風華正茂0412

首先，國家已經明確了LPR利率改革後，房貸利率不會下降。但是需要花更多的錢嗎？也不見得。

其次，我們來看一下9月20日最新出爐的LPR報價。較8月20日的第一次報價，9月20日的報價一年期貸款利率降低了五個基點，五年以上的貸款利率不變。

很明顯，市場是需要利率降低的，但是五年以上維持不變，也表明了國家的態度。儘管LPR是來自市場，但是國家態度還是會體現在其中。在利率需要下行的時候，國家也只能做到維持和穩定的狀態，如果硬要逆市上漲，那也是會挫傷經濟的。所以，整體來看，五年以上利率不會上漲，買房如果要多花錢不會是來自利息。

但是，LPR報價涉及了更多市場化的因素，LPR需要加點，加點的因素有當地的市場因素，也有來自於個人的因素，不排除部分地區、部分人群會在LPR利率改革之後需要加點更多，導致利率會比現在高的情況出現。

最後，LPR利率改革的目的是為了把市場的還給市場，減少國家的調控因素，但是在關鍵領域，比如房地產，國家還是要控制，不能讓其任由市場行情上傳下跳，所以針對房地產，總體還是維穩，降是不可能的，升也不會太多。

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2019年8月25日，中國人民銀行發佈《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，可能原文有些朋友看得一愣一愣的，不知道房貸利率到底是升還是降，那麼，在此就用簡單易懂的話來解釋一下。簡單來說就是：

1.以後LPR（貸款市場報價利率）取代基準利率，比如：最新的LPR為5年期以上4.85%，和4.9%的基準利率相差無幾。

2.最新房貸利率10月8日開始執行，此後新發放的房貸，其利率根據LPR上浮，具體上浮多少“因城施策”，LPR可以每年調整一次（和原來執行基準利率時一樣）。

3.首套房不得低於LPR（不得下浮），二套房貸和買商業辦公用房的利率最低不得低於LPR+0.6%，按當前最新LPR算是5.45%。

4.2019年10月8日前，已發放的房貸和已籤合同還未放款的仍按原合同約定執行；5.公積金貸款利率暫不調整。

說得再直白一點就是：原來基準利率4.9%，現在LPR是4.85%，可以理解為首套房貸利率微微降了一點。現在二手房貸和買商辦房最低不能低於5.45%，本來基準利率上浮10%是5.39%，所以可以理解為二套房和商辦房貸款最低利率微微漲了一點。

顯然，在剛開始執行LPR的時候會以穩定為主，和原本執行基準利率不會相差很多，只是換了一種利率制定標準。本次新政從10月8日開始執行，對於此前已經買了房子正在還貸的人來說：好消息是，以後不用擔心加息使得月供增加；壞消息是，也別指望降息能少還月供了。

而對於還未買房的人來說，如今利率和此前尚無太大變化，至於今後利率是漲是跌，這還要看屆時的大政方針，不過從目前來看，央行已經提前明確表態“房貸利率不下調”。執行LPR要降低的是實業企業的融資成本，讓資金流向實體經濟，脫虛向實。此外，從當前“首套微降、二套微漲”的結果來看，還是堅持“房住不炒”，支持剛需，抑制炒房。

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這個就要看你10月8日之前買房的方式，甚至是買房的合同是如何的了！

如果你是全款買房，那麼LPR的新政策出臺，對於你是沒有任何影響的。但是如果你是貸款買房，那麼影響就要看你所在地區，所簽訂的合同利息而定了。

首先，我們要 明白新的LPR機制：

1）“基準利率”這四個字以後不會出現了，將用LPR代替。

2）以後的LPR是有浮動的，10月8日以後的首套房貸利率不得低於LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）！

3）10月8日後商業，辦公樓，商住同樣也是不低於5.45%，首套公積金的貸款利率依然維持在3.25%不變。

其次，我們要了解LPR的定價機制：未來的ＬＰＲ＋城鎮要求點數＋個人徵信決定了你有貸款利息。

未來首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）

二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%！

說得簡單點，LPR是國家調控的，大家都是相同的，但是你的個人徵信和所在城市的要求點數是不同的。如果你所在城市炒房非常嚴重，並且你的個人徵信不好，那麼很有可能會比別人付出更多的貸款利息。

