本文導讀：
1、浙江第一強縣，慈溪當之無愧
2、曾經栽跟頭，如今一些“爛尾”項目活過來了
3、投資風再起，歷史會重演嗎
為應對新冠肺炎疫情，浙江大部分地區已關閉售樓處和中介門店，房產交易基本停止，樓市“小陽春”岌岌可危。
剛過去的2019年，浙江各地樓市已經出現不同程度的分化，此次突如其來的疫情，無疑會使得分化進一步加劇。
住浙網推出“環杭樓市志”，觸摸環杭周邊城市的樓市冷暖。上期聊了蘭溪這座人口流出型城市
>>高鐵1小時到杭州，這座小城房價才1萬元/㎡，“人口流出型”的縮影
本期，我們來說慈溪，看看這個浙江“最強縣”樓市成色如何。
慈溪市區圖
浙江第一強縣，慈溪當之無愧
慈溪素有“母慈子孝”之名，也被稱為“家電之都”，與青島、順德並稱中國三大家電生產基地，走出了諸如方太、公牛、先鋒電器等知名企業。
根據中國社科院發佈的《中國縣域經濟發展報告（2019）》，慈溪作為浙江縣級市老大，成功進入排行榜前5，緊隨其後的浙江義烏，排行第九。（餘杭區、蕭山區、鄞州區作為市轄區，不在此表統計之列。）
中國縣域經濟發展報告(2019)
2018年，慈溪GDP總量位列寧波各區縣第二，僅次於鄞州區；GDP增速達9.8%，高居第一。（2019年GDP數據暫未公佈）
把時間拉長到2011-2018年，除去2015年以外，慈溪GDP增速均高於寧波全市平均水平，在寧波經濟方陣中處於領跑。
數據來自寧波統計年鑑
慈溪經濟的高速增長，離不開杭州灣新區（現已整合為前灣新區）的開發建設。
新區位於老城區15公里以外，起初定位為開發區，疏解城區的大型工業企業。隨後規模不斷擴大，先後引進了上海大眾、吉利汽車等大型產業項目。生產總值從2009年的64億元增加到2018年的584.1億元，年均增速高達27.9%，帶動效應強。
曾經栽跟頭，如今一些“爛尾”項目活過來了
雖然慈溪的經濟一直排名前列，但整體房價並不算高，城區大部分在售高層價格普遍在2萬/ m2以內。
慈溪歷年商品住宅成交均價（數據來自瑞達斯）
2011-2016年，慈溪樓市經歷了一段漫長的熊市，全市新房均價一路從13654元/m2跌到了9035元/m2，整整跌去了三分之一，至今仍未回到當初的高點。
陰跌那幾年，對慈溪的開發商來說是無比煎熬的，期間產生了很多爛尾樓。
阿里法拍上的慈溪房產類項目
在阿里法拍網上，可以看到不少起拍價上億的項目，部分項目無人報名流拍，多次下調價格後才得以成交。
其中體量最大的項目要數老城核心區的壹江城，項目總共有12個組團，總建築面積約80萬方。2019年7月23日，融創斥資22億元收購了這個爛尾項目，更名為“融創江濱之城”後重新上市。
2016年以後，在全國去庫存的大背景下，慈溪樓市爬出了低谷，爛尾項目一個接一個活了過來。
部分“復活”爛尾項目
融創江濱之城已於2019年12月首開，均價約1.2萬元/m2，，明顯低於周邊二手房，但實際去化並不如預期，客戶對項目的認可度一般。
慈溪雖然外來人口眾多，但城鎮化率已超75%，城區以改善需求為主，當地的農村自建房品質較好，偏愛小戶型的剛需佔比不大，對爛尾樓的接受程度更不會高。
投資風再起，歷史會重演嗎
2017年以來，隨著各大城市紛紛出臺嚴厲的調控政策，大量投資需求到處尋找低價的籌碼，慈溪樓市迎來了高光時刻。
慈溪全市商品住宅成交量價走勢
2019年，慈溪全市（含杭州灣新區）共成交新建商品住宅37781套（數據來自瑞達斯），較2016年的低點，大幅增長超320%。
來自上海及周邊的投資客們，把崑山、嘉興等地抬出窪地後，開始把目光投向隔海相望的慈溪。
慈溪區位優勢
慈溪地理位置優越，位於上海、杭州、寧波三大城市的中心位置，近幾年一直在打“融滬”牌，積極對接上海。
2008年杭州灣跨海大橋開通運行，大幅縮短了寧波、上海之間的行車時間。另外，杭州灣跨海高鐵也已謀劃多年，在最新的前灣新區空間規劃中，標識了慈溪高鐵站的大致方位和線路走向。
慈溪高鐵站位置示意圖（規劃）
慈溪高鐵站位於杭州灣新區和慈溪城區之間（坎墩街道），北上途經嘉興可直達上海，南下則直達寧波城區。
這條新建高鐵直接跨海連接寧波和嘉興兩端，將寧波往返上海的時間縮短了近一半。八字還沒有一撇，很多投資客“乘坐”這條想象中的高鐵，從四面八方湧入。
面對源源不斷的購買力，慈溪也順勢“開閘”，加大了土地供應量，土地市場走出了“V”字形。
來自好地大數據
2018年，慈溪全市出讓宅地可建面積達到790萬方的天量，超過了2012-2017年6年的總和，佔到寧波全市的42%。2019年雖然有所回落，但仍處近十年高位。
其中尤以杭州灣新區供應量最大，2019年寧波商品住宅成交套數前十中，杭州灣新區的樓盤獨佔7席，單年銷售超過2萬套。
2019年寧波新建商品住宅成交套數榜
杭州灣新區在招商上無疑是成功的，先後引進了綠地、卓越、融創、港中旅、碧桂園等多家品牌房企。
2017年綠地和當地簽了500億的投資意向，並持續出手拿地，截止目前已通過公開市場累計獲得約500萬方土地（共分兩個片區，北區為綠地海灣，南區未上市）。
綠地海灣項目規劃約3萬戶，從2017年9月首開入市以來，一路熱銷，目前已累計網籤超1.2萬套。
綠地海灣沙盤
去年11月，研究員在餘姚跑盤，偶遇曾經代理過杭州灣樓盤的王盛（化名）。小王在餘姚的一家二手房中介上過半年的班，有意思的是，他從沒賣出過一套二手房，而是全程在賣杭州灣新區的新房。
小王提到，杭州灣的樓盤給的佣金很高，每個月只要賣出去一套，就有好幾萬提成，比賣二手房強。2019年下半年，隨著杭州灣樓市逐漸降溫，小王轉行在餘姚某盤的案場做起了置業顧問。
“一是離家近，以前經常帶客去杭州灣，路上太遠太累了；二是那邊的房子沒那麼好賣了，這邊案場有底薪，有保障。”小王解釋自己“轉行”的原因。
投資購房群聊杭州灣新區
某業內人士這樣評價杭州灣樓市：這地方不把華東的投資客全撈完，是不會停的。
那就讓子彈再飛一會。
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