一樣的風

直接說答案。作為商業地產的商鋪，今後補漲的可能性不大。簡單羅列幾點：

1、從使用功能來看。

同樣作為投資產品，商品房因兼具居住功能，更貼近老百姓現實生活需要，市場需求量大而且穩定；商鋪僅限於商業經營，使用功能單一，受市場行情、經營環境等因素影響，需求量相當較低。因此，商品房上漲幅度自然會大於商鋪。

2、從流通角度來看。

商品房具有過戶費用低、總價低、商貸和公積金貸均允許、首付比例高、貸款年限長等優勢，購買和轉讓起來更加容易；商鋪過戶費用接近20%，單價高、僅限使用商貸、貸款最多50%。因此，商品房流動性明顯優於商鋪。

3、從產權年限上來看。

商品房產權70年，商鋪產權40或50年，雖說兩者到期後均可延期，但商品房是自動續期，商鋪需要續繳一定數額的土地出讓金，儘管暫時還沒有到期的商鋪，估計這筆費用不會太低。因此，商鋪使用年限短、追加稅費高，不被投資者看好。

4、從投資回報率角度來看。

表面看起來商鋪的年租金回報率高於商品房，但目前租金收益高的商鋪僅限於一些地段好、人流量大的商鋪，更多的商鋪年租金回報率與商品房租售比不相上下，而兩者投資成本差距較大，因此更多投資者寧願選擇投資商品房。

5、從未來發展前景角度來看。

在當前實體經濟整體不景氣的大環境下，受網店衝擊，加之老百姓消費觀念和消費方式轉變等多種因素影響，實體店經營狀況舉步維艱，利潤空間不斷被壓縮，回本時間一再被延長。因此，商鋪未來發展前景堪憂。

6、從產能過剩角度來看。

儘管兩者存在同樣問題，但商鋪產能過剩後果更加嚴重。在多數地區，商鋪關閉轉讓現象已經司空見慣，在城市郊區，大量的空置商鋪林立，不僅投資難以收回，接盤的人也很難找到；而商品房起碼具有居住功能，未來轉手相對比較容易。

7、從政策角度來看。

商品房之所以上漲幅度較大，得益於政策有所偏向，比如城鎮化建設和棚改貨幣安置等，市場有持續的需求存在；而商鋪由於功能單一，並受制於諸多因素影響，銷售量僅限於有經營需求的少量群體，長期被政策所忽視。

8、從城市變遷的角度來看。

城市在不斷擴大，商圈在不斷變遷。原先車水馬龍、人頭攢動的商街，很多在短短几年後迅速變得冷冷清清，消費人群也隨著城市變遷而逐漸被分散截流，導致商鋪經營每況愈下，資金收益難有保障。

因此，從長期來看，商鋪已經沒有投資價值，所謂補漲可能性極小

抽時間來看看

看到題主的問題，我講一下我身邊的例子。。

我的一位朋友，這些年來一直心心念唸的就是買一套商鋪。2014年2015年在我們當地縣城裡邊一套商鋪的價值大約在200萬；平均價格基本上在1萬元左右，當時縣城的住宅價格在6000~7000。，我的這位朋友一直想買一直在糾結，也看了幾套商鋪，但一直沒有下手。2016年春天，房價開始上漲的時候，他用買商鋪的錢，買了一套複式的房子；這套複式的房子當時價值120萬。

現在是2019年了。2014年2015年，這位朋友看的商鋪價值200萬；現相同的商鋪掛牌已經不到200萬了。商鋪因為過戶的稅費太高，成交量低；而且租金回報並不高。一套200萬的商鋪在我們當地一年的租金回報不到10萬，平均年化4%。

再看他2016年買的複式房子。當時的價值是120萬，現在房價基本翻倍，那套房子價值已經超過200萬。

房地產經過了十幾年的瘋狂的上漲。。房產的投資屬性被人們投機性過度的放大；大家買房的一個很大前提就是房價不漲的時候不買。房價下跌的時候不買。商鋪現在的回報率，成交量，各方面都不支撐買盤入市；因此商鋪價格補漲的概率不高。

房間已經處於高位，上漲乏力，商鋪更難有作為。

中國的房地產經過十幾年的瘋狂時期。現在已經處於明顯的高位盤整階段。房地產有兩種屬性，第一種是商品屬性，另一種是投資屬性。市場的瘋狂永遠會超出我們的想象，只要房地產的投資屬性還在就不能斷定房價已經到頂。但是房價上漲的基本面確實不存在。而且國家再三調控，投機性的買入導致房價上漲的概率越來越低。雖然也不能否認房價會繼續上漲的概率雖然很低。

