新区和主城区是相对的概念。
开封这座城市，至少在房地产层面来说，在各区域上表现的并不平衡。常年以来，持续向西拉伸框架，从一片荒芜到如今高层幢幢拔地而起。
建新区，需要的是人口。对于开封这种非流入型城市而言，建设新区吸引人口落户的基础可以概括为：把老城区的人口赶出去。而此次旧改，则依托的是改善老旧小区的居住环境。从一定程度上来说，也可以理解为：把人口留下来。
这种矛盾，对于开封房地产势必会产生深远的影响。
发展新区，容易的是“盖房子”，难的是围绕房子建立相关的生活配套，如养老，教育，医疗等需求。而对于老城区，难的是让改造后的老房子适应已有的养老，教育，医疗配套。
根据《开封市城镇老旧小区改造工作实施方案》，在2020年要完成117个老旧小区的改造，涉及楼栋数1070个、住户35355户。
这部分小区的基本特征是：
1、2000年以前建成，基础设施和公共服务设施严重老旧、缺失，但房屋结构安全较好，不宜整体拆除重建，居民改造意愿强烈的住宅小区。
2、更多的是进行基础性的改造：包括供水、排水、供电、供气、供热、消防设施及小区道路、停车场地以及化粪池清淤、房屋墙体及楼梯间整修、粉饰，楼梯扶手更新加固，单元入口台阶、坡道维修，房屋公共区域门窗、落水管修缮，拆除、清理各类违章建筑和楼道杂物，整治乱排油烟，整修小区围墙、照明设施，清理规整各类管线，完善小区道路、楼门牌标识，更换垃圾容器，更新完善（电动）自行车棚等。
概括起来，基本上包括6个层面：道路、绿化、供排水、供暖、照明、外墙粉刷。
也就是说，在老旧小区改造过程中，对于已有居民的主要影响大致有：
1、对于改造后的老旧小区呈满意状态，会继续选择居住在已有需求，对于在新区投资买房或者改善居住，会进一步持币观望。
2、对于改造后的老旧小区不满意，但通过改造后，实现了老旧小区的价值提升，加速了二手房交易的速度。对于开封中高端项目来说，这是利好消息。因为从已知信息来看，如桃李春风，梅隆郡等一部分项目的意向购房客群，都因为主城区二手房尚未交易延缓了在新区改善居住的需求。
所以，旧改对于开封新区楼市的影响基本可以概括为：老旧小区的改造质量和新区生活配套的落成速度。除此之外，老旧小区的改造能否有实质性的突破，并不取决于基础设施的改造，而是更具技术层面的改造。
比如：仅就电梯而言，政府层面能给到的支持是出台相关政策，而就加装电梯还需要通过居民自建或者电梯企业市场化投资。比如：很多老小区，缺乏物业管理。在实施改造以后，如果没有长效管理和运营机制，改造后的效果亦难以保持。所以，技术层面的改造，需要市场化解决资金。企业可以投入，但同时也会考虑利润问题。
即使，旧改困难重重，但旧改的实施，是不是意味着棚改不再继续？
从《开封市城镇老旧小区改造工作实施方案》上看，并不冲突。从相关内容来看：已纳入各级城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以居民自建住房为主的区域和城中村，以及已实施“三供一业”改造的小区等，不纳入城镇老旧小区改造范畴。
从这些年来看，受开封市场整体下行的影响，开封的棚改亦根据区域的规划力度不一。但整体而言，东南片区的棚改力度并不大。
閱讀更多 開封地產研習 的文章
