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業主資信不良的危害
無法回收墊資款
業主資信不良的項目，會要求施工單位墊資施工。在施工過程中，業主可能因各種原因破產倒閉，施工單位只能通過參與破產債權分配回收工程款，但很可能業主資產根本不足以償還工程款，導致施工單位無法回收墊資款。
危害項目現金流
現金流是一個企業的血液，缺乏現金流的企業很難正常經營，會導致企業資金週轉困難，從而引發各種糾紛，更有甚者會導致企業破產倒閉。企業如此，項目也是如此。對於一個項目來說，若業主資信不良，最大的表現在於業主會要求施工單位墊資施工、在過程中無法及時支付工程款，導致項目沒有現金流入，會極大的危害項目現金流。
危害公司現金流
業主資信不良，施工單位無法從業主處回收工程款，但是仍需支付分供單位工程款，不僅項目沒有現金流，還會極大的危害整個公司的現金流。
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業主資信風險的識別
1、審查業主的註冊資金
當前形勢下的項目開發都成立項目公司，項目公司即為業主。根據公司法規定，項目公司作為有限責任公司，股東僅僅在其出資範圍內對項目公司債務承擔責任，註冊資金已經實際繳納完畢了，公司債務與股東無關。因此，股東對項目公司的出資金額很大程度上能夠代表項目公司資信能力。審查業主的註冊資金主要從兩個方面：
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註冊資金的多少，顯然註冊資金越多資信能力越強；
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註冊資金的實繳，根據公司法規定，公司成立實行註冊資金認繳制度，即營業執照上的註冊資金只是公司股東聲明繳納的金額，具體實繳時間按照公司章程規定的時間和金額繳納。
所以查看業主的註冊資金不能簡單看營業執照上的數字，還要看其實際繳納情況。
2、審查投資人行業內地位
如上所述，項目開發一般採用項目公司制度，有時候單純看項目公司很難發現端倪，所以還要看項目公司背後的實際投資人。實際投資人的行業地位決定了業主的資信能力。
項目投資，一般包括政府投資、企業投資和個人投資；企業投資又包含國有企業投資、民營企業投資和外商企業投資。一般情況下政府投資和國有企業投資項目公司的信用最好，其次是外商投資，再次是民營投資。但是也不盡然，政府投資項目也要看政府的財政收入能否承擔債務支出，民營投資要看投資人是傳統的開發企業還是新入行的開發企業。
新入行的開發企業，往往懷揣著“入市搶金”的夢想，但是無論資金儲備、開發經驗，或者社會關係都明顯儲備不足，要麼項目開發過程設計修修補補，要麼一旦市場不利就資金困難，缺乏抗風險能力，容易發生項目停工甚至爛尾。還有一些民營企業明顯社會信用不夠，項目回款不是用於償還項目公司的債務，而是優先被股東挪用。
3、審查土地使用權歸屬
根據法律規定，建設工程施工前業主應當取得建設用地使用權，而建設用地使用權又是業主的最主要資產。但是在某些情況下會出現施工人進行施工時，在建工程的建設用地並不在業主名下，這種情況一旦發生欠款糾紛就容易出現業主無資產可供執行的窘境。
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一是基於委託的開發，即土地使用權人委託業主開發項目，此情況下委託人是否對施工欠款承擔責任，在法律上有爭議；
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二是合作開發項目，即常見的一方出地、一方出錢，由出錢的（業主）與施工單位簽訂施工合同，此情況下雖然江蘇省、河北省高院規定合作各方對工程欠款負有清償責任，但是最高人民法院的多事判例並不支持該觀點，而是依據合同相對性的原則僅僅判令與承包人簽訂合同的乙方承擔工程款支付責任；
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三是業主未取得土地使用權的情況下違法開發，雖然是違法開發但是很多地方政府為了形象業績往往對這種違法開發睜一隻眼、閉一隻眼，或者“以罰代管”。此情況下，多半是因為開發企業沒有繳足土地出讓金，所以屬於業主信用差；
