谈清

疫情过后，由于受疫情影响的各行业都是冷冻状态，房地产虽然疫情期间没有任何成交量，但市场需求依然在，我判断疫情过后，金三银四延迟，市场大幅恢复

苏州新房秋木梵

大家好，我是勇谈。此次疫情对于楼市的影响应该说是巨大的，毕竟从历史来看每年的春节前后都是房企房产销售的旺季，可是此次疫情无疑使得全国不少房企失去了资金回笼的机会。有不少专家学者提出房企此次要面临史上最严重的“寒冬”，而这次寒冬能否通过政策调整走出？是一个疑问，2020年要维持房地产市场健康、稳定发展仍然是首要目标。借此机会简单谈谈我的观察。

“小旺季”变成“寒冬”房企从未经历过这样的情况，不好受是肯定的

虽然说不少房企为了减弱疫情对于销售的影响，开始试水“线上卖房”。不过不得不说因为本身房产这个商品特殊的属性（必要环节必须有房管部门和银行的参与）线上销售带来的效果绝对不理想，能够收到的定金或预付款能够达到同期的50%已经属于万幸，况且不少中小房企本身并没有线上售房的能力。毕竟线上售房也是需要一笔大量的广告资金、人员资金投入的。几点观察：

第一、疫情对于不少房企来说是“雪上加霜”，2020年房企破产数量或会再创新高。过去的2019年房企破产数量500多家，因为此次疫情的影响这个数字第一季度或许就会达标，毕竟对于不少房企来说资金流问题是不得不面对的第一要务。没有业务，没有销售收入绝大多数房企的资金链很难撑过3个月，毕竟高达80%的资金负债率在这里放着。

第二、断臂求生，打折卖房会成为趋势，要活还是要利润？是放在房企面前的选择。每次市场波动对于融资能力有限的中小房企的影响是最大的，毕竟他们的融资能力是有限的。根据国家统计局的数据显示，房企40%的资金来源于购房者预付款和个人贷款；30%多是来自于银行贷款，如果说停工导致预售证无法办理也就意味着房企的银行贷款资金会被延迟，一旦曝出资金链问题那么房企玩完是早晚的事情。更何况如今的房地产市场本身对于房企就不怎么友好，在买方市场背景下房企的选择真的不多。

此次疫情为我国房企敲响了警钟，高负债、高流转的模式是不是真的还适合？

从2016年开始住建部就提出了引导房地产市场健康、稳定发展，2019年更是提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。但是房企根本性的“高负债、高流转”问题却没有被提及，此次疫情可以说直接撕下了房企的“遮羞布”，究竟是谁在“裸泳”疫情过后自见分晓。不过有一点可以肯定的“2020年想方设法降低资金负债率是房企必须做的首要事情”。

第一、健康的现金流是保证企业稳定、长期、健康发展的前提，任何行业都不应该例外。看过我专栏的朋友应该知道房地产行业因为其历史特殊性，从开始到现在为止就受到了各种政策的倾斜和照顾，无论是融资政策还是贷款政策都是一路绿灯，这样的背景下造成的局面就是“房企债台高筑，一旦银行停止输血，房企就要玩完”。银行也从过去的“奶妈”角色开始转变为“看护人”，甚至有不少学者认为“现在不是房企离不开银行，而是银行离不开房企”。

第二、到处圈地、贷款、囤而不建的情况应该休矣，量力而行是对房企最佳的忠告。接近10万家房企，平均每一个城市151家房企这个数量真的太多了，疫情作为不可抗力因素可以说也是“试金石”。借此机会允许甚至鼓励一些不符合条件的房企退出市场，才是房地产市场能够健康发展的前提。2020年房企应该更加理性，面对市场变化量力而行才有利于房地产市场健康发展。

疫情后2020年房地产发展趋势仍然是稳定为主，暂时的波动是不可避免的

第一、市场本身就是一个“良币追逐劣币”的过程，不符合市场环境的企业退出影响不了房地产市场稳定的大局。大家近期应该看到了，央行已经开始释放了1.7万亿的货币，根据历史经验来看其中大约50%左右还是要进入房地产市场的，目的也很简单“维持房地产市场基本稳定”。只要央妈不放弃，房地产市场不会起太大波澜。当然这里面的资金大多数也会进入一线相对较好的房企，而本身融资困难的中小房企面临的困难不会得到有效改善。

