不动产交易中涉及的税费主要有：契税、增值税及附加（教育费附加、城市维护建设税、地方教育费
附加）、个人所得税、印花税、土地增值税、土地出让金、不动产登记费等，也就是我们常说的“六税一费”。
一、契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。
对存量房契税的计算，主要依据购买人以家庭为单位，家庭实有房屋套数（洛阳市），和
所要购买的房屋建筑面积≤90 ㎡还是＞90 ㎡。
洛阳税费优惠政策
法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免
征契税，夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税。
二、增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。
增值税及附加基准税率：5.6%（远郊区县 5.5%）。依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期间，增值税及附加基准税率：5.3%。具体政策是，对增值税的附加部分减半征收，也就是城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加之和减半。
增值税的减免条件
增值税免征条件：
（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免
征增值税及附加；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税及附加；
（3）直系亲属赠与免征增值税及附加。直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙
子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。
三、个人所得税
对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让
所得征收的一种所得税。
洛阳市按 1%征收。（继承后买卖、直系亲属过户、赠与后买卖等特殊情形按照 20%征收）。
个人所得税
免征的情形
（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免
征个人所得税；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；
（3）直系亲属赠与免征个人所得税。直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子
孙女、外孙子女、兄弟姐妹。
四、土地出让金，主要是针对房改房，即已购公房、按经济适用住房管理的二类经济适用住房。即该房是在划拨的土地上建造的，交易时需补交土地出让金。
土地出让金=土地使用权证面积×等级地价（土地证是分割后的小证）等级地价对应价格如下：
一级价格为 371.25 元/㎡；二级价格为 282 元/㎡；三级价格为 213 元/㎡；四级价格为 162 元/㎡；五级价格为 123.75 元/㎡；六级价格为 90 元/㎡。
五、经济适用住房如何缴纳土地出让金
经济适用房涉及土地出让金和土地出让金税两种税费，跟等级地价相关，只是这里的等级地价要跟房
改房对应的等级地价区分开。
土地出让金公式：等级地价×土地证面积。土地出让金税=土地出让金×20%。
等级地价标准对应如下：
一级价格为 1485 元/㎡；二级价格为 1128 元/㎡；三级价格为 852 元/㎡；四级价格为 648 元/㎡；五级
价格为 495 元/㎡。
经济适用房除了需要缴纳土地出让金，还额外需要缴纳收益所得和收益所得金税。
收益所得计算方法跟售房日期相关，不同的售房日期对应不同的收益价格，计算公式为：收益价格×
房产证建筑面积；具体售房日期与收益价格对应如下：
收益所得金税跟售房日期还有收益所得金相关，不同阶段售房日期对应不同的收益所得的比例。具体
对应如下：
印花税
在销售、转让房地产过程中书立的合同、协议、数据等，应按产权转移书据税目，由交易双方分别按
照书据所载金额万分之五缴纳印花税。
纳税人指买卖土地、房屋权属的单位或个人，即购买人、出售人。在实际业务中，常见的纳税人就是
购房人和出售人，实际承担税费的是购买人。
依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期间，
印花税减半征收，即基准税率为：0.025%。若网签价≥核定价，具体计算如下表：
印花税免征或者减征的常见情形有哪些
（1）法定继承人继承土地、房屋权属，免征印花税；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征印花税。
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