得回來。


流星家


沒有虧,你計算錯了,我給你詳細講講——

按揭100萬,利息100萬,假設等額本息貸款30年,那麼貸款利率大約為5.31%,每個月月供5559.26元。

5年後(也就是已還款60期),累計的還款額為5559.26×60=333555.6元,還剩餘本金922250.31元。

這時候關於這套房子的現金流就是

首付100萬
5年月供33.36萬
提前還貸92.22萬(一般5年後提前還本金銀行不收取違約費)
賣掉可以收到250萬,

不計算貨幣貶值,那麼這套房子賺了250萬-100萬-33.36萬-92.22萬=24.42萬。


你之所以計算錯誤,是因為你把按揭的100萬和利息的100萬當作現金流支出了,而事實上這兩兩份錢是分期還款的,按照你的計算,一開始就無端端多了200萬成本,難怪你會認為買房的虧了。


辦理手續不難,原房主有92.22萬的話,直接給銀行就可以直接與你交易過戶了,沒有的話,因你說你是打算全款買的,那你先把92.22萬給房主(或者商量少一些),讓他先還銀行,贖樓後你們再進行下一步交易,在250萬的基礎上減92.22萬。


多多說錢


絕對是賺的,現在的答題者魚龍混雜,質量不得行啊,本人是銀行從業人員,又恰好正在考慮買房。價格和你這個也差不多,來和你詳細分析一下。

貸款部分:貸款100萬,30年,利率上浮10%,剛好總還款利息為102萬,和問題差不多,五年後一次性還清。總還款330931元,其中本金75420元,利息255511元,剩餘本金924580元。

現金部分:首付100萬,貸款100萬,如果是二手房,需要加上契稅,個人所得稅,中介費,以及其他小項支出,共計10萬元,實際支出110萬元,這部分是你的現金流。

房屋溢價收益:五年後收回250萬元,還掉剩餘本金924580元,剩餘1575420元,除去110萬的現金流,利潤475420元,減去255511元的利息支出,房屋溢價利潤219909元。

房屋五年所有權收益:200萬的房子,月租3000不過分吧,就算只值2500,你自己住進去,多500的安全感總要有吧,房屋所有權收益3000*12*5=225000元。物管水電你不管去哪裡都會有,就不算在支出了。

綜上,總利潤為444909元。

考慮到房子近20年都是穩健的投資途徑,同期穩健理財收益約為4.5%,考慮到不能支取,按5%計算,110萬五年利息收入為247500元。比投資房產少賺一倍。

所以肯定是賺錢的,而且比買理財賺錢的多。



小象學金融


很簡單,這個房子總價200萬,意思是漲了50萬以後要賣掉,還了五年按揭,看看賺了多少,其實特別簡單,從字面上看,賺了25%左右,但是要除去按揭成本,也就是還進去的利息,這個帳最終應該怎麼算呢,其實也特別簡單。

首先,要推算出他每個月要還多少錢,推算的辦法也很簡單,100萬首付,100萬按揭,100萬利息,基本上可以推斷,為還款按30年,那麼相當於每個月還款5300塊錢,按照基準利率4.9%計算,五年總還款額,應該是33萬左右,利息應該佔到70%左右,也就是說,利息至少有23萬,等於白給了銀行,最多隻有十萬塊錢,還了本金,也就是說你現在還欠銀行,90萬的本金,假如你賣了這個房子250萬,還掉銀行本金,90萬,之後再減掉利息23萬,相當於你這五年,賺了127萬。

相對於你的本金,100萬來講,應該是彙報率超過了125%左右,當然,對於賣家來講非常划算,對於買家來講,不存在任何的其他關係,你只是250萬,買了一個房子而已,你需要給人家250萬的現金,之後你拿到房子,就可以了,和利息任何東西都沒有任何關係,買房的人只算自己賬。



樂福居


題主問題說的有點繞,簡化一下。

舉的例子並不恰當,算下來差不多就是對標銀行利率來假設的。現在任何一個銀行理財,五年就算是定期存款差不多100萬存5年也有19萬利息收入。

200萬買房,首付100萬貸100萬利息100萬。就是50%首付,剩下100萬貸款30年,按目前商貸最高上浮40%就是6.86%,差不多135萬利息,利率按5.2%差不多在100萬左右。等額五年還款總共35萬,總成本在140萬左右。

