問：十三好！過去的2019年對於深圳樓市註定了是不平凡的一年，始料未及的利好紛至沓來，深圳尤其是熱點西部已然成為了全國投資的熱土。深圳成為未來中國第一城的趨勢已露端倪，贊成你所說的不出意外就是將來中國房價最高城市。另一方面房住不炒的調控猶言在耳。個人認為像2015年330這種放鬆限購限貸的機會再也不會出現在深圳了，從這個角度而言，深圳房價在不知天花板在哪裡的情況下，大概覺以後都是邁入慢牛行情，像2019年這種行情都屬於行情大年了。剛需及投資隨時都是右側交易，還是要及早行動。不知你對此觀點是否認同？
答：如果你足夠了解樓市，就會知道從來沒有慢牛行情，只有橫—蓄勢—暴漲—再橫，這種現象要從大眾心理學尋找答案。 而深圳的特點是跌不動和淡季也有局部熱點，所以，深圳買房不能計較一城一池的得失，選好籌碼之後，隨時都是買入時機。
問：羅湖的湖貝片區還有價值嗎，如華隆園的二手房
答：湖貝舊改聲勢浩大，湖貝塔也規劃建設國內第一高樓，並且傳聞湖貝地下預留了高鐵站的建設空間，華潤會長期、持續投入，一旦湖貝塔建成，羅湖會有“王者歸來”的感覺，舊改後新建的住宅也一定是天價，因為新盤在羅湖是極度稀缺的。 但存在幾個大問題： 一、舊改週期超長 二、螺嶺系生員超載 三、湖貝舊改片區就讀的是湖貝小學 四、未來一手盤臨深南東路，對後面腹地的二手房價格拉動有限 短期內來看，如果你只有少量的資金，小孩要讀螺嶺，華隆園是個好選擇，但中長期來看，羅湖還是會跑輸大市的。
問：十三老師，請問下我深圳有三套房子，華強北的瑋鵬花園三房，蓮塘的聚福花園73平兩房，南油生活B區的37平老破小，現在槓桿很高，考慮要不要出手把蓮塘的兩房賣掉，蓮塘什麼時候賣合適呢，多謝
答：蓮塘和南油都應該出掉，這兩套都不值得長持。 年後出手賣房置換吧，一是等等西部這波漲幅能不能傳導過來一些，二是開春也能賣個好點的價錢。 蓮塘的地鐵溢價已基本到位了，不必等到開通再出手。
問：你好大神，現在我名下有福永星航華府87平三房，自住； 老婆名下有羅湖東悅名軒62平兩房（去年7月為深圳小學學位及投資，假LH，把星航華府房抵押後貸款後買的），現在出租； 東悅名軒買了一年，沒漲，有點虧，娃才一歲半，深圳小學學位也一般。 現在困惑，這兩套房升值空間都不大，月入還完房貸後所剩無幾，去年貸款利息6.6%，這麼高槓杆持有心有不甘，現在三個方案： 1、繼續目前兩套房現狀，貸款重新做一次，利率可以由6.6%做到4.9%； 2、賣了羅湖東悅名軒，到寶中或南山買一套更有升職空間的學區房； 3、.繼續加槓桿，抵押羅湖的房貸款再買寶中或南山學區房（我老婆說我瘋了）。 請大神給予建議，指點方向。
答：建議如下： 寶安的留著，還有上漲的空間，羅湖的滿兩年之後再出掉，明年下半年建倉還來得及。 你的貸款是可以優化，但贖樓過橋的成本有計算麼？划算的話是可以做。 選籌是個技術活兒，不能再隨便買了，還好你這個坑不大。
問：提問: 請教老師，深圳一直以優異的基本面支撐並不斷夯實房價，在調控政策如此嚴厲下也沒有下跌出現，城運之下這次示範區重大利好加持。是否可認為，基本明牌的深圳將成為中國樓市中唯一的另類：在無特殊極端情況下，它大概覺將會迎來慢牛行情，意味著市場隨時都是右側交易機會，有實力情況下，優選籌碼，越早加倉越好呢？
答：說的很好，深圳已經基本明牌。明牌的優勢在於，大家更敢加倉，全國各地的錢進來的越多，房價越穩。 這三年深圳是國內樓市的異類，北京上海和眾多二線都沒逃脫大漲後陰跌的規律，只有深圳逆勢而行，近三年一直在走慢牛行情。 中央想讓深圳成為國際化大都市，就必定不會像打壓北京那樣打壓深圳，而會一直給予寬鬆的市場環境。 至於漲幅，樓市從來不走平滑的上升曲線，很多人選擇買入深圳，是為了財富的安全，更為了蟄伏在大漲前夜。 順便說一句，最近我們團隊非常忙，市場熱度驟升，很多前期觀望的客戶匆忙入手，業主返價頻繁，很多直接撤盤不售，談單難度陡增。 我也很想讓客戶等等，可我知道，等待市場降溫之後是新的價格被夯實，這就是魔幻而硬核的深圳。 如果房源和價格能接受，如果業主肯賣，就儘快出手吧。
