在看雪球大V人淡若菊的帖子是，人淡兄說商業綜合是絞肉機，很喜歡綠城中國大力發展純住宅業務，自己最近在看新城控股，就恢復了下面的內容。
跟人感覺不是絞肉機，這個生意還是可以做。
綠城桂語朝陽自持8%，綠城和廬自持25%；綠城金沙鳳起朝鳴，配建並無償移交租賃住房面積:24%；春來曉園，配建公共租賃住房面積為12894平方米（10%）等，我看了這住宅用地很多都需要自持商業和配建公租房或者學校等，這個也相當於拿地成本很高，資金佔用很大。感覺純住宅回款快，但是現在政府也在不斷設置各種條件，讓開發商沒那麼好賺錢。
新城控股很多拿地都是很便宜，可供租賃面積自持面積基本保持在五萬平米左右，總建築面積在8萬平米左右，每個實際投入成本伍億元左右，只是在建設和後面建成過程中都有公允價值增加。基本每個綜合體項目都能賺回來，如果它不做綜合體，不是央企或者國企背景，又沒有大規模的情況下可能日子更加不好過。不做啥錢規模也沒有，做了還可以免費賺一個吾悅廣場，面積大的項目還不止一個吾悅廣場。
舉個例子：桐鄉吾悅2015年拿地 48,500萬元，總建築面積45萬方，計容面積33萬方，合計銷售收款 286,057萬元，銷售物業（不包括吾悅廣場）合計投入175,854.17萬元，截止16年銷售回款193,007.00萬元，商場自己持有總面積8.6萬方，可售面積5.4萬方，19年租金和管理費收入1.05億元，自持商場（吾悅廣場）實際投入5.06億元。
一年左右現金流回正數，現金流週轉速度快；這個還只是一箇中型商業綜合體，扣除各種稅費後，淨利潤還是大於5.06億元， 現在每年就算4000萬淨利潤的商場也划得來。如果是六十萬方或者八十萬方的利潤更多。開始投入只需要4.85億元，後續稍微投入一點錢，一年後收回接近20億的銷售回款。建成後現在每年至少有4000萬的淨現金流（假設商場淨利潤率40%），項目本身的賬面利潤約6億元左右，還有一個商場也可以用來做抵押借款。
個人覺得這個生意還是可以做。
新城增發股票是目前可能因為前董事長的事件還沒有結束，銀行融資沒有完全放開，如果銀行融資完全放開，個人估計也不會增發股票。每個吾悅廣場的資金投入可控，資金週轉快，不但有資產沉澱用來融資，而且現在越來越多的二線省會城市的綜合體竣工，資產質量也不一定差，很多都未來都有地鐵規劃。如果等到未來再做，各種配套都成熟了，投入資金更大，週轉更慢。現在龍湖做的就是大綜合體，現存地鐵口的綜合體，週轉很慢，拿地成本高，投入很大。新城家底沒有龍湖那麼厚，實行農村包圍城市測策略。
新城但是三四線城市的選址還是很好，很多都是百強縣的優質位置，或者地級市市區，經濟基礎好。個人覺得新城的老闆也沒有想象中那麼傻，只是單純的為了迎合資本市場。幾萬家房地產企業能夠做到前八名，也是超厲害的。
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