前言
新型冠状病毒肺炎疫情的爆发，让我们每个人都变得焦虑不安，有些城市的某些人面临着与病毒的生死之战，这个时候总少不了我们可爱可敬的逆行者——医务人员。
东齐鲁 南湘雅 西华西 北协和中国医疗的4大支柱！其中齐鲁医院和四川华西，两大医疗巨头在武汉机场会师，场面有点震撼。。镜头所到之处，皆是国家栋梁！请每一个人平安归来！
世上没有从天而降的英雄，只有挺身而出的凡人，他们也是肉体凡胎，不过职责和专业赋予他们力量，勇敢前行无所畏惧。
专业的人做专业的事，才是打赢这场没有硝烟战争的关键。
按道理这个时候没有地产媒体什么事，但是一些自媒体开始说别买房了不如买葱，疫情后肯定大跌，然后在文章后面悄悄地卖起理财产品。
我们不是官媒做不到以正视听，但是还是希望为买房人做点什么，做一盏指路明灯照亮点什么，提醒他们哪里是坑哪里是温暖的家。
疫情过后，房价整体还是稳的
对，你没看错就是稳。
先别急着骂，我固然可以像大多数自媒体一样，写一些短期看跌长期看涨说了跟没说一样的话。
但这不是环沪的性格，不废话上干货才是我们的特点。
我知道我说稳，有很多人想给我们甩数据教我做人，说一月如何糟糕。
数据我当然知道，根据中国房地产报统计的数据，1月份全国主要地级市土地成交683宗，成交规划建筑面积5471.81万平方米，同比下跌41.76%，土地出让金2549.88亿元，同比下跌19.74%，土地成交大幅度下滑。
眼下二月份全国不少城市为房产交易按下暂停键，二月份的数据只怕是比一月份更难看。
这是事实，我还可以告诉你们，房地产进入了偿债高峰期。
据华泰证券统计，2020年房地产境内债到期量为4316亿元，下半年开始进入偿债高峰期，连续6个季度到期量超过1200亿元。在海外债方面，wind数据显示，2020年房企海外债到期规模为297.86亿美元。
这个时候恐怕那些高息举债扩张的房企资金链离崩盘淘汰不远了。当初咬牙借的钱如今却成为压死他们自己的稻草。
但是不少人不明白的是，什么是局部什么是整体，什么是基本面。
房企的局部与整体
春节这几个月历来都是房地产市场的销售淡季，东吴证券的数据指出过去十年第一季度销售占全年比例约18%，销售回款占全年比例约21%。
简单说就是这个季度本来就是全年淡出鸟来的时候，从现金流的角度来说流入是少了，但是不用建安、拿地，流出也少了。现金流这块可能反而不是压力最大的部分。
疫情的确影响到了整个房地产行业，但是目前只影响到了局部月份，说全年垮掉的自媒体可以直接举报造谣。
马云老师说经济形势好不好其实跟你没什么关系。好形势下烂企业有，坏形势下好企业也多的是。
有垂死挣扎的房企也有高歌猛进的房企。
据华创证券研究报告指出，2019年1月至11月，50强房企累计实现销售额81558亿元，较去年大涨17.43%。克尔瑞发布的《2019年1——11月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，销售全口径排名前十的房企中，7家房企的销售业绩环比增加，其中万科、绿地、世茂的销售环比增加均超过20%。
去年四百多家房企破产的消息刷爆地产人的朋友圈，我还专门去查了查是真的。
根据人民法院公告网公告显示2019年的破产房企比2018年的还多三十多家，为488家。
当时我就惊呆了我这地产媒体的饭碗要不保了吗？怎么还一年比一年严重了呢？
后来查了查，去年上半年黄奇帆在一次会议上指出根据2018年工商部门的统计，我国房地产开发商一共9.7万家，美国同期是不超过500家，我们的太多了。
我掐指算了一下，破产率还不到5%，还好饭碗还在，不用考虑跑路了。
疫情目前只影响到了局部
任何数据都有滞后性，但仍然有价值，因为会有连续性和市场惯性。
用大白话说就是行不行看你做过啥，就像微信龙哥每天上万人想教他做产品，他就是不屑一顾傲娇不改，没办法谁让人家造出微信这么牛逼的产品。
再说回基本面，基本面是房地产市场的整体的方方面面，就像房子的框架决定房子的基本形态。
