问：十三老师好。已经是深户，二手房看得很累。在深圳有机会去看那些限价新房吗？是不是都要和杭州一样摇号？难度大吗？
答：在深圳值得买的新房都要抢破头，不值得买的，食之无味，弃之不可惜，坑多肉少。今年找我们买房的客户，平均成交周期两天，不用看遍万千，而且都赚到钱了，当然有大势，也因为我们每天在一线，更清楚什么产品更迎合市场，什么价格更值得入手。 诸如年初的玖龙台四房520现在650+，10月份的西城上筑75平三房590现在800+....and so on
问：十三好，深户家庭两套，一套龙岗(13年单价1万5，总价140万买入)，红本在手目前市价390左右，这套自住中小孩要上学，另一套碧海(17年单价6万2，总价710万买入)，红本在手目前市价780万左右，这套出租中租金9000\\/月(跟租客签了3年合约，2022年到期)。18年年底用亲戚名义买入龙华壹成8区三房(单价6万，总价450万， 首付3成) ，计划装修后出租，租金约6000\\/月。目前手头现金300+，年入150+。我有两个问题，1，自己的投资是否有误?片区选择是否有更值得优化的地方? 2，想继续投资楼市，是不是建议博一下华润4期或者前海片区住宅?之前润3没打中。多谢指导。
答：一个值得分析的经典案例，家庭三套房，龙岗、碧海和龙华中心区，深圳的东西中部被你占全了，这就叫不把鸡蛋放在一个篮子里，稳啊！ 再来看看涨幅，龙岗13年总价140，目前390，6年涨幅2.8倍，负责任地说，这个涨幅已经跑赢了罗湖的绝大部分，福田的大部分楼盘，谁说龙岗涨幅不行的，出来走两步。 再看碧海，17年710，目前780，貌似涨的不多，实际在17、18年横盘期，能收获10个点的涨幅已经表现不俗了，碧海做为南山中产外溢的最佳承接地，我是很看好后市的，这套拿稳了，会是你以后最有价值的一套资产。 最后是龙华壹成这套，这一年肯定是没涨了，未来两年也难看到像样的涨幅，这套本是最该处理的资产，但它唯一的价值是你终于运用了贷款。 现在，你手头现金300+，年入150+，两套1200的房产红本在手，相当于1500万的现金冻结在手里，这么多钱白白闲置在这里，没有运转起来，没有产生该有的价值，痛心啊！ 下一步怎么办?方案很多，要根据你的实际需求，房票的实际情况来定，星球里三言两语说不清楚，线下约谈吧。
问：总价400w目前考虑西丽桃源村、松坪村、西乡桃源居，请问这三个片区哪个比较好一些？要考虑学位
答：桃源居的中澳实验成绩比较好 松坪村的地段比较好，在很缺住宅的科技园板块 桃源村比较平庸 总价400w还有更好的选择
问：十三老师： 罗湖德泓天下华府即将开盘，带深中学位，请您点评。
答：德弘天下以69-76平的小两房为主，单证，虽然户型略奇葩，但只要不超十万都是可以买的。 不过我也提醒大家，这个盘投资没问题，学位给孩子自用就要当心了，深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校差别不大。
问：您好，大神。河南郑州的，夫妻双方都有过贷款记录，深圳只能5成首付，预算300～400，置业选择时不知道该不该考虑教育因素，因为孩子已经小学，转学是个问题，而且河南跟广东都没有什么优势？具体标的还没选择好，区域上纠结选宝安，龙岗，还是坪山？抛开教育因素，投资的成分占主要。垦请拨雾见云，☕️。
答：1、深圳金融宽松，全款抵押可以做到首付3成，只要你月供OK，是可以放大杠杆来选择 2、带中上学位的房在横盘期表现会更好，至于标的会综合考虑你的投资时长，是否考虑其他因素 3、投资是个性化的，区位推荐还得看自己情况，建议可以找我们做进一步咨询 我对教育的理解可能和你会略微有点差异，城市会大于所谓的升学率
问：深圳地铁8号线预计明年开通，请问地铁开通后沙头角片区的房价会不会迎来一波涨幅？
答：地铁从规划确定到建设开通，时间长达三到五年，涨幅已提前透支，指望正式开通后再涨一波是不现实的，但对沙头角肯定是利好，少量优质近地铁楼盘会有小幅上涨。
