房天下研究院公布了洛阳1月第2周（1.6-1.12）二手房小区热搜排名，数据显示，1月第2周（1.6-1.12）热搜小区价格最高已突破2万元。
然而在洛阳还有这样一个区域，最近活跃得很奇怪。它紧挨洛阳，地理位置上却不属于洛阳，有点尴尬；它集合了众多的房企大鳄，恒大、碧桂园、融创、港龙、东方今典、蓝城等品牌都在此安营扎寨，有点疑惑；洛阳最纯净的改善片区，以洋房和小高层为主，整体均价6500左右，房价有点偏低。
走访区域的各大售楼部，你会听到置业顾问关于这个区域是未来的“洛北新区”的言论，据说具体规划已经提交了，正在审批中。
首先，这个区域的地理位置（洛阳和孟津交界处），相比较伊滨区离洛阳更近，王城大道快速路和洛吉快速路的修通，更是拉近了这个区域与主城区的距离；只是相比较伊滨区，从规划到落地需要一些时间。
一
过去几年，是洛阳城市不断向边缘扩张的几年，也是新区横行生长的几年。
你会发现，洛龙区老了，伊滨、洛北新区势头正劲。
从洛阳城建的发展轨迹来看，从20世纪80年代对洛河北岸的“填白补齐”，到2001年的“北拓南扩”，再到“以洛河为轴线，南北对应发展”。
过去十年，洛南无疑是重点发展的区域，取得的成绩也蔚然可观，由此也产生“南热北冷”的说法。
但是有一点不可否认：经过十多年的不断发展，南部新区的发展框架基本定型，发展速度已明显放缓。论居住，洛龙的房价让许多人都望而却步；论投资，增值的空间相对来说会有限。
“南北对应发展”，南部的发展逐渐见底，北部将迎来机遇。
房地产和城市、区域的关系从来都是相互的，房地产需要区域的机会来成就，区域的发展离不开知名房企的托举。
洛北新区的知名房企不在少数，恒大、碧桂园、融创、港龙、东方今典、蓝城等都是知名的大开发商。任何一个区域的快速发展，都不是一个项目的单打独斗，大开发商的操盘能力比较强，盘活区域的概率也比较大。
二
洛北为什么吸引如此多的大牌开发商进驻？不得不说“洛北三宝”。
洛北第一宝，当属洛北的政策利好和价值空间。
这也是第一要素，没有发展政策支持和价值空间的区域是不值得投资的，不管是作为个人，还是房地产企业。
房地产是最善根据形势伺机而动的。“以洛河为轴线，南北对应发展”、“洛孟吉一体化”、“一中六组团”都囊括了洛北新区，空港经济区也已经规划到位，这种政策红利下的机遇，开发商当然不会错过。
洛北第二宝，拥有硬核的交通和独特的生态资源。
交通是衡量一个区域未来的硬核指标。王城大道快速路北起连霍高速洛阳站，南至南环路，未来可实现全程无信号灯通行，从高铁龙门站至洛阳北郊机场15分钟就可达。
此外，即将全线修通的洛吉快速通道，主辅分离双向六车道全立交互通的一级公路，设计时速80公里，且不再设置信号灯，完全实现快速通道功能。这也意味着，未来沿定鼎北路、洛吉快速通道前往孟津，效率更高，用时更短。
关于自然资源，洛北坐拥瀍源公园、河图公园、龙泉湿地公园、瀍河历史文化主题公园、上清宫森林公园等多个生态型公园，俨然的洛阳“后花园”。
继洛河、伊河后，瀍河人居带也即将在洛北形成，像洛北瀍源大道一带，已经率先迈入了瀍河居住时代。
在洛阳拥有大片净地且兼具改善属性的区域并不多，洛北算是一个，地理位置上紧挨老洛阳，生态的绿意葱茏和河居的自然惬意，可以说是最具代表性和吸附力的一个。
这也是我们要说的“洛北第三宝”——洛北独特的改善气质。
三
每个区域都有改善盘，但并不是每个区域都是改善的区域。洛阳最具代表性和改善气质的区域在哪里？