第二、2020年或是刚需购房者一次绝佳的购房机会，具体还是要看此次疫情对于房地产市场的冲击情况。这里面跟大家分享几个需要注意的标志：首付比例和贷款利率。如果说你所在的城市房产出现了首付比例降低和贷款利率大幅度下调的情况，那么就是鼓励你买房的标志。刚需来说这是一次不错的机会，趁机会上车是勇谈的建议。

综上，介于房地产在国民经济中的重要地位暂时没有大的改变，包括央行在内的金融机构保驾护航还是必然的。不过就算如此，对于一些不符合市场环境的房企退出市场也是趋势。整体判断2020年房地产市场整体稳定的趋势不会改变。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

勇谈房产壹贰叁

2020年这场疫情，对各行各业都影响，站在房产领域，浅拙的对后市进行分析。首先对“后市”做个限定，即2020年之内，终究一场灾难的影响都有恢复期，之后人们的观念会如何变化，还看政策与市场变化；其次，本篇幅重点从市场需求角度切入，避开政策的不确定性和开发企业的资金链产生的影响；最后，本篇幅仅代表本号观点，仅供参考。

时机：金三银四是不会有了，金九银十或形成爆发

2020年的“武汉肺炎”，快则4月进入尾声，慢则入夏，期间不论是政策管控企业方的行为还是管控消费者的行为，曾经的金三银四是不会有了。而积压的购买需求，或在金九银十呈现。为什么会有这个爆发式需求呢？

1、城市医疗资源的优越性，促进人口由中小城市向大城市流动。当然原本人口流动的重要因素就有教育、医疗、就业；

2、虽说租售同权，但在这次疫情期间，多个社区、街道办、村委会对于外来人员的区别化对待，促使租客转向业主的心理诉求；

3、不被限购锁定的业主，是否体会了“狡兔三窟”的必要性？这一点笔者深切体会，多一处房产，就多一处安身之地，居家独自隔离也有可去之地。

区域：新区拓荒将萎缩，成熟区域将抢手

在这次的疫情中，每一个人都不曾置身事外，充分感受到了各种在交通上、生活上的问题，新区当中的配套远不及老城区，哪怕是老城区中稍偏一点的位置，缺乏超市、菜市场，在需要出行时，公交、出租车都成了问题。今日笔者同样深有体会，一朋友带妻子要去做产检，社区内车库已封，近处公交已停，同时该片区出租车也少有前往，风中等了两小时，最后联系了笔者，在相对繁华的地方打到出租车帮其解决出行困难；同样的，成熟板块中的超市、菜市场基本供应正常，而偏远一些地方，则相对缺乏。

细节：生活改变需求

在自我隔离的日子里，每天的生活空间就是卧室、厨房、厕所，近段时间，原先很多不做饭的家庭也解锁了“厨艺”这项技能，伴随着“厨艺”的解锁，对于厨房和冰箱的空间需求，就明显了。据2019年市场踩盘，诸多品牌地产商在户型结构设计方面，都在扩大客厅的面积，缩小卧室的面积，同时牺牲厨房的面积，那么在这次疫情的影响之下，上述产品可能会有一个时期遭到嫌弃；同样，不论是厨房或是餐厅，得容得下一部大“冰箱”的空间了。

2020年上半年已经注定了在低谷中平稳，下半年，累积的需求，以及政策方面的变数，都可能会引起房地产市场的供需反弹。2020年之后嘛~尘归尘，土归土，一切回归于“稳”！

西安房产

接下来我认为会面临的情况

第一：这次疫情会加剧中小房企的经营困难。只有出项，没有进项，这是对房企现金流的更严重考验。

第二：楼市小阳春消失，整体房价有轻微下行压力.

