有人调侃说，最近这段时间，是衡量房屋空置率的最佳契机。
原因很简单，现在所有人都是大门不出，二门不迈，当巨大的人口流动在瞬间停顿下来，小区里不管灯火通明还是黑灯瞎火，不管你有几套房，都得待在一个住处，空置的房屋自然会“现原形”。
不过，从1月下旬返乡潮算起，大量人口已经回到老家，与平时的居住地点有很大差异，现在看很多一二线城市处于“空城”状态，其实并不符合平时的空置房规律。
更何况，现在到底有多少房子空置，在学术界依然争论不休。
先说空置率。
一般来说，空置率的计算公式为：空置面积与近三年房地产累计竣工面积之比。
在2015年，腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。
在2018年底，西南财大中国家庭金融调查中心发布的数据显示，住房空置率为21.4%。
看来，各大机构调研目前楼市中的空置率，大部分都在20%-25%之间。
再说卖出去了多少房子。
根据房屋销售面积来算商品房数量，从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间，从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。
过去20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。
但是，这1.7亿套说的只是商品房，而没有包含数量巨大的农村自建房、城中村棚户区的小产权房、单位和学校宿舍等类型的房子，这一点需要先交代清楚。
按1.7亿套房屋存量，20%的房屋空置率来算，目前全国闲置房屋达到了3400万套。
因为没有把大量小产权房纳入计算范围，所以3400万套空置房这个数字，明显是偏保守的。
大家都知道，1998年启动了房改，也就是说，经历了21年的时间，3400万套房子搁在那“没人要”。
那么，再过10年后，有多少房子会“烂在地里”？
这需要分两个方面来说。
第一，10年后，房屋空置率会如何变化？
要预测10年后的房屋空置率，必然要回溯以前的数据。
我查了一些资料，有第三方机构的统计，1994年至2008年，我国商品住宅空置率由16.897%降至6.339%，下降10.6个百分点，虽然降幅很大，但有一点需要注意：15年平均空置率分别为13.68%和11.28%。
注意，1994年到2008年这个时期，房屋空置率反而是下降的。
到了2014年，西南财大开始发布一系列城镇住房的报告，其中提到了房屋空置率已经达到了22%的水平。
不难看出，1994-2008年这个阶段，因为大量人口进城，此时房子总量其实是“不够住”的，空置率下降实属正常。
而2008年之后，房地产开发体量越来越大，很多中小城市的房屋开始变得“过剩”，空置率升高到20%以上丝毫不奇怪。
而从2014到2020年这个阶段，虽然房地产销售面积依然高速增长，但是，在棚改货币化，放开落户，城镇化加速的影响下，空置率也依然维持在20%-30%之间，变化并不大。
照这样的“轨迹”来测算，目前城镇化率离70%-80%依然还有很大空间，再过10年，空置虽然还会走高，但应该不会突破30%，应该在25%-30%左右。
第二，未来10年，会卖出去多少房子？
这一项其实很容易计算，前段时间，黄奇帆在一场演讲中用3个数字回应了这个问题。
1，当前我们的人均居住面积已经突破40平米，对照欧美日韩等发达市场，提升空间是很有限的。
2，10年后，我国城镇化率达到70%，“刘易斯拐点”将会来临。
3，目前我们的新建房标准为50年以上，不会再像以前那样动不动就“拆除翻新”，折旧率下降。
目前城市居民有7个亿，存量房屋300多亿平米，加上未来10年涌入城市的两亿人口，存量房屋面积会增加到400亿平米左右，按每人50平米来算，房屋的年均销量应该是8亿平米。
照这样来算，10年后，年销售量是8亿平米，加上每年城市更新、老旧房屋改造有两亿平米，10亿平方米就是楼市的平衡点。
黄奇帆被誉为“最懂经济的市长”，也是学术界知名的经济学家，现任中国国际经济交流中心副理事长，称之为“国家智囊”丝毫不为过，他的观点是建立在详实数据上的结论，值得我们参考。
按他的推论，每年新增房屋销售面积假如是10亿平米，未来10年，意味着会新增100亿平米的房子，按100平米一套房，那就是1亿套房子。
结合25%-30%的空置率，再用1.7亿套存量+1亿套增量，答案就呼之欲出了：10年后，有6700万套-7000万套房子可能会“烂在地里”。
将近7000万套空置房是什么概念？
前段时间上海证券报披露了一个数据，根据记者统计，目前我国存量商贷大概是6000多万笔，也就是说，现在的房地产市场，早就变成了“1人买多套房”，“1家拥有多套房”的投机市场。
这对于苦苦等等一套房的首套刚需族，无疑是“不友好”的。
有房的人宁可把房子“烂在地里”，而没钱买房的人，却只能选择节衣缩食，甚至不结婚，不生孩子，以避免生活质量下降。
经济学家李迅雷的一段话，说出了刚需族的“心声”：空房越多，“刚需族”的孩子越少。
李迅雷在前段时间发布研报指出：中国、阿联酋、美国所拥有的摩天大楼数量，均超过10座，而人口粗出生率也只有10-12‰的低位水平。
2016年至今，每年的销售面积持续突破历史记录，与此同时，我们的生育率也一直处于下行趋势，在刚刚过去的2019年，统计局披露的数据显示，新生儿数量不足1500万，其中有57%都是二胎。
因此，房地产市场下一步的目标，是提高“烂大街”空置房的持有成本，让投机客把这些房子卖出去。
同时，通过租赁市场、保障房体系，确保刚需群体居者有其屋，只有让各个群体都能有房子住，才能避免大量空置房和投机氛围出现。
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