首先不会是主城区，主城区基本上无地可供。“地卖一块少一块”的主城区空地越来越少，优质地块更少，地块大小也有限，注定了开发商想做大配套、改善之地很困难。
其次，新区的改善缺乏动力。近几年洛龙新区一直占领房价的制高点，地价占据了房价的大头，容积率成了开发商首要放弃的选择项，纵看新区项目的容积率，一般超过3.5，不满足改善楼盘的需求。
一个区域具有高级的改善气质体现：拥有大片的优质净土，空气中充满负离子的宜居生态，四通八达、道宽路顺的交通，聚集成区的高端改善居住带……
纵看整个洛阳市场，洛北最具这种改善气质。首先，生态的宜人宜居和硬核的交通毋庸赘述；其次，一个区域如果地块太小，或者分布太散，很难形成连成片的居住气，洛北拥有大片具有改善属性的净土。走在瀍源大道，你会发现道路两侧一个接一个的改善住宅项目，形成一片高端居住带。
除了主城区，作为改善区域，最能和洛北抗衡的只有伊滨区了，伊滨区项目参差不齐，而且比较分散，很难形成改善居住气，在此情况下，洛北很大程度上弥补了洛阳的改善断层。
在洛北，“改善楼盘的邻居还是改善”是普遍现象，所谓“邻居选择”，选择改善楼盘或者入门豪宅，居住人群和邻里环境决定了楼盘的上限。
此外，配套的完善与否，也是衡量改善属性的指标之一。区域附近学校有孟津一高、北大孟津附属实验学校、孟津二高、孟津双语学校；医院有孟津第二人民医院、孟津中医院、孟津人民医院、孟津妇幼保健院。
四
我们再来看看洛北的项目，一般的改善楼盘，都有几个硬性指标：
一、容积率2-3，最好不要超过3.5；
二、面积一般在120㎡以上；
三、关于物业类型，小高、洋房是大多数改善的选择，一般顺序为别墅＞洋房＞小高层＞高层。
洛北的大部分楼盘也都具备这样的指标，容积率大都小于2，多数在1.1-1.7之间；面积大都120㎡以上，户型三室四室居多；物业类别大多为洋房和小高层。
根据价格区间，洛北在售项目可分为三类：
第一类7000＋，主要是提供硬装的洋房、小高层，以恒大·云湖上郡和碧桂园·山河城为代表；
第二类6500左右，以毛坯为主的花园洋房和小高层，主要以融创·河洛宸园和东方今典·东方府为代表；
第三类4900-6000，以文乐·山水上镜的山水花园洋房均价6000左右和腾飞花园高层均价4900为代表。
7月份，孟津的房价环比上涨14.38%，众多知名房企纷纷落子的“洛北新区”功不可没。每个片区，都有一两个鲶鱼，带动周边楼盘的房价，恒大和东方今典无疑是洛北最早的鲶鱼，尤其是恒大的进驻，更是刺激了市场，带动了周边房价的上涨。
改善盘只有在改善区域里才能体现其价值，在洛北新区品牌房企和普通房企之间还是有差距的。
在同一片区，因为品牌溢价、产品规划、地块位置等因素相差2000左右的价格，建议选择贵的，毕竟不管是居住还是升值潜力，肯定会更大一些。
五
在城市扩张进程中，不是所有的新区都紧挨主城，不是所有的新区都紧挨主城，不是所有的新区都在城市发展带上，但是财政还是要保，地还是要卖，怎么办？导入概念。
比如伊滨区的“明日新城”概念，比如高新区“产业新城”概念，通过对“概念”的包装宣传，开始对土地挂牌拍卖，吸引开发商进来，利用人们对于“概念”新区的幻想向往，收割一波韭菜。
对于“洛北新区”的概念标签，“全洛阳最具代表性的纯改善区域”无疑是最合适的了。
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