最後，我來解釋下，10月8日新政以後，貸款買房要花更多的錢了嗎？

答案是有些地方的人可能優惠了，而有些地方可能需要增加購房成本了。

舉兩個例子來解釋這個問題：

就好比上海：

對於優質客戶來說，首套房的按揭可以做到9折，也就是4.41%的利率，而普通客戶則是大致可以做到9.5折，也就是4.655%的利率。

但是10月8日以後，銀行的款利率統一更改，變成了4.85%，也就意味著這些首套房的上海客戶，會比原先購買房產貸款的優惠利率所有提升，直接加重了貸款的壓力，增加了購房成本。

但是對於北京來看：

其實就有些優惠了，因為北京的首套房貸款利率為基準利率上浮10%，也就是5.39%！那麼，如果10月8日以後按照統一的LPR4.85%利率來計算的話，其實等同於優惠了不少，減少了許多購房者貸款的壓力。

結論：

LPR的實行其實給予國家調控房價，抑制炒房更有利的目的。

因為以前的基準利率是不變的，甚至很久才會變動，而未來的LPR是可動的，是金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，並考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在LPR基礎上加減點確定。

所以，未來對於房價的調控其實更自由，也說明了“住房不炒”未來會持續貫徹，降低炒房貸款增加的風險。

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根據查閱中國人民銀行微信公號8月25日發佈的房貸利率調整的相關文件，個人房貸將迎來重大變化。可以總結為以下幾點：

一、正式實施的時間窗口

國慶黃金週第一個工作日2019年10月8日成為新政的新時間窗口！

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

二、信貸政策反應新的導向

“房子是用來住的，不是用來炒的”是本次新的信貸政策傳導的最大亮點！央行利用信貸政策調節住房市場，瞭解信貸市場的人們根據歷史規矩，必然心生敬畏之心！在信貸政策的導向下，真可謂幾家歡喜幾家愁！炒房者對未來住房市場的走勢新生許多不安。同時，住房剛需者期盼房價快速、大幅度回落！

但是，筆者判斷，維穩的主基調不會發生根本變化。特別是短期有購房意願的，對房價不能有太高的預估！

三、貸款利息的確定

新的貸款利息依然是根據央行的“基準貸款利率”確定，僅對最低貸款利率做出明確規定，具體的貸款利息由商業銀行與借款人自行協商確定，市場化機制更強了。同時，已經確定的貸款利息，整個合同期限內都固定不變，給借款人控制貸款成本提供了理論基礎。

最低貸款利息確定的實例：假如2019年8月26日貸款基準利率是4.9%，那麼首套住房貸款利率不低於4.9%；二套住房貸款最低利率加60個基點，即4.9+0.6=5.5%！

同時，10月8日以後的利率，強調的是在“官方指導的最低利率”之上的協商機制，市場機制和充分競爭的無形之手形成利率機制。理論上議價的空間和彈性會比較大，同時優質客戶資源將是各商業銀行搶佔的主要對象！

四、人們比較關心的幾個問題

1、"買房需花更多錢了嗎？"

筆者判斷，10月8日以後與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。但同時也傳遞一個信號：貸款利率進一步市場化，最終確定的貸款利率將由商業銀行與借款人協商確定，一貫徵信優質的個人，將享受到更多的優惠！一部分掌握金融資源的個人，也會得到更多實惠。因此，更多的人享受到的市場利率與改革前變化小或者略有降低。當然，徵信有問題的個人，在逐步改革的過程中，要麼繼續貸不到款，要麼享受貸款利息更高的溢價！

2、房價會不會跌？

房價受控因素不是單一隻有財務成本，因此單一利息成本不會直接左右房價，房價的漲跌也不僅僅受到信貸政策的影響，因此短期的房價不會大起大落。整體來看，短期房價依然延續改革前的維穩基調！上漲動力強的恆強，滯漲或者下跌的城市也將延續自己的步伐。

同時，凡是無視信貸政策力量的，最終都害了自己。隨著購房環節成本、以及持有成本在信貸政策的作用下，房價必然按照計劃健康運行！各位看官可以“讓子彈多飛一會”，子彈也不會永遠在飛行過程中！

五、綜述

根據最新的貸款利率形成機制，以及市場充分競爭的趨勢，筆者判斷貸款利率總體運行平穩，將在基準貸款利率和最低貸款利率之上良性發展，不會給貸款買房增加額外的成本。徵信良好的借款人可以選擇接近或者等於“最低貸款利率”貸款買房，總體成本可控可預期！

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買房需花更多錢嗎？這個應該是現在申請房貸的利率與國慶後申請房貸的利率相比較，看看國慶後的利率是否更高！