買200萬的房五年後賣,實際已經付出140萬(首付加5年月供)。要轉手給別人,需提前還款給銀行,現在很多銀行是要繳剩餘本金1%的違約金,很多地方銀行超過三年五年不用繳違約金。我們按正常1%違約金計算,等額五年後已還本金約15萬,還剩85萬本金需繳納,違約金8500,實際要還225萬。

所以房價至少要在225萬以上才能保本,除去簡裝修物業費用等差不多要10萬,還要跑贏定期存款20萬,基本上要到255萬以上你才可以出手,利率在1.28%(年均0.26%)。有人說可裝修出租,假設滿租2500/月,60個月總額在15萬,覆蓋部分支出,也需要賣出240萬才行,利率也在1.2%左右(年均0.24%)。

所以房價從200萬漲到250萬,漲幅只有1.25%左右(年均0.25%),總價勉強差不多溢價10萬,搞不好會虧,所以你圖什麼,250萬沒有任何理由去賣。這說明所在地房子並不熱銷,你買的房價偏高而已經當了接盤俠。

直觀來說200萬買房,意味著要上漲30%以上,原來100平單價兩萬,現在要均價在2.6萬以上,才能有260萬,屬於不會虧本的收益。

如果是自住的話,還是划得來,畢竟自住比錢放在銀行功能上更好,不用再花錢去租房。如果是純粹炒房,還是建議對比價格,是否地區還有發展潛力,租房價格,周邊新盤價格,土地價格等,因為現在房價在頂端。

建議是微高的房價,除非是核心地段的剛需才值得入手。否則,現在房價處於高位,增長乏力,入手做好可能被埋的準備,不是剛需不建議操作。歡迎評論關注。


星辰一點


這個問題看上起有點繞,我們先來捋一捋。

買房首付100萬,貸款100萬,利息100萬,那就是說買房的時候,房屋總價是200萬元,5年之後,房子可以賣到250萬元,相當於升值50萬元。

200萬五年增值到250萬元,按投資收益計算,年化收益率為5%,和五年定期存款利率是差不多的,也就是說,如果房主全款買房,5年後賣掉,不考慮手續費、過戶費等等,和存銀行大額存單收益持平, 但是多賺了5年的房屋使用權。

根據題目說明,你的意思是:5年後房主賣房,現在你要250萬接手這所房子,是不是虧了?有兩層意思,是房主虧了?還是你虧了?我們來看一看。

1、房主方面:

房主250萬元賣給你,他的房貸必須要提前終結,否則中間他放棄還貸,房屋產權就說不清楚了。如果他提前還款,那麼他需要償還100萬的本金、前5年的利息、提前還款的手續費等等,這個肯定是超過5%的;他首付的100萬相當於每年賺了5%的利息。

兩者一折合,就看房主最終還銀行多少錢,比如房主提前還款共支出130萬元,說明他100萬的投資5年賺了20萬元,年化收益率只有4%左右,這樣看來他還不算虧,但是也真的沒賺多少。

2、對你來說:

對你來說,相當於250萬全款買了一套5年前200萬的房子,虧不虧需要和當地的房地產市場進行比較,如果房屋5年升值超過25%,但是你多花50萬買下來,說明你賺了;如果這5年房屋升值不到25%,花50萬就說明你買貴了。

所以,是虧是賺,自己判斷。這個問題之所以比較繞,關鍵就是有個貸款的問題,其實問題和貸款利息100萬沒有多大關係,因為這是一個未來支出,並沒有實現,但是,如果你要全款買這房子,他必須把以前的貸款提前還清,否則無法過戶,也容易出現糾紛。


互金直通車


我看不少網友算的非常簡單粗暴啊,是這麼算的:

首付100萬,5年還貸款30多萬,最後賣250萬,最終賺120萬左右!

這簡直了,還振振有詞!其實完全在瞎算!

你想想,你賣房的時候,剩下25年貸款本金不還了嗎?你要留給下任買房的?那人家實際付給你的肯定沒有250萬了,因為要承接你的債務啊!

銀行辦理的時候,通常是先把你的本息給結清,然後再給下任辦貸款,所以,哪有你250萬把房子賣了貸款就不管的道理?