總結：雖然在2016年來國內的房價有大幅的上漲，但商鋪的價格一直按兵不動，以現在整體房地產市場的格局來看，商鋪價格補漲的概率很低。

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八位數花園

房價在前幾年上漲，但是很奇怪的是，商鋪沒有上漲。於是，很多房地產投資者們，就在思考買入商鋪。商鋪有機會嗎？房地產還值得投資嗎？

投資是一場旅行，在旅途，遇見您。

我是雄風投資，20年投資實戰經驗的老司機，在亞洲最大證券公司--中信證券工作期間，榮獲騰訊2012中國最佳投資顧問。

一，房地產的產品結構。

房地產的產品裡面，主要有住宅、商鋪、寫字樓，這三種產品構成房地產市場的主要產品結構。

二，曾經的商鋪。

記得十幾年前的商鋪，是非常好賣的房地產產品，投資者都是買商鋪，而不是像現在這樣去買住宅。

曾經的商鋪上漲幅度很大，比住宅更大的漲幅，原因是商鋪數量整體比住宅少。同時，商鋪的租金回報率比較高，高於住宅。

在升值空間大和投資回報率高的前提下，商鋪曾經走過黃金十年的上漲行情。

三，最近幾年的商鋪。

花無百日紅，商鋪的黃金年代在2010年左右開始結束，原因是幾個：

第一個原因是商鋪的數量越來越多，商鋪的價值開始下降。

第二個原因是商業中心的變化，過去是商鋪為王，現在的商業全部轉移到購物中心。消費者習慣一站式購物，不再到路邊的商鋪購物和消費。

第三個原因是互聯網電商的衝擊，現在人們很少去商場購物，而是通過互聯網下單購物，物流配送到家。這樣購物，既節省成本，也非常方便。

四，商鋪，已經沒有機會。

建議大家不要去投資商鋪，因為未來商鋪的價值，將越來越低。現在房地產項目，銷售情況是商鋪不好賣，寫字樓不好賣，但是住宅很快銷售完成。

另外，房地產的投資機會也很小，並且存在較大的風險。

五，商鋪與人生。

人生之中，曾經地產商的廣告是一鋪養三代，意思是買一個商鋪，商鋪出租的租金可以養活三代人。時光流逝，十年的商鋪輝煌，已經成為歷史。因此，世界唯一不變的是變化，曾經的諾基亞手機，也是倒閉了。

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雄風投資

商鋪價格相對穩定，不像住宅那樣漲幅大，但收益可觀。

• 商鋪與住房

住房是生活必需品，有大量的人需要，買的人就多，很容易就能出手；商鋪是投資品，不是每個人都需要，也不是每個人都有能力買得起。所以，住房需求的人多，價格上漲自然就快，流動性就好；商鋪投資的人有限，想賣商鋪回籠資金，還要碰到有實力的客戶才賣得掉。所以，商鋪價格上漲慢，急用錢的時候，房東還要降價賣。

• 商鋪單價

商鋪是投資品，需求人群有限；商鋪總價還高，貸款的話，首付要求付一半，利率也高，還款壓力就大，對投資人資金要求就特別高，買的人就少。因此，商鋪的流動性差，商鋪單價漲幅也就不會大，想商鋪像住房那種漲幅是不現實的。

後期價格會不會補漲？要看你投資的商鋪有沒有選好。如果區位好、地段好、行業不受限，可以做餐飲之類的，周邊配套完善，有學校、政府機構、農貿市場之類的，後期租金也上得去，那商鋪的單價肯定要漲上去的。

• 電商衝擊

電商在衝擊部分業態的同時，也帶來了新租戶，比如快遞門店，新零售門店，體驗店之類的。因此，受衝擊的業態因為經營模式不適應商業發展要求，出現“優勝劣汰，適者生存”自然法則，是正常商業現象，不用大驚小怪的！

還要看到的是，這兩年開始，電商平臺的淘寶、京東、蘇寧易購等，紛紛佈局線下實體店，像天貓小店之類的陸續出現，說明實體店是無法取代的。

近幾年，網商平臺零售額雖然一直在提高，但在社會總零售額中佔比始終不高，連30%市場份額都沒到。可見，大部分消費還在實體店，不用過分悲觀。

• 如何應對？

不用想太多！天要下雨，娘要嫁人，隨他去吧！作為個人，無法左右商業走勢，耕耘好自己的一畝三分地，隨行就市租鋪面就可以了；市場行情好，租高些；市場行情不好，租低些，保證能有租金收進來就行！