先來看看微信群的重要消息！從這個可以清晰的看到是利率會大幅度增加的

從這個圖片分析國慶後利率會提高，申請房貸相比現在會增加利息負擔。那麼這個消息可信度高不高？我們稍後繼續分析

1.當前房貸利率是多少？

我們先來看看當前的房貸利率，目前以廣州為例，主流房貸利率是上浮10%，也就是在基準利率4.9%的基礎上上浮10%，年化利率是5.39%

如果按照等額本息申請100萬純商業，30年，利率上浮10%，月供是5609.07元。當然不同地區，不同銀行，客戶資質不同，利率略有不同。

清楚當前利率，知道當前月供後，就可以看看國慶後是多少了。

2.國慶後的利率會是多少？

從這個公告可以知道，國慶後申請房貸的利率需要以9月份的貸款市場報價利率為定價基準，在這個基準利率理論基礎上加點才是市場的房貸利率，這個市場報價利率是全國統一的，但是加點可能因為不同城市，不同銀行有所不同。

2019年8月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效，那麼下一次發佈LPR是何時呢？2019年9月20日，故而國慶後執行的LPR目前是不知道的。另外各個城市各個銀行在LPR基礎上加點也尚未公佈，所以我們目前真的無法知道。

既然都不知道國慶後的利率水平，談何知道國慶後的房貸利率，所以從這個角度來分析，我們無從知道國慶後貸款買房是否會多付利息。

回答本問答開頭的話，國慶後基準利率上調為5.5%是徹頭徹尾的假消息，即便國慶後真的執行這個利率，也是純屬巧合。

3保持平穩

國慶後的LPR是多少需要2019年9月20日才知道，所以現在我們沒有穿越的能力，但是我們知道當前的央行基準利率是4.9%，而當前的LPR的4.85%，這個大概也可以看出LPR不會與基準利率大幅度背離的。

央行的基準利率作為國家金融調控政策基本政策，在一定時間內會保持穩定，但是LPR則可以靈活的反應當前市場對於資金的供求關係。

可以說LPR基本上是圍繞基準利率上下波動的，也不會偏離太多。所以從這個角度分析，現在的利率和國慶後的區別不會太大的！

我們來看看，過往的貸款利率史，最近30年利率最高的是1989年，年化利率19.26%，非常恐怖，之後有上下起伏，逐漸降到現在的4.9%這個過去30年來最低的一次，現在的利率相當於當年的25%，這個是相當大的下降了。

最近12年則是利率最高是2007年7.83%，現在的利率相當於62.58%，這是經過12年的調整逐漸降下來的。

看似調整的幅度很大，其實是經過多年的積累才慢慢變化的，故而LPR也會保持一定的穩定。

4其他貸款受影響嗎？

新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價 基準 加點形成，故而這個LPR政策僅限於房貸，在這裡房貸又是僅限於純商業，或者公積金商業貸款的商業部分，因為“公積金個人住房貸款利率政策暫不調整”。所以其他的貸款比如經營貸，信用貸暫時都不受影響！

5之前申請的不變

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

如是之前申請的房貸，哪怕已經審批通過的，都不會受公告的新政影響。

6現在申請好，還是國慶後申請

按照公告，現在申請的房貸按照央行基準利率基礎上上浮一定的房貸比例，比如廣州主流的銀行是上浮10%，也就是房貸年化利率是5.39%，基本上選擇申請就可以享受這個利率了。

