导读：关于城中村，大家并不陌生，它以种种颇具特色的形象展现在我们面前，出于居住者迫切想要改变窘迫生存环境（人均不足10平方米很正常）的心愿，城中村改造项目无疑应当很受欢迎，可是，有些城中村改造完，改造效果和补偿安置都令村民很不如意，当初的“暴富梦”成了实实在在的做梦。为什么改造效果没你想的那么好？

【表现形式各异、土地性质复杂，难寻统一标准依据】

城中村有其特殊性，受其历史渊源、发展程度、周边环境、地理位置等诸多因素的影响，不同的城中村状况有不同的表现形式。

其中有些是在郊区，有传统的乡村面貌，耕地是耕地；一些隐藏在繁忙的地段，狭窄的街道，“握手楼"和集团的租金以及周围的环境似乎不在合适的地方；事实上，一些保留的地名实际上已经变成了建筑界，被纳入到街道办事处的管辖范围内。

这意味着城市土地的性质是复杂的，针对城中村改造，从法律层面找不到统一的标准和规定在城中村改造的实施中，首先要确定土地财产是国有土地还是集体土地，这样，我们就可以找到相应的法律法规来指导转型。

如果土地是国有的，但也没有太多的争议，作为指导的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了收集程序的执行类似老城改造等项目，但是如果土地的性质仍然是集体土地，只能参照地方和地区制定法规，或者以其他方式促进转型。

《土地管理法》在农村集体土地征用中占有重要地位，但对城中村改造却没有多大帮助。因为城里村民最关心的应该是家家户户盖的两三层楼，租给“蚁族”的地方，而不是村里少有的或消失的农田，房屋价值补偿是至关重要的利益

如果没有关于赔偿村庄所在地区城市村庄的特别规定，那么，赔偿仅仅是根据家庭基地地区的补偿价格+重置为新的价格模式就不足为奇了，而改造使村民们失去了灵魂，毕竟农村住房拆迁补偿明显较低，不可能与不远处新建社区相比。

【补偿、搬迁、拆房全靠协议，维护自身利益救济难上加难】

由于城中村改造没有统一的法律，很难找到赔偿的法定标准；因此这些项目不一定是市，县行政机关为指定的轨道或当地的法律和法规上的主导推进房屋征收。

这样在实践中，有许多城中村改造项目是通过协议启动的。

协议所提倡的城镇改造，可以由村委会、乡行政机关甚至部分社会资本主导，与村民签订协议；协议的内容集成取代了一般集合项目中的集合决策、补偿计划和补偿协议的功能；这个协议贯穿始终，影响村民的一切利益，就像一条木偶线牵动着利益。

村民已签署本协议，代表村民支持改造工程，同意赔偿和安置条件，并将按照约定的期限搬迁；有些村民听了宣传，即使对补偿标准不满意，也不会表达什么的，在此之后，我们对此感到遗憾我们希望讨论补偿和安置问题，并在搬迁结束时尽量将房屋保持在极端的状态。

这种协议在法律上只能归类为普通民事合同村民获得救济的唯一途径是依法提起民事诉讼，请求人民法院宣告合同无效或者解除合同但是，合同法对无效合同和可撤销合同的情形有明确规定。一项索赔获得支持的可能性不乐观。

该协议促进了城市中村庄的改造、补偿标准、重新安置待遇、搬迁期限和房屋拆除等都取决于协议来决定，村民的权利保护和救济更加困难，赔偿和安置的待遇自然非常不令人满意。

在这种困境的情况下，村民应当咨询并委托专业律师分析情况，寻求正确的保护方向，不要急于提前签署补偿协议。

【村民上楼成居民，城市压力随即而来，生活转轨难适应】

城中村改造后，补偿标准令人满意村民们如期拿到安置房和要搬回来的房子，全部上楼成为居民这应被视为实现转型目标和取得成功结果然而留给村民的问题还没有结束。

这座城市的村庄变成了一个社区，平房和小建筑成了高塔，但是村委会没有被撤销，农村集体经济组织原有的产业管理和收入分配，仍然要求农村集体经济组织继续履行职责，居委会、村集体、房地产公司的并存，加上城市生活的压力，使得村民非常不自在。

过去，村民不需要承担生活费用，上楼后，村民将支付物业费用，并支付水电、气、热等能源成本。

以往，家家户户盖起小楼，自己居住之余向外出租，可以得到一个非常可观的收入，与传统的耕种收在一起，分红村办企业在生命的尽头完全得到保障；改造完成后，没有租金收入，也没有农田，大部分村民的一般条件有家庭走上社会，自谋职业。

一种新的城市生活方式、社区物业管理体制的这些变化将给转型后的村民带来长期的不适因此，即使在城中村改造中出现所谓的“圆满结局”，那些被改造的村民完成““圆满结局”还有很长的路要走。

最后，律师想说的是，期待着城市改造的村民们将面临着极其复杂的现实，城市各村土地相互交织的性质，各地区制定的地方性法规，侵害村民利益的隐蔽改造和促进方式，而实施徙置及生活方式转变所带来的过渡期，可能令村民感到转型并不理想，甚至感到失落；事实上，无论什么法律法规适用于城镇乡村的改造，也无论采用什么方法来促进改造，重点应放在满足村民的需要和今后适当安置他们的生活上；毕竟许多年前村民的拆迁，一夜暴富案件不会再发生；我们真诚地希望，这个城市的每一个村庄都能尽快生活在一个干净的重新安置的房子里，同时也会适当安置，有持续的收入来维持生活，真正保证“生活水平不降低，长期的生计得到保障”。

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■ “杨在明律师”曾参与立法、担任过法律课堂讲师、在明律师事务所主任律师、中国行为法学会客座教授、遵循“只为被拆迁人服务”的宗旨。