当然我们希望疫情尽快过去，还的看疫情发展情况周期长短！

短期房价会降价促销以价换量，刚需客户可以抓住机会！

长远看疫情不会改变房地产市场发展阶段和基本面，甚至，也许很多人都深有体会：从来没有如此长时间在家居住过，很多人对于现居房子的户型、面积、房屋质量、物业等产品细节方面的需求也有了新的认识，可能会产生新的购房需求。总体上，房地产刚性需求、改善性需求、重置需求依然还在，一二线城市、城市群等增长的潜力依然较大。

梦想家dxy

地产重启。分为三个阶段

近期：疫情管制中。房管局要求售楼部关门，同时地产来访的主要渠道分销公司因为交通管制停摆，地产公司开始大量使用专业网站搭建的网上售楼部，但是成交很少。降价滞销出现

中期：疫情过后。刚需客户集中购买，会有一波来访成交反弹，但是时间会很短。因为实体行业因为疫情影响，投资客和改善客户会大幅下降，地产公司持续销售会收到影响。部分公司资金链紧张会带头降价，导致竞品项目降价，地产价格会出现疲软，投资客基本消亡。疫情影响实体经济后部分经济实力较差的业主会出现断供（特别是首付分期客户，事业或者破产的同时需要一边还首付尾款，一边还银行贷款，只能断供）部分地产公司资金压力进一步增加

远期：缺少了投资客和改善客户，加之此次疫情对中国经济起到一定的反思和调整作用，房住不炒进一步得到执行。部分实力较差的地产公司收到了断供、降价、滞销的影响出现破产。对地产公司贷款较多的银行首当其冲面临风险，银行会进一步降低对地产公司带贷款的限制，地产公司日子会更加难过。过程会出现延期交房（回款难、贷款难、业主断供、疫情和扬尘管控停工等多方面影响），届时刚需购买会更加倾向于国企和央企地产公司的项目，小型民营地产公司开始退出历史舞台。地方政府开始集中接手整理烂尾项目。

中国地产结构从此重启

不是坏事，这一调整如果顺利度过因地产次贷危机引发的经济危机将不会存在，国家每个阶段的发展一定会有优胜劣汰，相信中国的科技信息等行业将会进步一歩发展壮大，走在世界的前列。

郑州张震

先说一下我对整体的预测：

疫情之中，成交量会跌入谷底，新房小幅下挫，二手房可能出现捡漏机会。楼市的小阳春必然延后，返乡置业潮遭受重创，自住买房人更加谨慎，投资投机客大概率重现江湖。

疫情之后，武汉很可能房价经济双受挫，也很可能会出台房价经济双利好政策，全国的房地产政策不会继续严格，但重大利好出现的概率不足三成。全年房价有波动，但依然会“稳”字当头。

但显然，这个预测是建立在疫情短期内结束+调控得当的前提下，

只是，要是不呢？

这里需要强调一下：

疫情对房价绝对是利空，绝对会影响房地产市场。

无论成交量还是成交均价都会影响。毕竟房产是不动产，需要到现场看房决策。疫情在短期内必然影响看房人数，进而影响成交量、影响房企的营收。

如果疫情很快过去，在结束后成交一定有短期回补，但如果持续时间久，居民资产受损严重，就会把房产的购置时间后移甚至直接取消，这会切实地影响全年的成交量。

你可能会诧异，为什么羊迪一直在强调成交量，却不强调房价？

因为开发商相比于房价，更关注的是成交量，只有成交量上去了，开发商才能转起来，才能活下去。更何况，房价才不是开发商说得算的。

所以房价会怎么样？

如果疫情比较严重，虽然国家一定会努力去稳定它，但开发商的还贷压力蛮大，成交量下降对开发商的影响是灾难级别，所以即便是少赚，也会为了回款而给出一定优惠。当然，因为开发商会惧怕2019年的集体性退房事件，不到万不得已，开发商依然不会降价。

言而总之，房价不变是「美好预期」，但有明显的「下行压力」。

这时，再参考武汉“封城”操作后，“抄河南作业”的区域不少，这对疫情防控的确起到了积极作用，但封路、封村也导致了陆运停止、人口滞留，从而让不少农民、企业主「难上加难」。