基于此去年的市场行情就会很有参考价值，比如我前段时间写的上海楼市2019年市场总结。
从土地市场、成交量、成交价格、成交面积段、楼市政策、上海经济等方面得出上海楼市的状态比较平稳，这是基本面趋势，很有可能上海今年延续这种状态。
疫情可以看成局部问题，疫情会持续多久、对楼市影响有多大，现在不到终局谁也不知道答案。
但是我们可以相信专业人士的判断，比如上海华山医院专家张文宏分析到未来疫情可能短期2——4周治疗结束，2——3个月全国疫情得到控制。
比如钟南山院士所说：“确诊数量现在是升高，可能还会持续一段时间，但是我相信不会太长。我们判断此次疫情有望在未来十天至两周左右出现高峰，但我们仍需加强防控，不可放松警惕。”
总的来说就是疫情可怕，但可能还远未到改变全年楼市状况。也就是说短期内比如两到三个月应该还会有所波动，但楼市的基本面长期趋势并没有被改变。
楼市行不行归根结底是要看政策的，去年底中央经济工作会议对房地产的表态是有非常清晰的定调的，稳地价、稳房价、稳预期，也就是说大涨是不可能的，大跌更不可能。
疫情之下，房产行业更需要稳定，所以在适当的时候不排除会有救市的可能。
想在疫情期间做捡漏王？
我们的粉丝跟我讲，这个月市场不好肯定有房企会割肉回本，他一直在盯着看想捡漏抄底。
我也一直在等捡漏的机会，直到我把养了许多年的仙人掌养死我也没有等到。
这里面固然有信息不对称的原因，但更多是市场哪有那么多真的漏可捡，就是有也是专业炒房客捷足先登，大部分是“伪装”起来的问题房，比如法拍房、工抵房，交付难可能存在经济纠纷。
在疫情的压力下，可能会有一批中小开发商直接死掉，也会有一部分开发商以价换量直接下跌10%30%甚至更多都有可能，但是请注意这不是全部。
真正有价值能抵御风险的项目根本到不了普通消费者接手，大多数都被其他有实力的开发商接收。
即使你托关系找人有幸买到了降价30%位置还不错的房子，也不要高兴接下来很可能面临交房时期的维权问题。
开发商都是插上毛比猴还精，最擅长失之东隅收之桑榆，疫情之下每浪费一分钱都很要命，你这边让我出血那边我就想办法，在建筑成本和设备成本上面动脑筋。
当然疫情之下可能有投资客因为资金链断裂抛售房产，但是他们多数会优先考虑身边付款能力强的朋友，等到挂到网上的时候，一些有资金实力买房经验的中介可能也会趁机杀入。
即使没有上述情况出现，你要在万千套房源中，找到那一套性价比最好市场潜力大的也是非常困难的事情，需要你的专业度和资金能力都跟上。
所以对于普通买房者来说，选房仍然是一件需要做足功课仔细比较的事情，幻想在疫情期间捡漏有点困难。
薅线上售楼处的羊毛？
根据乐居研究院的数据，目前已经超过八成的房企已经将线下销售转到线上，通过多种方式开展线上卖房。
太阳底下没有新鲜事，线上卖房以前各大房企就尝试过，但是效果显然不如分销，纯线上要是有用的话贝壳早就一统江湖了。
那么普通买房者能不能薅到线上售楼处的羊毛？
能，但是很难很难，比参加马云五个亿的项目赚到钱还难。
现在你可以经常在抖音上或者朋友圈看到置业顾问唱唱跳跳卖力吆喝，许久没有跟你联系的中介开始给你发红包拉你进群。
有没有多少人买单不知道，但是先把流量做起来，毕竟某互联网教父说有了流量就有了一切。
李佳琦火学李佳琦，xxx你们的魔鬼来啦！前一秒吹拉弹唱，后一秒各种销讲脱口而出……，这个楼盘给我买它！
我是觉得挺尴尬的，但对这些置业顾问来说没有佣金才会真的尴尬。
对于开发商来说，现在是高周转加上急周转，线下项目停了银行的高息贷款可不会停，所以必须要开源节流。
线上售楼处本质上不过是一个面子工程，证明我们这个项目还活着，置业顾问的个人表演和才艺比拼不过是逼着他们发挥主观能动性，又花不了几个钱。
我还真的看了几个置业顾问的直播，什么点赞最高送神秘大奖，邀请多少位好友获得减免万元资格。不知道的还以为我在看拼多多的线上直播。
所以你觉得你还能薅到羊毛吗？
