問：十三老師好。已經是深戶，二手房看得很累。在深圳有機會去看那些限價新房嗎？是不是都要和杭州一樣搖號？難度大嗎？
答：在深圳值得買的新房都要搶破頭，不值得買的，食之無味，棄之不可惜，坑多肉少。今年找我們買房的客戶，平均成交週期兩天，不用看遍萬千，而且都賺到錢了，當然有大勢，也因為我們每天在一線，更清楚什麼產品更迎合市場，什麼價格更值得入手。 諸如年初的玖龍臺四房520現在650+，10月份的西城上築75平三房590現在800+....and so on
問：十三好，深戶家庭兩套，一套龍崗(13年單價1萬5，總價140萬買入)，紅本在手目前市價390左右，這套自住中小孩要上學，另一套碧海(17年單價6萬2，總價710萬買入)，紅本在手目前市價780萬左右，這套出租中租金9000\\/月(跟租客簽了3年合約，2022年到期)。18年年底用親戚名義買入龍華壹成8區三房(單價6萬，總價450萬， 首付3成) ，計劃裝修後出租，租金約6000\\/月。目前手頭現金300+，年入150+。我有兩個問題，1，自己的投資是否有誤?片區選擇是否有更值得優化的地方? 2，想繼續投資樓市，是不是建議博一下華潤4期或者前海片區住宅?之前潤3沒打中。多謝指導。
答：一個值得分析的經典案例，家庭三套房，龍崗、碧海和龍華中心區，深圳的東西中部被你佔全了，這就叫不把雞蛋放在一個籃子裡，穩啊！ 再來看看漲幅，龍崗13年總價140，目前390，6年漲幅2.8倍，負責任地說，這個漲幅已經跑贏了羅湖的絕大部分，福田的大部分樓盤，誰說龍崗漲幅不行的，出來走兩步。 再看碧海，17年710，目前780，貌似漲的不多，實際在17、18年橫盤期，能收穫10個點的漲幅已經表現不俗了，碧海做為南山中產外溢的最佳承接地，我是很看好後市的，這套拿穩了，會是你以後最有價值的一套資產。 最後是龍華壹成這套，這一年肯定是沒漲了，未來兩年也難看到像樣的漲幅，這套本是最該處理的資產，但它唯一的價值是你終於運用了貸款。 現在，你手頭現金300+，年入150+，兩套1200的房產紅本在手，相當於1500萬的現金凍結在手裡，這麼多錢白白閒置在這裡，沒有運轉起來，沒有產生該有的價值，痛心啊！ 下一步怎麼辦?方案很多，要根據你的實際需求，房票的實際情況來定，星球裡三言兩語說不清楚，線下約談吧。
問：總價400w目前考慮西麗桃源村、松坪村、西鄉桃源居，請問這三個片區哪個比較好一些？要考慮學位
答：桃源居的中澳實驗成績比較好 松坪村的地段比較好，在很缺住宅的科技園板塊 桃源村比較平庸 總價400w還有更好的選擇
問：十三老師： 羅湖德泓天下華府即將開盤，帶深中學位，請您點評。
答：德弘天下以69-76平的小兩房為主，單證，雖然戶型略奇葩，但只要不超十萬都是可以買的。 不過我也提醒大家，這個盤投資沒問題，學位給孩子自用就要當心了，深中成績主要靠擇優生支撐，地段生成績和普通學校差別不大。
問：您好，大神。河南鄭州的，夫妻雙方都有過貸款記錄，深圳只能5成首付，預算300～400，置業選擇時不知道該不該考慮教育因素，因為孩子已經小學，轉學是個問題，而且河南跟廣東都沒有什麼優勢？具體標的還沒選擇好，區域上糾結選寶安，龍崗，還是坪山？拋開教育因素，投資的成分佔主要。墾請撥霧見雲，☕️。
答：1、深圳金融寬鬆，全款抵押可以做到首付3成，只要你月供OK，是可以放大槓桿來選擇 2、帶中上學位的房在橫盤期表現會更好，至於標的會綜合考慮你的投資時長，是否考慮其他因素 3、投資是個性化的，區位推薦還得看自己情況，建議可以找我們做進一步諮詢 我對教育的理解可能和你會略微有點差異，城市會大於所謂的升學率
問：深圳地鐵8號線預計明年開通，請問地鐵開通後沙頭角片區的房價會不會迎來一波漲幅？