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四是政府招商類的項目，如PPP、BT項目等，這些項目表面上是施工單位與投資人共同投標、共同與政府（或政府指定實施主體）簽訂合同，但是若施工單位不參與項目公司的管理，其實建設工程施工合同的真正發包人是項目公司，這一類的項目公司本身往往並沒有資產，其工程款支付要麼來源於融資，要麼來源於政府回購支付，要麼來源於項目自身銷售收入，總之是資金實力差、社會信用不足。
4、查明項目土地出讓金支付情況
根據房地產管理法，我國土地歸國家或集體所有，城市建設用地應當採用出讓或劃撥的方式，除公益類項目採用劃撥用地外其他項目建設用地應當採用出讓方式，及用地單位繳納土地出讓金後方能獲得土地使用權，進而辦理規劃許可和施工許可。
但是很多地方政府出於招商引資的需要，往往在業主沒有支付土地出讓金的情況下提前將建設用地交付，項目提前施工。還有一種情況是業主自身沒有支付能力，政府借錢給業主交付土地出讓金的。筆者曾代理過一個案件，施工單位承接一個40億招商引資類項目後，發現業主註冊資金僅5000萬，在過程中毫無資金支付工程款。當項目停工後調查發現，本項目的土地出讓金是政府借給業主的，業主毫無資金實力，就寄希望於工程達到預售節點，利用預售的房款支付工程款，以此空手套白狼。
項目土地出讓金是否需全額支付能很大程度上說明業主的資金實力。如果業主付清了項目土地出讓金，且其項目土地並沒有用於大額抵押貸款，說明其開發項目的資金實力較強，資信狀況較好。但如果其欠付大量的項目土地出讓金，項目極有可能因為證照不全無法辦理預售許可證，導致業主資金無法回籠，從而無法支付工程款。
5、查明業主過往履約情況
曾經發生過一起案件，業主是業界聲望較高的民企，規模龐大，其開發的項目在當地也多為數一數二的標杆項目，同時有第三方提供付款保證。按理說，此類項目的風險較小，但因施工單位在承接項目前沒有仔細瞭解該企業的過往履約情況，結果在項目竣工後，業主資金鍊突然斷裂，保證人的股價跌到近乎為零。一夕之間，業主爆發信用危機，銀行等債權人紛紛爭先訴訟、查封業主資產。即便案件最終勝訴，客戶也已經很難實現全部債權。
實際上，保證人系業主的關聯企業，兩家企業都被同一家族的幾個兄弟實際控制，如果客戶在承接項目前仔細瞭解業主的過往履約狀況就會發現，拖欠工程款是這家企業的慣常做法，且項目收益都被股東立刻分配掉。因此，該企業的涉訴情況非常多。客戶在未進行業主資信調查的情況下草率的承接了項目，最終導致了項目虧損。
6、查明業主涉訴情況
業主涉訴情況可以從側面反應業主的過往履約情況及其資金實力，其是否被列入失信被執行人名單更是判斷其資信狀況的必查項目。因此，承接項目前，可以在中國裁判文書網、啟信寶APP、最高人民法院網站的被執行人信息查詢窗口、信用中國等網站調查業主近三年的涉訴情況及被行政處罰的情況。需要注意的是，如果業主變更過單位名稱，則失信被執行人網站上僅僅顯示名稱變更後的失信記錄。要查之前的記錄，需要輸入之前的名稱。
7、瞭解業主融資計劃
業主融資計劃落實不僅可以保障工程款按時支付，還可以保障項目建設的順利進行，即便將來項目銷售情況不佳，也可以通過查封拍賣建成的房屋用以實現債權。
8、考察項目前景情況
有的項目施工單位在承接時，明知業主資信不好，但是出於各種原因，不得不承接。因此，項目前景對於施工單位就變得極為重要，也即項目是否容易變現極為重要。一個項目如果項目前景很好，比如發達地區的發地產項目，即使業主資信不好，只要能保證業主回收的資金優先支付工程款，那麼對於施工單位來說，工程款的回收也不會有太大的問題。相反，如果項目前景不好，再加上業主本身沒有支付能力，在業主中途放棄項目或者其他原因導致無法工程款無法回收，施工單位就無法收回工程款，並且很可能項目無法拍賣，導致施工單位徹底虧損。
9、謹慎承接工程項目
工業項目最大的特點就是工業用地不值錢，並且一般為業主自用的項目，所以在承接此類項目時，施工單位應該仔細審核業主資信，若業主資信不好，應要求業主提供相應的支付擔保，否則拒絕承接。因為當工業項目無法回收工程款時，即使施工單位起訴查封了業主的土地與在建工程，很可能無人接手，導致工程款無法回收。
目前，國內建築市場環境仍需進一步的規範完善，對於施工企業而言，能夠有效的判斷和識別業主資信風險，有助於提高企業與項目的風險管理，避免不必要的風險損失。
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