对于买房者的本身的一些建议
不管你是刚需还是改善，不管是疫情期间还是疫情后，都不要把买房的多选题做成单选题。
受到疫情影响较深的开发商，在眼下可能会做出降价放血回笼资金的举措，但是切莫把降价当成选房的第一标准甚至是唯一标准。
构成房子坚实价值基础的是户型、区位、地段、配套、容积率、采光等等指标，这些指标就像是木桶的各个板块。
在价格合适的同时也要注意其他短板影响大不大，你能不能接受。
疫情期间刚需和改善应该做些什么
我们的一位粉丝来昆山很多年，这几年攒到了买房的首付钱，年前我陪他在昆山看房，那个时候他觉得买房一定要称心如意。
疫情期间他千里迢迢从江西赶到昆山，却发现不让进去让原路返回，他哭了公司这边要让10号上班不接受任何理由不上就扣工资。
他后悔了说应该年前就定下，如果有房可以早一点回去，在家隔离而不是直接被拒昆山之外，看来还是有房才是昆山人啊，有房才有家啊。
这个时候有人可能会说刚需挑个什么劲，先上车再说吧。说这种话的人要么没有买过房，要么根本不懂房子。
即便是刚需也要考虑到房子各个方面，可以没有太大亮点但一定不要选缺点非常明显的，比如通风采光差户型不合理等等。
在前期的慎重是为了避免后期要多花几十万去弥补当初的错误。
这位粉丝错过了年前我觉得也不必难过，在昆山你说是2015年是最好的机会，还是2008年，亦或是2020年。什么是最好的时机其实没有定论，楼市是动态的不断变化的，我们能把握的只有当下。
疫情期间对于刚需来说，整体是有利的，各家房企的压力在那里，跟以往不同的是本来预算就有限的刚需，生活成本和风险更大了。所以刚需要重新对需求清单进行计算。
对于改善来说我觉得变化不是很大。这里我还以昆山为例，对于改善而言重视的一般是以下几个点，学区、圈层、舒适度、医疗。
同时兼顾这几个点或者占多数的地区在昆山并不多，只有城西和城东部分地区。而这些地方所开的改善楼盘非常有限，城西卖两万八九的兰荟艺苑在去年价格一直很坚挺销量不错。
拿两三百万在昆山买房的人不会比拿一百五十万买房人的选择多，这就是现实。
指望本来就不愁卖的改善房在疫情期间降价有点不切实际。
一定要精打细算！一定要精打细算！
鲁迅先生说，无穷的远方，无数的人们，都和我有关。
疫情把我们每个人的联系更加紧密了，冠状病毒不仅在伤害着那些确诊的人，也伤害到了我们每一个人。
对于不少企业来说，业务受到了巨大的影响，同时对资金链也提出了严重的考验。对于我们普通上班族来说，还能不能正常上班还有没有加班费，房贷车贷还能不能供得上，都是非常大的问题。
这个时节买房的朋友，一定要留出充足的现金，保证几个月房贷能正常供应，同时留出几个月的生活费用以及医疗应急费用。
我身边已经有朋友传出所在公司预告裁员的通知，去年年末因为裁员而发生的互联网热搜事件我仍历历在目，在这个时间段只怕是要雪上加霜。
所以不要高估自己抵御风险的能力，要尽可能考虑在最坏的情况如何还过得下去，买房必然是一件精打细算慎之又慎的事情。
建议最好有买房需求的朋友缓一缓看一看再买。
信心有时候比黄金还要重要
最后，我想说冠状病毒的爆发是一场灾难，把我们每个人拎到现实问题面前拷问。
但是我并不觉得我们需要恐慌，因为我们历来是那个战天斗地永不服输的民族，2003年sars病毒我们战胜他了，2008年汶川大地震我们挺了过来，相信这次同样可以战胜它。
我知道有很多人在为网上的疫情数据而恐慌，每天早起第一件事就是刷新闻，不断看各种报道解读，焦虑、愤怒、气馁、无助这样的情绪怕是很多人都有。沉浸于此并不能解决任何问题，反而有损我们的身心健康。
既然你相信前线奋战的医护人员，又何必恐慌焦虑呢？
充实自己做最好的自己，等春暖花开时节再去买房也为时不晚，就是对这场全民“战疫”最大的贡献。
记住，挺住，意味着一切。
武汉加油！中国加油！
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