答：地鐵從規劃確定到建設開通，時間長達三到五年，漲幅已提前透支，指望正式開通後再漲一波是不現實的，但對沙頭角肯定是利好，少量優質近地鐵樓盤會有小幅上漲。
問：外地貸款記錄未結清，現在想在深圳投資一套。想買450左右的總價房子，除了全款抵押外，有其他方法做到三成或者接近三成首付嗎？好評能做到嗎？因為資金有限，預計只有100_150左右的首付。
答：前兩年深圳的按揭評估價下調過一次，現在正常盤能做到成交價評估，但是想拉高是有難度的，並且也沒有針對外地投資者好辦理的5+2產品。 走全款抵押是目前最適合的方法。
問：版主，您好！我發現同地段：舊多層樓梯房，比新高層電梯房漲的快。（僅限深圳人多地少，而且需要十年以上持續觀察對比。） 比如： 1，潛龍花園二期，和旁邊的潛龍鑫茂價格越來越近。 2，長福花園或福蓮花園，單價早已大幅超越旁邊的高層：現代苑、紫玉花園、海連大廈。 3，前海花園二期，單價開始接近旁邊的前海花園三期電梯房，並有超越的趨勢。 這是不是說明：觀察十年以上，同具體位置，深圳舊樓梯房比新電梯房漲的快！？謝謝指點迷津！
答：你是個很愛觀察和思考的人，並願意為解決疑問付費，很難得。 但用個案代表主流，思考就容易出現偏差。 你的疑惑，我用一個道理來說明：優等盤裡的下等馬，跑不過劣等盤裡的上等馬。 次新高層電梯房是優等盤，老舊樓梯房是劣等盤，這是確定的，但是總有例外，比如98年的高層電梯大塔樓，戶型糟糕，沒有小區，那它一定跑不過旁邊有小區，戶型方正得房率高的老舊樓梯房。 你觀察對比的幾個盤都或多或少符合這個定律，但特例無法代表主流。
問：十三老師，我在深圳龍華，坂田各有一套房子，現在想給孩子選擇市區好一點的學位，想買學位房，是該選擇總價低，小面積的房子，然後以後租房子住，還是直接一步到位，買小三房住！地段您會推薦在哪裡？南山福田的總價感覺太高了，選擇羅湖是否更合適？
答：有能力當然是置換一套學區小三房自住，為什麼要自己三套房出租再去租房住呢? 學區小三房很貴很難選，涉及到預算、學校、區位、樓盤、工作地等各要素的綜合評估，隨口說個地段沒有意義，等你確定置換時再聯繫我。
問：十三老師，您好！在學歷範圍內年齡超了，40歲全日制大專可以落戶深圳嗎？有什麼辦法可落？費用多少？
答：年齡和學歷是硬指標，深圳卡的很嚴，不能變通，除非有職稱或技能傍身，不過即使沒有，就算落不了戶，房子還是可以買的，具體諮詢十三。
問：老師，你好！上個月我個人剛買了一套龍崗的公寓，現在手上有一個住宅名額，想入手，但擔心銀行不放款，要怎樣操作？
答：1、不知道你什麼時候開始關注十三房，我們一向不推薦買公寓；金地公寓包租都跑路了，可能連你當包租婆的夢想都會破滅！如果可以退就算有損也退了。 2、擔心銀行不放款是因為負債還是徵信問題？如果是建議把夫妻雙方徵信打印出來，來公司面聊，我們會給你適合你的貸款方案
問：龍華地鐵站，老城區，龍華創新實驗學校的學區房可以買嗎？小孩讀書用，如果是老小區，就等舊改，要是以後學校不錯，那即便是老小區，也好出手，現在想入手一套，有什麼好建議？
答：龍華老城區沒有什麼好學校，你提的這個也不是，不能當做學位房來買，老房子無法吸引優質生源，趨好的可能性不大，附近上班的話，可以看看觀瀾鷺湖片區。 至於舊改，為何總有人執著於舊改，人的際遇，慾望，想法都是會變化的，而舊改戰線有多長會遠遠超出我們的想象的。買房子不要想著能天荒地老，或許走著走著就要各自天涯了。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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