建議審批通過後，先不要辦理遞件過戶手續，然後坐等國慶後的LPR結果以及加點結果。

如果LPR加點結果比現在的執行利率高，則按照當前利率遞件過戶放款，則可以享受較低的央行基準利率上浮利率的較低利率。

如果LPR加點結果比現在的執行利率低，則重新申請房貸，則可以享受LPR利率加基點的較低利率。

總之可以進退自如，節省利息。

7以後更多信貸會採取LPR利率

由此可以看到部分銀行已經開始在考慮使用LPR利率加點的方式得到非房貸的利率，不同的客戶資質，會有不同的貸款利率。

由於LPR更反映當前的貸款利率，相信以後會有越來越多的信貸產品採用LPR利率。

南方房產

關於這個話題，之前回答的已經很多。但是，理論性太強，很多人不一定能看得懂。

並且，這個問題問的是今後買房會不會多花錢，這裡，我用最通俗的說法談一下我的看法。

首先，今後買房的利率有了“下限”。

相對於以前首套房利率的提高，這一次政策的變化，最大的影響就是今後買房利率有了“下限”——首套房不得低於LPR，二套房不得低於LPR+60個基點。

從買房花錢的角度看，今後，那種打折的利率基本上不存在了。

這樣看，我認為買房，即便是買首套房，多花錢的可能性增大了，而少花錢的可能性降低了。

第二，今後錢少的人買二套房可能會更困難。

前面已經說了“下限”。二套房以及多套肯定要多花錢。

不過 ，炒房的人可能不會在意這些錢。受影響的，是那些有投資意向剛需們。

今後，錢少的人想要進軍炒房行業，或者想買第二套房，需要多花錢了。

這是一個最明顯的結果。

至於能不能遏制炒房，那就不一定了。

第三，熱點地區的購房需求，可能會更加困難。

由於LPR的多變性，房貸利率將成為一個充滿變數的概念。

不過，熱點地區的利率，上升的可能性會更大。

熱點地區的購房者，還是有可能會多花錢。

第四，個人徵信的問題，也會影響買房的成本。

從以上四點看，新政策以後，買房，會不會多花錢，已經很明白了。

我的看法是，會多花錢。

而這一政策，肯定會延續很長一段時間，畢竟對遏制炒房還是有意義的。

靜觀財經

如果你全款買房，這個政策跟你一點關係都沒有。如果你用公積金貸款買房，這個政策跟你也一點關係都沒有。需要用商業貸款進行買房的人們會受到一些影響。關於影響如何，我的看法是，確實存在房貸利率上漲的可能，但大概率是不會發生太大變化的。不過，一切都只是推測，因為它有很多不確定的因素。

如果10月8日以後你買房的利率低於10月8日以前，不要高興太早，也許11月你的利率就又升上去了。可能不會變化這麼快，但確實變化會更加頻繁。<strong>

銀行研究僧

先簡單說一下【答案】：不一定。

準確的說，現在還看不出來，首先10月8日後房貸利率要根據9月20日更新的LPR數據調整，數據沒出來確定不了，其次就算9月份LPR數據出來了，也只是最低標準，還要看各地區、各銀行的加點情況，所以說到時候每個地區、每個銀行的房貸利率情況現在還無法確定，那麼利息情況自然也無法確定，現在說10月8日後買房是否要多花錢還為時過早。

再者，買房也要分很多種，就算LPR確定還是8月份的五年期4.85%，10月8日後你買房利率是否調整也不能一概而論。

• 公積金貸款：暫不調整，用公積金貸款不會多花利息錢。
  

• 商業用房購（40年產權公寓、公建）：貸款利率按不得低於LPR加60個基點執行
  

• 商品房首套房：貸款利率不得低於LPR
  

• 商品房二套房：貸款利率不得低於LPR+60個基點
  

最後，建議你參考你所在的地區銀行普遍的利率水平以及自己的綜合情況判斷

假設9月份的五年期LPR仍然是4.85%

對於首套房，如果你現在能夠申請的利率是基準利率或者更高，由於9月份的五年期LPR要低於目前的五年期貸款基準利率4.85%，那麼10月8日後你貸款買房可能少花錢（利息低了），如果你能申請到打折利率，比如9折利率4.41%，那麼建議現在趕緊辦，因為10月8日後首套房貸款利率不得利於LPR4.85%

如果你買的是二手房，現在能申請的利率低於4.85%(LPR )＋0.6%（基點）＝5.45%，那麼也要現在趕緊辦合適，否則10月8日後就要多花錢了，如果高於5.45%，那麼可以考慮等一下，有可能會少花錢。

此次房貸利率定價基準換為LPR是根據“房住不炒”這個大原則進行的調整，10月8日後貸款買房是否會多花錢要看具體情況。

鑫財經

朋友們好！

不會多花錢的！新房屋抵押貸款政策只是把基準利率替換為每個月公佈的LPR，從而實現了貸款利率與市場化利率掛鉤，銀行貸款利率不會有大變動的。下面來分析一下。

此次房屋貸款新政影響不大

此次房屋貸款新政對於商業銀行實際房屋抵押貸款利率影響不大。此次房屋貸款新政，只是把原來央行制定的基準年利率替換成為了貸款市場報價利率LPR，每個月20日由全國銀行間同業拆借中心公佈當月的貸款市場報價利率，然後商業銀行貸款都是以此市場報價利率為基礎進行加點報價。