吴王好剑客，百姓多创瘢；楚王好细腰，宫中多饿死。

对于仍属于发展中国家的中国，在执行端，我们常常要么是做得不够，要么是做得太过。

因地制宜、因城施策的灵活调控，维护经济与房价的平稳运行，坚持“房住不炒”是我们一以贯之的处事原则。

但如果真的把这些当作是未来会必然发生的事情，就太理想化、书生气，而不知道中国的实际国情了。

回看一下非典期间全国商品住宅房价收入比走势情况：

2003年，全国房价收入比降到历史低位的6.6，但在18号文件明确房地产的重要地位之后，紧接着的2004年、2005年便迎来了报复性、爆发性的上涨。

2003年之前，全国房价年均涨幅在5.5%，商品住宅房价收入比常年维持在6%以下，但2003年8月，在疫情完全过去的同时，为了刺激经济而出台的“8号文件”，一举提升了房地产的地位，也让房价在随后进入了上涨的快车道，10%的上涨幅度变成了“正常上涨”。

到了现在，即便我们的居民收入翻了几番，但商品住宅房价收入比依然在增长，至2019年为8.8。

这个例子告诉我们，疫情后的经济刺激政策曾经「过度」，再参考2008年全球金融危机后，同样「过度」的“4万亿经济刺激计划”，如果这一次的疫情对经济产生了国家认为的「严重影响」，接下来的经济刺激政策，也可能「过度」。

再回顾一下SARS的具体时间：

2002年12月发现，2003年3月扩散、4月爆发、6月减少、8月结束。

而这一次的武汉新型肺炎，是2019年12月发现，1月爆发，病毒的传播性更强，隐匿性更高，但好在我们的反应更快，防护也更坚决，所以作为普通民众的我们，应当有疫情比SARS更快结束的信心。

在这样的「预设」之下，最优的策略是在疫情结束之后，于整个房地产市场被摧残得萧条之际，逆势入场。

但以上是静态的眼光，是过去的思路。<strong>

我们需要警惕的是，当年我国的GDP年增长率是9%，现在是6%，当年我们的房价还没有这么高，房贷占贷款总额的比重还没有现在这么大。

那么现在究竟有多高、多大？

中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2019）》。报告指出2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，同比增长18.2％。住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1％，同比上升2.8个百分点。

2018年末，从贷款类型看，住户部门贷款中的消费贷款和经营贷款余额占比分别为78.9％和21.1％，同比增速分别为19.9％和12.3％。从贷款期限看，住户部门贷款中的短期贷款和中长期贷款余额占比分别为29％和71％。

让我们一起回顾一下疫情之前的各种政策：

傻子都能看得出来，这些政策是为了抑制房地产的。

所以，即便疫情结束之后会全国性地下发“利好大礼包”，也一定会努力避开房地产。

但再怎么努力避开，在双黄连都能一夜脱销的中国，只要市场中有钱，就一定会再回到房地产中去。

除非我们直接改变了A股的“割韭菜”逻辑，或者把房产税大杀器立即推了出来，但这些都是在短期内不可能的。

所以，接下来的“利好”刺激，大概率是避开房地产，导向于同为第二产业的制造业，以及第三产业的，但转一大圈后，还是会提振房价。

只不过这个时间不会像2003年一样迅速，可能是一年以上，且房价的增长也是间接的、温和的。

而房产本身的调控，大概率是在“抢人大战”的外衣和“经济刺激”的帽子之下，对购买首套、二套房的年轻人、对高学历、高技术的定向人才，有绿色通道，对全国人民的购房成本（房贷、税费）有减少，而房价还是会努力去维持平稳。

分城市来看：

北上这种已经不再依赖房地产的城市，房价依然不会有多少起色，还真的依然没有什么上涨预期。

但二三四五线城市？

有，真的有。

只要在“抢人大战”中抢得来人口，10%的房价涨幅也只是“洒洒水”。

但如果没能抢到人口？「收缩型城市」，了解一下。

在这个寒冷的冬季，准备好子弹去面对疾风，怀揣着希望去迎接春天，之后让资产在盛夏绽放、并在秋天一举收获，然后广积粮、高筑墙，闷声发大财地防备下一个“黑天鹅”与“经济寒冬”。