房壇法菜

首先，房價這兩年沒有上漲，大部分城市的房價這兩年是下跌，北京，上海這兩年房價下跌了30%，這兩年投資炒房的都是全線套牢。

其次，再說商鋪，這兩年投資炒房最慘的是投資商鋪的人，現在大量的商鋪是賣沒有人要，租也沒有人租，這兩年投資商鋪的人是全部都砸在手中，變成了負資產。為什麼會出現這種情況呢？ 原因一是現在全國各地蓋的房子太多了，到處都是房子，大量的商鋪無商可經，沒有生意可做，沒有生意做誰還會租商鋪呢？二是電商對商業地產和商鋪的衝擊太大，電商對商業地產和商鋪的打擊用降維打擊來形容一點也為過。現在大家購物在電商平臺上購物又便宜又方便，送貨到家，電商的直播開始後，實現了人與人的直接對話交流，效果比實體店好得多，而且是消費者什麼時間有空都可以去電商平臺逛逛網店，看看直播，想看多少家就看多少家，也不累，看到非常喜歡的商品，價格又便宜再出手購買，這種體驗又不用像在實體店裡購物哪樣去看店主的臉色，只逛逛不購買商品也是一種享受。電商直播的興起徹底對商業地產和商鋪實施了降維打擊。未來的商業地產和商鋪就成了最不值錢的資產，有可能成為負資產。

所以，對於投資商業地產和商鋪的投資者來說，現在風險是最大的，上策是能賣多少錢堅決賣出，沒有買的絕對不能再投資商鋪了。如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。如果您的企業遇到融資，市場，品牌，利潤低，投資，產業升級，資本運作等難題，歡迎從我的首頁導航條中點擊加入我的“圈子”提出諮詢，謝謝您們的支持。

金融學家宏皓教授

個人覺得店面還有在補漲，雖然說現在表面商業發展的並不是很景氣，很多店面空租 ，頻繁的招租。但事實的背後，一些成熟地段好的店面完全這種現象。就比如一些城市的特殊商業步行街，以及一些城市地標標建築周邊的商業，商業發展的都是比較繁華。店面租金收益恐怖，且售價高得恐怖，好的中心地段位置的店面根本不會去轉售，因為人流量大，租金收益穩定，完全沒有必要去轉售。

其次現在所有人的聚焦點都是在住宅上，因為住宅是人的剛需所在。住宅的形成以及交易時間會更短，從建好到交房兩年左右可以完成一個交易市場的倍增，房價的快速增長，只讓我們看到了房價的增值空間 ，而商業地產投資這一塊更少人去關注，沒有人在意商業地產的增長速度，而且商業投資需要更多的專業性，外行人在投資行業比較排斥。

店面的一些空租現象，沒有商業價值，一般情況存在人口的流失，產業的更新換代，設備規劃的破舊導致商業越來越差，商業中心慢慢轉移。

商業的發展以房產的規劃發展有著密切的聯繫，一般住宅會走在商業的前面，住宅小區規模一般是2到3年形成，商業的發展成熟區域是5年到6年的時間。商業發展的一個週期比住宅時間要長，所以商業想兩三年就有一個倍增，是很難形成，除非是在一個商圈裡面。住在完善之後才是有一個商業的爆發期，商業是後面觸發的。

商業基本五年有一個商業的更新換代，從最早地攤，到門面交易，到集群的步行街，再到購物中心，最後到購物公園。每次都在更新換代，配套升級。而每次都更新換代，都有大企業去引領，所以好的位置店面還是有很大的補漲空間。

長生說房

實際上決定商鋪的價格是否會補漲的最大的兩個因素是，房地產政策和實體經濟的未來走勢（就是商鋪需求）！

1. 大家都知道，目前國家對商鋪及商住兩用房子的持有和流通環節的政策是很嚴厲的。這就導致其交易成本和持有成本是非常高的。另外就是對商鋪及商住兩用房產的貸款政策也非常嚴格，基本上都是在用自有資金購買的，商住房的槓桿率非常低的。所以政策層面就壓制了居民購買商鋪的熱情。
   

2. 目前網購市場熱度持續升溫，成交額屢創新高，從而導致商鋪經營舉步維艱，使得商人們都紛紛轉投網絡關閉實體店鋪。這樣商鋪的租用需求降低，租金自然就上不來。其結果就是商鋪投資的回報率越來越低。居民購買商鋪的意願自然就下降了。沒有了購買意願，那其商鋪的價格自然就沒有上漲的動力了！

