2020年的伊始令人大跌眼鏡，新冠肺炎疫情的突然爆發，給各行各業帶來了不小的衝擊。身為第三產業的房地產，自然也迎來一波挑戰：年後，南京有數十家樓盤關閉了售樓處，一切群聚行的發佈會、開盤、報名等行為被勒令暫停。

<strong>金三銀四本是樓市紅火的“小陽春”，而春節前後正是購房人看房的旺季，如今多數售樓處關閉線下售樓處，鼓勵購房人線上看房，這並不是一個好的開頭。

此外，過去的2019也並非一帆風順，在國內消費動力不足、國外環境緊張等多重壓力下，當下我國經濟面臨較大下行壓力。雖然2020年伊始中美第一階段協議順利簽署，短期提振了市場信心，但新疫情的爆發，對於餐飲、旅遊、交通等傳統服務型第三產業的衝擊是巨大的。

<strong>在房地產領域，近年來緊縮的調控下，很多人已經將2019年稱為過去10年中地產行業最艱難的時刻，樓市唱衰論不在少數。那麼2020年，在調控與疫情的雙重壓力下，樓市將何去何從？或者簡而言之，疫情對當下樓市的影響有多大，以及今年樓市發展趨勢的預判又是怎樣？

皮肉之痛！線上售樓處成主流，7成受訪者推遲購房計劃

疫情對樓市的影響有多大？陣痛是免不了的，但萬幸不至於“內傷”！首先傳統的樓市旺季將因此滯後，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等，房地產市場交易規模短期將出現回落。

雖然需求短期疲軟，疊加房企加大促銷，或將導致房價存下調壓力，但部分重點城市房價已穩步調整一段時間，在“穩房價”政策下，繼續大幅下行的空間有限，房價整體仍將處在平穩運行狀態。不同地區中，疫情較為嚴重的省市和三四線城市，短期房地產市場調整壓力較大。而一二線和城市群強三四線城市，市場需求旺盛，短期置業需求或會延緩入市。

總體來看，疫情短期會對新房市場帶來一定影響，主要是在一季度。二季度以後，市場或會呈現逐步回溫的態勢，相應的銷售節點也將向後順延。二手房市場方面，由於帶看量受到影響和抑制，短期二手房量價均將面臨下調壓力。待市場秩序恢復正常後，二手房掛牌量和成交量將會有所提升，由於置換鏈條的帶動，間接對新房市場也會帶來積極影響。

據房天下發布的3000份線上調研問卷，統計結果顯示，若沒有疫情，49%的參與調研的網友在春節期間及接下來的一個月有購房計劃，<strong>因為疫情而推遲購房計劃的比例達到70%。其中，參與調研的網友中有43%的人會考慮通過網上售樓處購（看）房。

線上看房成為主旋律：

南京線下售樓處多數已經關閉，線上看房成為不少開發商的新噱頭，購房者可通過與置業顧問的在線交流，尋求諮詢服務、預約看房等功能。

目前，南京開通線上看房的品牌開發商多達十數個，如：保利、碧桂園、弘陽、華宇、佳源、佳兆業、金地、藍光、龍湖、綠城、綠地、美的、榮盛、仁恆、金茂等。

保持定力，疫情對房企影響有限

<strong>在疫情之中，很多房企的表現非常突出，無論是捐款、捐物、免租金，還是物業體系的全方位服務，為整個行業帶來了滿滿的正能量。在疫情之下，資本市場的反饋也比較劇烈，無論是股市還是其他方面的表現，均給企業帶來了一些挑戰。房企應對時應把握兩個主要思路：首先要保持定力，其次要有序應對。

<strong>首先，一二月份本就是傳統市場淡季，因此疫情影響不是特別顯著。但是，三月份的變化，將會比較微妙。比較好的預計是僅一季度影響比較大。第一，要對營銷模式進行轉換，從線下轉到線上。房企可以通過第三方平臺、私有平臺進行線上銷售。

第二，房企可以基於內部客戶和員工，進行推薦營銷。當前，將線上所獲得的客群轉換為線下，是非常大的一個痛點，首先，房企可以給予價格上的優惠，通過線上綁定客戶，線下優惠，達到後期的成交。

降價方面，一二線城市價格幅度比較可控，三四線或將有明顯的價格戰。企業一方面要把握好時間，另一方面要把握好力度，分一線、二線、強二線、弱二線，不同的城市有不同的策略。其次，線上轉換的過程中，房企應持續維持客群關係，給予客戶持續關懷，增強與客戶的粘性，疫情之後，第一時間促成交付。

<strong>當前疫情背景下，目前資本市場波動較大，無論是股票的一路走低，還是即將來臨的中美第一階段協議，一些高週轉的企業也會面臨比較大的資金的問題。

2020年房地產行業需償還債券總額為7598億，1-6月份有3千多億，與2019年相比是持平的，但是去年下半年以來融資持續收緊，疊加今年年初疫情的影響，很多民營企業短期的現金流會受到明顯影響，從現在債務的成本以及負債率來看，還是屬於可控的狀態，但隨著時間的推移可能會出現變化，這個值得關注。

目前資本市場波動較大，如果上半年甚至全年竣工和交付的面積下降，會影響整體業績表現，對股價帶來壓力，對有大量股權質押的企業也會帶來挑戰，但伴隨昨日央行1.2萬億元流動性釋放，雖然是整體性的，但對房企也有促進性作用。

地王們的“危”與“機”

<strong>疫情之後，過高地價的地王項目不能入市，成為企業的更大負擔。當前疫情的擴散，給土地市場帶來了一定的危機，但長遠來看，企業最關注的仍是土地市場。對於房企來說，錯誤的土地投資，特別是拿到過高地價的地王才是最大的風險。經梳理，2016年以來七成以上的地王項目仍沉澱在房企手中，在疫情之後，對房企的資金鍊將會形成更大的壓力。

現在企業有一個短暫的休養生息的時期，利用這個時期建議房企要對過去的拿地策略進行一個反思和總結，對地王進行一個深度覆盤，在新的形勢下，企業投資仍要聚焦於一線及二線有潛力的大中城市，並結合自己的產品能力，選擇適合於自己的地塊。

在拿地時建議企業額外考慮幾個因素，一是地方政府的治理水平，從這次疫情爆發之後，可以看到中部地區的政府治理水平弱於長三角和珠三角。

經過這一輪的疫情之後，所有的老百姓在考慮購房的時候，也會考慮這個地方政府的治理水平，以及教育、醫療這些綜合配套，企業拿地時也要把這些因素作為重要的考慮要素。

閱讀更多 江蘇樓事 的文章

關鍵字: 美好，一直在身邊 售樓處 伴隨成長