高樓層的房子正在被人們“嫌棄”？160萬的房子降到98萬沒人買
01
這幾天宅在家裡，閒來無事，與一位少有聯繫的朋友通了一下電話。先說一下我這位朋友的情況。可能受家庭影響，他比較愛折騰，足跡遍佈世界各地，什麼熱門的生意都做，應該是一位見識和經歷都非常豐富的人。在賺錢之餘，有一個愛好就是買房子，10多年來，在歐美和國內都陸續買了一些房產。在他看來，買房也像做生意一樣，不能把所有的寶都壓在同一個地方。
由於我是做房產研究的，所以，這次通話在一陣寒暄後，無意中還是聊到了房子方面的話題。不過，這次他說出了一個遺憾，那就是他準備把早年在中國香港買的房產處理掉，但一直沒有人接手。據我所知，這些年中國香港的房價也漲了不少，為什麼他會遇到轉手難題呢？他說出了原因。
他買房是雷厲風行那種，當時房產中介機構給他看了幾處房產（未實地看），他選擇了性價比較高的一套，主要是價格相對較低，中介也說他有眼光。這套房子位於45層，總高好像是48層，房齡大概30多年吧。真正見到這套房子的時候，是在他買下後第二年出差時順便看了一下。總體感覺還不錯，唯一感覺不足的是，就是樓間距有點近，有一點壓抑感吧。
這套房子從去年初就開始掛在中介賣，期間還以3-4萬的幅度下調過幾次價格，但目前還掛在那裡。據中介講，倒是有兩次看房，其中有一人正好睏在電梯裡，電梯時好時壞小區業主皆知，一般買這裡房子的人都是中低收入水平群體，買不了好小區退而求其次，擔心電梯不能正常運轉是購房者對這類小區的共識，一旦電梯停擺，高層住戶出行是一大問題。
不過，在這位朋友看來，如果當時購買的樓層沒那麼高，比如就幾層或者十來層，應該就比較好轉手了，畢竟大家的顧慮要小很多，中介也說，樓層低的房源反而受歡迎。中介給了朋友一個認為能成交的價格，其實，這已經跟朋友當時買入價差不多，如果再算上手續費以及這些年的資金成本，實際上是虧錢了。朋友雖然心裡有所不甘，但想想往後可能更賣不上價，還是打算咬牙出掉了。
02
說來也巧，這幾天很多房產中介還沒開門嘛，很多銷售經紀人在圈子裡賣起房來，無意中看到圈友發佈了一個售樓信息：一親戚急需現金週轉生意，市價160萬，直降72萬，3日內98萬現金直接過戶。這幅度確實夠猛的哈，一般來說急賣房讓價幾萬，十幾萬，或者5%或者10%幅度算是正常，我忍不住私聊了一下該圈友。幾個問題問過去後，圈友道出了實情。
這套房子確實是他一位遠方親戚的，但賣房的動機並不是做生意急需現金週轉。這套房子是親戚為了孩子上學，4年前花了97.5萬購買的，位於45層，總高48層。買這房時，人氣還比較旺，全款支付卻一點折扣都沒給。聽售樓的置業顧問講，這個樓層視野開闊，非常受歡迎，價格相對其他樓層還要貴些。親戚跟家人商量後就買了下來，精裝房散兩年味，差不多能趕上孩子上學時間。
不過，計劃不如變化。這個小區位於城郊的一個新城區，每天都是各種市政施工，停水停電那是常有的事，而且周邊連個菜市場都沒有，生活起來確實不便。眼看明年孩子就要上小學了，親戚很是焦急。在跟家人商量一番後，決定在縣城買最好的學區房給孩子上學，把這套房子掛中介賣。
房產中介給親戚報了一個價格，按小區成交均價算，房子價值150萬上下，建議稍掛高點，可掛160萬。
半年過去了，房子掛在那裡。中介也多次建議親戚調整報價，以便於成交。降價確實有一些效果，當調整到100萬時，終於有3、4人詢價瞭解情況，但買主大都認為樓層太高沒了下文。還有人報一口價60萬全款，差點沒把親戚氣暈倒。眼看著孩子要上學，而且還需要用賣這套房的資金來買學區房。情急之下，親戚才委託在異地的圈友幫助賣房子，在此前報價100萬的基礎上，再降2萬至98萬，就一個附加條件：全款。
實際上，這個價格也僅僅跟此前買入價持平，如果算上資金成本，親戚是虧錢的。可能直到目前，這位親戚還是沒弄明白：當初那麼多人買高樓層的房子，怎麼到她這裡就遭嫌棄了呢？如果再降些價，可能會賣掉，但親戚心有不甘。
