今日的地產，融資非常困難。現金流岌岌可危。信託、地產基金都貸不到款了，甚至連開發貸，有一些中小開發商，即使符合條件也貸不到了。所謂病急亂投醫，有一些帶引號的
“創新型的融資手段”就出來了，可是這些手段如果仔細地分析一下，那些是毒藥啊，不能喝，可很多人都是顧了頭不顧屁股，臉包上，屁股露在外面沒關係。管他三七二十一，先過了這一關，活下來再說。下面就是一個類似的飲鴆止渴案例。
案例分析：
一個溫州人A在某省會城市仿照美國的漁人碼頭，開發了一個商業項目，可售建築面積5萬平方米，成本價２萬元/平方米，對外銷售價格4萬元/平方米，可商業項目現在銷售情況很差，現金回籠很慢。可他的錢，當初都是向溫州地下錢莊借的，利息很高，現在高利貸主催的很緊。
一個溫州老鄉瞭解了他的情況後，組建了一個溫州炒樓團，準備從A那裡將4萬平米商業一次性買斷。他們約定的條件是：“A按照3萬/平方米價格將漁人碼頭整體賣給溫州炒樓團，溫州炒樓團將12億元資金一次性交給A，幫助A解決困難。但是A需要協助溫州炒樓團，將商業地產的整體銷售價格提升到6萬元／平米，並以此向銀行申請按揭貸款。商業項目，銀行貸款的首付通常是5成，另外貸款5成，當銀行將12億的資金貸到A公司後，A公司需要將這12億的資金轉交給溫州炒樓團，相應的資金利息由溫州炒樓團承擔。雙方各取所需。這個溫州人A聽到這個條件後，非常地高興，便欣然同意溫州炒樓團的要求，並和他們簽了約。
可他又不放心，簽約後又給我們智慧源打電話諮詢。在這一過程需要交什麼稅？涉稅如何處理？聽完他的話後，我苦澀地一笑，當下的中小開發商的日子，太不好過了。可這是典型的“飲鴆止渴”呀，以後稅務清算時怎麼辦呢？
對於溫州炒樓團而言，其操作可以說是典型的空手套白狼。由於商業地產首付5成，按揭5成，溫州炒樓團先付了5成的房款，之後A公司向銀行申請按揭了5成的房款，取得房款後，A將這筆錢轉給了溫州炒樓團，並完成了整個交易。在這一過程中，溫州炒樓團很快就收回了自己的投資，用銀行的貸款，可以再對外繼續投資或房貸，用低利率放大自己的財務槓桿，這可能也是在全國範圍內，溫州炒樓團資金的重要來源，也是他們很獨特的商業經營模式和盈利模式。
對於A而言，其由於一次性銷售了商業地產，已經達到了稅務清算的要求，因此需要立即進行土地增值稅清算。儘管A實際是按照3萬元/平米取得了價款，但是土地增值稅清算時，是按照合同約定的收入6萬元/平米計算銷售收入，因此導致稅負很重，具體納稅分析如下：
配合溫州炒樓團按6萬元/㎡計入銷售收入，清算時需交稅8.05個億。與原來按4萬/平米的銷售價格相比，兩者的稅負相差4.72億元。A以3萬元/㎡的價格將4萬平方米的商業賣給溫州炒樓團，因為銷售收入少了4個億，再扣除多交的稅金後，實際稅後淨利不僅沒有賺錢，反過來還要虧損4.05億元。
從上述計算結果來看，這樣操作並交完稅後，A公司賣的錢不僅不夠交稅，還要倒賠4個億。正是撿了芝麻丟了西瓜。所以，我們做事情務必要綜合考慮相關情況，特別是稅務和稅後淨利。最終賺不賺錢，才是公司決策的最終出發點和考慮的關鍵。可千萬別隻顧頭不顧屁股。
這個老闆，聽完我們的分析後，一屁股坐在板凳上，協議簽了，也只能替他悲哀了。或者廢了協議，再低一點價格銷售或低點折扣抵押貸點款救救急吧。
這些中小的房地產企業融資難度可見一斑，以致於病急亂投醫。
那針對於上述這位開發商的遭遇，中小企業的融資該如何進行吶
不同房地產開發項目融資方式的選擇
不同開發項目金融創新方式的選擇，取決於市場發育程度和投資者的信心程度。現有融資格局是各方博弈的結果，包括銀行風險、資本市場發展狀況和企業信譽等方面。
住宅
住宅是房地產開發最主要的項目類型之一。住宅的經營模式是開發並銷售，融資相對商業用房較為容易，享受稅收優惠，但其貸款抵押期一般較長。不同檔次的住宅類型資金運作規律、消費群體乃至政策環境都不一樣，考慮融資方式的選擇時應進一步細分住宅市場。
別墅、高檔住宅區：這類住宅消費群體針對高收入階層，目標消費群狹小、需求個性化隱含著較大的銷售風險，總體看空置率較高。高檔住宅通常要求較高設計水準，可行性研究和專業設計費用高昂，因此，在開發的準備期融資需求大，而準備期又是不確定性最大的開發階段。類似於商業用房，開發商更需要拓寬融資渠道，為保證資金的可得性和穩定性，願意接受較高的融資成本。 夾層融資、信託、項目融資、reits等是較為理想的融資方式。
普通商品房：中端客戶貸款比例較高，違約率略高於高端客戶。融資租賃可以構造事實上的“零首付”：“賣方信貸”可以通過開發商補貼的方式為他們提供貸款上的優惠，減輕他們的還貸壓力；這類住房的購買者申請的個人抵押貸款是房地產證券化的主要來源。
經濟適用房：該類型住宅適宜中低收入人群，貸款比例最高、違約率也最高。 低收入人群難以獲得高額的購房貸款額度，對金融創新融資工具需求不強，在市場失效的情況下，政府應該承擔更多的責任。
由於並非所有人的住房問題都要通過購買新建商品房解決，可以通過發展二手房和房屋租賃市場，解決經濟拮据人群的住房需要。
商業房地產
商業房地產包括寫字樓、商鋪、工業項目、停車場和倉庫等。各方面特徵與住宅有顯著差異，經營模式是開發並持有，以出租獲取回報為主，產權和現金流較穩定；融資規模大、時間長，因此，它對新融資渠道的需求更旺盛。我國現有的reits都是投資物業，靠租金獲取回報，適用於投資於辦公樓、購物中心等。大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式，來實現融資目標和風險屏蔽的作用。短期融資券適用於工程較大、耗資較多的項目，保證項目開發期間獲得穩定的資金流。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的，對商業特性和商業規律的把握存在著偏差，聯合開發可以實現優勢互補，幫助企業順利轉型。海外基金也多用於商業地產等規模較大的開發項目。
不同規模房地產企業的融資方式選擇
對於實力雄厚、信譽良好的大型房地產開發企業來說，幾乎所有的融資方式都可以選擇，其中有幾種融資方式（譬如上市融資、發債融資、海外資金等）幾乎成為他們的專利。
而對於為數眾多的中小企業來說，應積極採用開發商賣方信貸、聯合開發、夾層融資、信託融資、工程轉包融資、獲得外單位投資等不被大型企業所壟斷的方式進行融資。
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