因此，從根本原理上來看，現在的房屋貸款利率的形成基礎雖然發生了變化，從原來央行制定的固定基準年利率變成了現在的貸款市場報價利率，但是實際上商業銀行貸款時的實際利率還是根據客戶的情況以及銀行自身的情況制定的貸款利率。

因此，貸款新政從基準利率替換為LPR對於商業銀行實際貸款利率影響不大。

商業銀行貸款利率將保持穩定

貸款新政實施後，商業銀行貸款利率將保持穩定。上面說了，這次貸款新政主要改變的就是從基準利率改成LPR了，以後商業銀行形成貸款利率的時候，要在LPR的基礎上進行加點形成實際的貸款利率。

從現在來說，商業銀行貸款利率的形成主要是考慮客戶的情況，然後依靠央行制定的基準利率來上浮形成。

貸款新政以後，商業銀行貸款利率的形成也主要是考慮客戶的情況，然後根據LPR加點來形成。

可以看出來，商業銀行貸款利率的形成沒有太大的區別。商業銀行也不敢盲目的提升利率，否則沒有人貸款，銀行賺誰的錢呢？

因此，今後，房屋貸款的利率高低的主要影響因素還是貸款人的工作，收入，徵信情況等決定的。如果你工作穩定，收入較高，徵信情況良好，那麼可能貸款利率就會低一些。如果你工作不穩定，收入低，徵信也不太好，那樣的話，可能貸款利率就會高一些。

因此，商業銀行實際貸款利率將保持穩定。

公積金貸款不受影響

根據房屋貸款新政規定，公積金貸款不受影響。現在買房子使用公積金貸款是非常方便的，也是非常實惠的，畢竟公積金貸款年利率只有3.25%。這樣的年利率可以說是非常合適了。因此，如果大家能夠使用公積金的話，一定要使用公積金來購買房產，可以說非常划算。

因此，如果大家可以利用公積金貸款的話，那麼公積金貸款利率還是維持原來利率不變，因此，如果用公積金貸款的話，更是不受影響了。更不會多花錢的。

綜上所述，不會多花錢的。因為貸款新政實施以後，貸款利率還是根據你的工作、收入、徵信等情況確定的，因此，商業銀行貸款利率將保持穩定。

睿思天下

• 房貸利率新政策
  
  
  

2019年8月末，央行發佈了房貸利率新政策的有關規定，並自2019年10月8日起開始實施，其內容立刻引起了社會各界的廣泛關注。究其本質，變化主要體現在以下兩個方面:

第一，此次調整僅涉及商業性住房按揭貸款，並不包括公積金住房貸款；

第二，此次調整主要針對的是房貸利率定價基準，原先是在央行貸款基準利率基礎上進行上浮或者下調，新政策執行後主要根據當期的貸款市場報價利率，也就是LPR。

• 新政策帶來的影響

舉個例子: 目前央行5年期以上貸款基準利率為4.9%，小A現在買首套房若執行利率是上浮10%的話，那就是5.39%；若是下調10%的話，那實際執行利率就是4.41%，比央行基準利率有可能高也有可能低。而等到10月8號以後，小A買房根據的是當期LPR數值，例如8月份5年期以上的LPR為4.85%，此時小A買房的貸款利率至少也得在4.85%以上，絕無可能出現4.85%以下的情況。當然，若小A是二套房的話，定價基準會加60個基點，也就是5.45%，買房成本會進一步提升。

另外，LPR是一個動態變化的數值，每月20號會公佈一次。若房地產市場不景氣出現供大於求的情況，那麼當月20號公佈的LPR必定會降低，帶來的改變就是在接下來的一個月，購房者買房成本會有所下降；若大家都因為成本低而去買房的話，又有可能導致出現供少於求的情況，那下一個月20號公佈的LPR必然會升高，相應的買房成本支出會增大。

尤其結合近一年來的房地產市場大環境來看，國家“房住不炒”的態度是堅定且不可動搖的，絕大多數的業內人士都不看好房價的增值空間，房地產市場供大於求的幾率明顯要更大一些，也就是說LPR極大概率會逐漸降低，帶來的影響就是買房者支出成本會出現明顯的下降。

綜上所述，隨著10月8日開始執行新房貸利率政策，對於潛在的商業性住房按揭貸款客戶來說，每月償還的房貸金額有可能比現在多，也有可能比現在少，主要取決於當月的LPR以及各家商業銀行的商貸政策。但從概率上來看，購房成本降低的概率要明顯大於增加的概率！大家覺得呢？

關鍵字: 銀行 利率 報價