實際上,你相當於辦了個提前還款流程,這個拿貸款計算器算下就非常明白了:

5年,還33.6萬,還要再付92.7萬,你這房子才能過戶。相當於你的房子總成本是100+33.6+92.7=226.3萬,然後人家出250萬買,你才賺24萬不到。

這跟不少網友算的120萬可差了100萬吶!

其實也不虧,相當於你把100萬存銀行裡,得了24萬的利息,同時免費住了5年的房子,還不用掏房租,要是算是房租那可遠超銀行存款收益了。

所以,不虧的。


趙冰峰財經


是賺還是虧,在具體分析前,沒有定論,下面我們進行詳細的分析來看看你這筆投資是虧了還是賺了。

利息成本

貸款100萬元,利息也要100萬,即使是基準上浮10%,你差不多也要是你30年的等額本息才會這麼多,但現實是你只還了5年而已。簡單的點,按照平均數計算話的,那麼你只還了100萬元/30*5=16.67萬元的利息而已,嚴謹點的計算,五年之後(房貸是按月還款的,一年12期,五年即60期),你貸款本金剩餘約92萬元,也就是說你這5年已經歸還的本金為100-92=8萬元,那你這5年還的利息實際為:5559.26*60-8萬元=25.35萬元。

PS:5559.26元是每期的還款金額,5559.26*60系這5年總共的還款金額。

其他成本

你這個房子總價值為200萬元(首付100萬元+按揭100萬元),如果非一線以上城市,那麼這個房子應該在120平以上,我們取值120平左右就好,公維金按照高限120元/平,那麼公維金一共支付了約1.5萬元。

另外不管你有沒有居住,只要你這個房子交付了,那麼你就必須要繳納物業費,物業費按照一平2.5元計算,一年為120*2.5*12=3600元,5年的物業費為18000元。水電公攤較小,就不在計算。

總結

所以實際來說,你一共支付的成本為:25.35萬元+1.5萬元+1.8萬元=27.65萬元,理論上是隻有這些成本了,因此如果按照理論,這個房子賣了250萬元,那麼你淨賺:250萬元-200萬元(房價)-27.65萬元(利息及其他費用)=22.35萬元,也就是說,5年的時間你從這個房子上淨賺了22萬元左右。

當然,實際來說,你並沒有賺錢,因為你購買的100萬首付+這五年陸陸續續支出的27.65萬利息及費用+已經歸還8萬元本金,這些錢如果你沒有買房,而是放在銀行裡,他也是能產生利息的,其他的不說,單單就首付款100萬元,如果按照五年期4.5%的利率計算,5年的利息就已經達到了:100*4.5%*5=22.5萬元了,如果在考慮其餘的35萬元(雖然是分期支出的)在五年內斷斷續續支出的成本,其實你這筆投資就是虧的,與其買這個房子,你還不如直接存放銀行定期獲得的利息更多。

PS:上述的前提還是你這個房子並沒有任何裝修,不然的話,可能就虧到底朝天了,畢竟現在裝修都不便宜。


鯉行者


這個問題其實很簡單,我們來算一筆賬就知道了!

現在購房貸款利息當期貸款期限為5年或以上商業貸款基準利率為4.90%,受限購買限制政策的影響,當地銀行對首次置業貸款利率有不同調整。最新數據顯示,第一套房的全國平均利率為5.38%,利率普遍上漲5%-20%。

算計幾筆支出和收入的賬就行了

1)如果我們按照一個5.38%的貸款利息,並且30年的時間長度來計算的話,你每個月的還款金額為5600元左右,貸款的總支付利息為102萬左右,總還款額度為202萬!

5年的時間總共支付的本利和為5600x12x5=336000元!

2)你五年從200萬漲到了250萬,實際獲得的升值收益為50萬元,平均下來每年的收益率為4.5%左右!

3)但是5年裡其實還有一筆隱形的增值收入是具備的,如果按照二線城市來計算的話,租售比是一個2%左右的狀態,而一線城市的租售比則是一個1.5%左右的狀態!

也就是說,5年裡,你如果是出租的話,獲得的收益是200萬x(1.5%-2%)=3萬-4萬/年的收益,5年的時間就是15-20萬的房租收益或者等價於你自己居住的收益!

總結

所以說,如果這個時候進行賣房,扣去所謂的手續費,你可能會虧還略有小賺!只不過賺取的收益可能並不大,甚至沒有跑過一個普通的理財產品而已!!


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