問：你好，外地有一筆貸款記錄，手頭350w，有京戶但在深圳坂田工作，但是南方人不喜歡北京的氣候，特別鍾愛深圳，老婆深戶，家庭年收入大概80w，我們是先在深圳買還是北京買呢？未來這兩個城市房價增幅更看好哪個？如果在深圳買，考慮上學問題想買個小三居，有哪些小區可建議的沒？謝謝！
答：既然在深圳工作生活，優先買深圳，解決自住和小孩上學的問題，另外深圳相比北京更市場化、對房價的容忍度也更高，加上近幾年大量人口用腳投票，後期深圳的房產的投資屬性會比帝都更好。 外地有貸款記錄是你個人有，還是你太太也有？如果她也有過記錄，350w首付五成買總價六七百萬的，在坂田也好，在南山也好，買個學區的小三居選擇還是很多的。 在坂田的話，深實驗坂田最近剛剛劃了大學區，房價有所回調，正是剛需自用入手的時機。
問：十三哥好，馬家龍片區的一室一廳240萬左右，無電梯，地鐵規劃中，帶個園丁學位，不過是大學區，預算有限，就業在南山，小孩早晚得上小學，暫時可不考慮出行方式。未來漲幅預期怎麼樣？還是說另外找找遠一點的次新電梯，那樣學位也很難選。
答：哦，錢少就不要考慮學位自住投資兼得了。 我在業主控盤暴力拉昇那篇文章中講過了，以後的深圳會分為兩類房產，投資型和居住型，錢多和錢少的各取所需。 等這兩類房產分野完成，普通人在深圳通過買房實現階層躍升的大門就被關閉了。
問：老師，你好！剛買了坪山中心區新盤，兩年分八期陸續給完全款(免息)，打算在兩年之內，陸續把手頭的公寓，惠陽兩套小兩房，坪山寫字樓小產權全部賣掉，剛才能全款給完，然後再抵押貸款投資，這樣操作可以不？
答：感謝付費諮詢。 沒有問題，這波操作很6啊，思路這麼清晰，前期怎麼踩了這麼多坑？ 儘快著手出吧，這幾項資產都不是想賣就能賣的，必要時要適當割肉。 至於坪山中心區新盤全款付清後是否需要抵押，要根據當時的市場形勢和有沒有合適的購買標的再定。
問：經常看到十三房的回覆有踏空風險，深圳樓市目前狀況橫盤中怎會有踏空風險?另外本人西薈城兩房已升值均價5.6萬左右有人接手，升值空間還大?大亞灣原價4800一平三房現在翻一倍可套現(原來是用了養老而買)?
答：我從來沒說過買深圳會踏空，深圳會橫盤，會滯漲，但下跌的概率幾乎為零。 西薈城是沙井升值較快的樓盤，現在均價5萬，但沙井的大空港規劃還是遠景，要等到前海自貿區基本成熟才會考慮開發，近兩年沙井難有像樣漲幅。 大亞灣的房子漲一倍要花五到八年，下一波又要漫長的等待。 從這個角度，這兩套房子當然可以套現，但問題是，套現後這些錢該往哪裡放? 賣房從來不難，如何優化再買入才是最難的。
問：你好，50w在深圳還可能上車嗎？之前在深圳有購房貸款記錄，我老婆沒有貸款記錄。
答：為何有深房貸款記錄還只有50萬，她可以三成，肯定能上車，具體怎麼買還要結合你們的情況。你們的主訴越詳實，我們給你們的推薦才能越精準。
問：如考慮在布吉片區置業尚水天成小區您怎麼看？
答：尚水天成在上下水徑這裡已經算是樓齡最新、性價比很高的樓盤了，比隔壁的萬科麓城不論單價總價都要低，還更新，我認為自住+長持是可以的，只可惜這個地段拖後腿的樓盤太多了，老舊住宅比較多，後勁有限。 布吉的舊改是以10-20年週期來計算的，要麼耐心等待，要麼選擇其他版塊。
問：十三老師求解，為什麼這麼多人黑龍中呢？彷彿龍中也是惠州一樣，恨不能黑到避而遠之……龍中的次新真的不能碰嘛？
答：龍中這個地方，真是很神奇，配套齊全，界面乾淨，全是次新剛需三房，居住舒適度高，價格還便宜，在龍中住久的人都愛死了這個地方。 龍中全是優點，只有一個缺點就是不漲。 為啥不漲，一是供應量大，二是距市區太遠自身產業薄弱，三是同質化產品太多，四是東部無概念。 那龍中能買嗎?我覺得可以，投資泡沫會掩蓋很多真相，包括房子的真實價值，但泡沫散盡之後，房子會迴歸居住的本質，而龍中就是用來住的。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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