问：外地贷款记录未结清，现在想在深圳投资一套。想买450左右的总价房子，除了全款抵押外，有其他方法做到三成或者接近三成首付吗？好评能做到吗？因为资金有限，预计只有100_150左右的首付。
答：前两年深圳的按揭评估价下调过一次，现在正常盘能做到成交价评估，但是想拉高是有难度的，并且也没有针对外地投资者好办理的5+2产品。 走全款抵押是目前最适合的方法。
问：版主，您好！我发现同地段：旧多层楼梯房，比新高层电梯房涨的快。（仅限深圳人多地少，而且需要十年以上持续观察对比。） 比如： 1，潜龙花园二期，和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。 2，长福花园或福莲花园，单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦。 3，前海花园二期，单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房，并有超越的趋势。 这是不是说明：观察十年以上，同具体位置，深圳旧楼梯房比新电梯房涨的快！？谢谢指点迷津！
答：你是个很爱观察和思考的人，并愿意为解决疑问付费，很难得。 但用个案代表主流，思考就容易出现偏差。 你的疑惑，我用一个道理来说明：优等盘里的下等马，跑不过劣等盘里的上等马。 次新高层电梯房是优等盘，老旧楼梯房是劣等盘，这是确定的，但是总有例外，比如98年的高层电梯大塔楼，户型糟糕，没有小区，那它一定跑不过旁边有小区，户型方正得房率高的老旧楼梯房。 你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律，但特例无法代表主流。
问：十三老师，我在深圳龙华，坂田各有一套房子，现在想给孩子选择市区好一点的学位，想买学位房，是该选择总价低，小面积的房子，然后以后租房子住，还是直接一步到位，买小三房住！地段您会推荐在哪里？南山福田的总价感觉太高了，选择罗湖是否更合适？
答：有能力当然是置换一套学区小三房自住，为什么要自己三套房出租再去租房住呢? 学区小三房很贵很难选，涉及到预算、学校、区位、楼盘、工作地等各要素的综合评估，随口说个地段没有意义，等你确定置换时再联系我。
问：十三老师，您好！在学历范围内年龄超了，40岁全日制大专可以落户深圳吗？有什么办法可落？费用多少？
答：年龄和学历是硬指标，深圳卡的很严，不能变通，除非有职称或技能傍身，不过即使没有，就算落不了户，房子还是可以买的，具体咨询十三。
问：老师，你好！上个月我个人刚买了一套龙岗的公寓，现在手上有一个住宅名额，想入手，但担心银行不放款，要怎样操作？
答：1、不知道你什么时候开始关注十三房，我们一向不推荐买公寓；金地公寓包租都跑路了，可能连你当包租婆的梦想都会破灭！如果可以退就算有损也退了。 2、担心银行不放款是因为负债还是征信问题？如果是建议把夫妻双方征信打印出来，来公司面聊，我们会给你适合你的贷款方案
问：龙华地铁站，老城区，龙华创新实验学校的学区房可以买吗？小孩读书用，如果是老小区，就等旧改，要是以后学校不错，那即便是老小区，也好出手，现在想入手一套，有什么好建议？
答：龙华老城区没有什么好学校，你提的这个也不是，不能当做学位房来买，老房子无法吸引优质生源，趋好的可能性不大，附近上班的话，可以看看观澜鹭湖片区。 至于旧改，为何总有人执着于旧改，人的际遇，欲望，想法都是会变化的，而旧改战线有多长会远远超出我们的想象的。买房子不要想着能天荒地老，或许走着走着就要各自天涯了。
楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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