03
隨著城市化不斷髮展，很多農村人進入城市工作、生活。為了提高城市土地利用率，城裡的高樓越蓋越多，不僅存在於大城市，很多中小城市也是如此。當開發商拿到土地後，必須在容積範圍內蓋房，為了實現利潤最大化，他們會盡可能蓋更高的房子，“水泥森林”由此而來。
短期來看，建造高層住宅確實解決了大量的住房需求。比如一個多層住房小區只能容納500個家庭，但同樣大小的土地上蓋高層住宅，則可以容納2000個家庭，甚至更多。但從一定程度上講，這些是以犧牲業主的居住環境為代價的。從長遠來看，也透支了住宅的“升值”潛力。
不難理解，很早以來，我們城市的房子主要以平房、多層或者小高層為主，房子到了一定年齡後，或者因規劃原因需要拆遷，由於戶數少，賠償成本還算得過來，即便如此，有時候的拆遷工作還會遇到阻力。然而，開發商要想在這樣的拆遷地上蓋房不虧本，按照1.5倍的建造成本，以及土地成本，仍舊要建造20、30層高樓才會有盈利。
20-30年後，現在新蓋的高層住宅自然“變老”了，當這些住宅同樣面臨拆改的時候，顯然需要蓋更高的住房，按照過去的做法是，現在20、30層的住宅，未來需要蓋60、80層，甚至更高。否則，不賺錢的生意，開發商做不起、也不願做。這讓人們想到一個問題，遍地高層住宅的未來是什麼？
04
有人提議，高層住宅真變老變舊了，同樣可以重新拆建。從技術上講，問題應該不大，但最主要的還是賠付協調問題。從過去拆建低矮建築的經驗看，難度不小，往往因為幾戶人家有分歧，整個地塊動不了。而高層住宅的住戶更多，人員自然更復雜，所謂眾口難調，何況誰不想在拆建上多獲得一些支持呢，至少分給的房子不能縮水吧？如果給錢的話，總得買得起新房吧？
當然，有些人認為現在考慮20、30年後的事，是杞人憂天。何況房子老了就一定要拆建嗎？我們可以在原有基礎上進行維修，省時、省力，自然也少了很多麻煩。
不過，這裡需要提醒的是，高層住宅維修同樣會遇到問題。就拿現在來說，我們一些老舊樓需要加裝電梯，低層住戶和高一些樓層的住戶會為出錢不出錢而產生分歧，而且即使低層住戶可不出錢，也未必欣然接受，因為原來的房價優勢沒有了，甚至變低了。而高層住宅由於後期的大樓維護費用只多不少，當大樓維修基金使用完畢後，要每家每戶出錢維修談何容易呢？
拆建不容易，維修又困難重重，那麼，未來20、30年，高層住宅可能會出現什麼狀況呢？
東北財經大學周天勇曾直言不諱地指出，土地升值的同時高層住宅卻在貶值，未來拆改難度大，房子變舊維保難，長期居住在密密麻麻的高層住宅裡影響人的身心健康。而北大教授朱國鍾還對此做過模擬研究，結合購房者、開發商的動態行為，以及住房供給、房價、房齡和城市擴張等因素推導出，未來國內也可能出現貧困區，主要就分佈在樓齡高的高層住宅裡。
這比較容易理解，收入較高的群體自然會選擇遷居新建的住房，而留下搬不了的老住戶，加上一些流動租戶，要從他們身上收取維保費用難度就更大，那麼大樓的運行更會處於一種停擺狀態。如此往復，住在老舊高層住宅裡面的人可能就以中低收入者為主。
此時，讓我想起百強開發商陽光城董事長朱榮斌曾說過的一段話：
“我在辦公室裡，每天看著外面的高樓，心想隨著樓齡增長，這些高樓一旦出現質量問題，維修起來難度該有多大？玻璃外牆鬆動掉落、建築結構老化、機電系統老化等，都是未來可能存在的問題。”
如果我們並未有想好未來高層住宅的命運，我們眼下能做的是把質量做做好，做一些更有前瞻性的設計和規劃，比如在大城市周圍進行小城鎮建設，因為那裡有廣闊的土地。如此，還可以舒緩大城市病，有利於各地平衡發展。對此，你有什麼好想法嗎？歡迎留言交流。
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