完美。

羊迪

你好，本次疫情我认为对房地产业有一定的影响，但具体影响到什么程度还要看疫情控制的情况，对房地产的影响可以从短期和长期两个方面来看，同时对本地城市盘和异地置业的文旅盘影响都不同。

短期影响：资金压力增加，复盘时优惠力度增大

众所周知，每年的年底是房地产企业资金量需求最大的时间，银行贷款、建筑商、工人人工费用都要解决，可以说基本掏空了一个企业的家底，本能靠春节小假期快速回笼一部分资金的计划全部落空，开发商压力加大，个人认为在疫情受到控制之后，开发商复盘时会有一小轮促销加推活动，以优质房源和促销迅速吸引购房客户，恢复项目人气，有购房需求的朋友可以关注一下各大项目的线上售楼处。

本次疫情相信有关部门一定会在近期控制住，所以一个行业、一个国家，尤其是中国不会因为一次疫情经济发生重大改变，就像其他人评论的，只是在一桌子的好菜中端走两盘而已，房地产业长期的影响还是来自于国家政策调控方面。

对当地城市盘的影响力较小

城市盘主要针对当地居民，或者是长期在当地工作的外来人员，这部分人大部分是刚需，所以疫情结束后，城市盘元气恢复的会比较快。

文旅盘受灾最严重

文旅盘主要是针对异地客户，这部分客户基本都属于改善型的客户，也就是说房子可买可不买，没有紧迫性。由于要到外地看房，所以即使疫情结束也会对这部分客户有很大的影响，担心疫情复发等因素暂时不外出，导致项目售楼处人气不足，销售低迷。

总之，2020年的房地产业不会有太大的波动，这也符合国家房住不炒的调控政策，有刚需的客户也不必等下去，该出手还要出手，想投资的客户也要慎重选择。

最后提醒大家少外出、勿聚会、常通风、勤洗手，健康最重要，让我们一起为武汉加油！

众点说旅居

长期来看，疫情对于楼市基本不会有什么影响，现有的隔离以及限制出行等措施在疫情过去后就会解除，各个方面都会恢复，至于对房企的业绩影响也只是暂时的。短期来看，疫情对于房企的销售和现金流都会有利空影响，销售很简单，线下看房的人少了，成交量必然断崖下跌，现金流的话，开工下降，而相应的成本以及费用却没有下降，对房企现金流是个考验。对于房价来讲，短期来看，我判断会略有下降，房企会由于销售和现金流的考验出现部分降价销售，而疫情带来的部分失业，会导致少部分人失去收入来源而断供，断供会导致市场上二手房和法拍房供给量增加，价格下降

振涛知识分享

现在全国人民关心的是疫情什么时候结束，什么时候可以上班挣钱养家。先保命要紧，买房在等等看看吧。

目前房地产的国家政策是房住不炒，这一政策短时间内不会改变，也不会因为这次疫情而放弃。

疫情发生后全国的房地产市场都凉了。开发公司都没有收入，银行贷款，人员工资，工程款，材料款都要等着付，压力山大啊。

这也没办法，咱们国家的房地产开发模式在这，用很少的资金来做项目，杠杆加得这么大，只能是自作自受。

对于真正有购房需求的老百姓这也是一次买房的时机。

疫情长短谁也不知道。但开发公司资金的需求可在这摆着，到了时间可需要现金，他们除了降价卖房子还有别的办法吗？

刚需的买房者可要做好准备，如果有公司开始推特价房了，你要时刻关注。第一次促销还是不要出手了，这是做一次降价试水，看看市场的放映程度，如果成交量可以，他们会过一段时间再推房子。如果市场放映不好，第二次促销就会很快实施，价格会更低一点，这时有合适房子就可以出手了。

房地产牵动着整个国家的经济跟金融安全，别指望房价跌成白菜价。只要你买的房子价格比17年18年19年的价格低就行，想想买到山顶上的价格，知足就行。

想再通过炒房赚大钱，短时间内是不好办了，记住房子是用来住的。

郝峰房地产估价师

个人看法。这次疫情不适合人群过度集中。所以我认为。国家的战略会通过这次疫情改变战略。不在发展特大型城市。总之一句话农村人家有房还是住老家。2020我认为房价会落价

關鍵字: 房产 金三银 传染病