3. 因為中國房地產長期高燒不退，導致無論是商鋪還是住宅其相對價格都在歷史高位，從而導致租金回報率長期不及銀行存款利息。沒有了賺錢效應，另外商鋪也不屬於自住剛需，所以居民對商鋪的投資熱情自然就會降低。價格自然就沒有了上漲的動力。

nanrenok

住房熱火朝天，商鋪冷冷清清，是近幾年房地產市場的怪現象之一。

本來，房子既然是用來住的，那就最好不要讓大家去炒作，就應該大幅提高交易環節的稅費，另一方面要繼續保持對保有環節免稅的做法。但事實的情況是，我們降低了住房交易環節的稅費，而且試圖通過立法來對住房保有環節徵稅。這就像是對炒板栗的鍋加大火，又減小了從鍋裡往外舀板栗的勺子，無異於告訴大家，趕緊炒，趕緊炒！

而商鋪作為商業地產，就像工廠的機器設備和原材料一樣，屬於生產要素的一個部分，理應允許其充分流動，讓市場來發現其合理價值。可以大膽地說，就應該鼓勵和允許炒商鋪。但是，我們偏偏對商鋪交易設置了高額的稅費，這樣做就像企業解聘員工時還要在合同之外支付高額分手費一樣，令人難以理解和接受。這種做法強行扼殺了商鋪這個要素的流動性，也讓炒作的資金進一步流向住房。從而也產生了住房價格猛漲，而商鋪價格不漲，甚至一些投資價值差的商鋪賣不掉的現象。

那麼，將來商鋪的價格能不能不漲？我認為，取決於三個因素：

一是交易稅費是否調整。如果商鋪的交易環節稅費能有所降低，使商鋪交易趨於活躍，價格出現回暖是可以預期的。

二是炒房資金是否轉向。這點其實和上一點是相關聯的。現在囤積在住房上面的炒房資金，如果會流向商鋪，那麼商鋪價格肯定不漲，如果不流向商鋪，包括徹底離開房地產業，那其價格下跌不可避免。

三是線上線下是否融合。電商的衝擊，是商鋪投資中不可繞過的話題，現在看到的更多是弊端，但是，其中是不是也有有利的一面？比如，電商擴大了商業活動的總量，過去很多東西我看不見，也不會買，現在一打開某寶，啊呀，買買買！還有，將來線上和線下如果好好結合，對商鋪也有有利的一面，畢竟，很多活動還需要在線下進行。

綜合以上，我個人判斷，純補漲角度考慮，漲的可能性小，但從長期投資角度看，好的商鋪仍有投資價值。

沉默的磚家

商鋪補漲的可能性基本沒有，商鋪的價值在於商業。住宅的價值在於居住、學位等一系列的居民生活必須條件。商鋪與住宅價格在2015年其實已經分道揚鑣了，二者之間的價格互相促進的局面已經改變。商鋪的投資進入了轉折期，未來普通投資者商鋪投資難度越來越大。

為什麼說商鋪投資已經進入拐點？

首先：經進進入新常態，經濟增長進入平穩期。平穩期的市場需求自然也就平穩了，商鋪的價值在於商業價值。經濟平穩商業需求穩定，商鋪的價值也自然很難快速提高。這個和2015年市場需求不斷增長有天然之別，改變思路就很關鍵了。

其次：城市化和老齡化對人口分佈也有很大影響，城市化進程雖然很快但是舊城改造在一定程度上改變了城市人口布局。老城區的人口密度在下降，新區的商鋪配置又密度非常高。老齡化也在逐步改變傳統的商業結構，所以商鋪投資逐步進入高風險區。

最後：商鋪因為是商業資產，商業資產都需要考慮退出問題。因為商鋪是商業被認定為資本，所以交易流通稅費非常高。商鋪如果價格沒有上漲，交易的稅費可以讓你奔潰。所以未來商鋪投資只有結構性機會，普遍性機會也過去了。

對於普通人投資商鋪無疑於是一次創業投資，迷戀商鋪的人只是建立在以前在經濟快速增長時期商鋪的投資機會里。事實上目前老的商鋪其實租金已經增長緩慢，大型商業中心一旦關門可能很多年都無法重新開門。如果一個空置商鋪想轉讓，這就稅費與折價足以讓投資虧損慘重。目前看也就大型社區的門口路邊小商鋪還有點長期持有價值，商業中心的風險非常高了，更別說什麼電商衝擊了。

鄉下老白菜

商鋪的定價是有三機構定價的，政府機構，開發商和第三方有權威機構的中介公司，根據當地的收入水平，消費水平，和開放商成本。。。。。全方位定價的。

一般來說，好的地段，商鋪還是有投資價值的。就像一些人流量大的地方，其實，商鋪租金還是在升的，比如火車站附近，比如一些批發市場，這些地方的商鋪現在也是一鋪難求。畢竟，巨大的人流量擺著，真的是幹什麼都能賺錢。

關鍵字: 需求量 財經 補漲