報告要點
市場整體延續反彈，地產上週大漲7.5%：鼠年春節後市場大跌，但上週主要指數均出現不同幅度的上漲，收復了不少失地。上週地產板塊大漲7.5%，抹平了節後首周的大跌。年初以來，地產板塊依然下跌6.7%，在所有申萬一級行業中排名20/28，龍頭地產股和優質二線地產股在當前位置估值依舊偏低，具有一定的補漲動能。
新冠肺炎新增病例有所回落，治癒率持續上升：截止到2020年2月16日上午10點，全國累計確診病例68,584例，在武漢上週增加統計臨床診斷病例後，全國每日新增病例再次回落到2000例左右。另外，全國來看NCP治癒率持續上升，非湖北區域治癒率首次爬升至30%。湖北外七大城市（北、上、廣、深、長沙、重慶和成都）確診病例曲線一致放緩，表明防控有一定效果。
發揮逆向調節張力，信貸政策有望對沖疫情影響：2月14日據彭博報道，央行擬調整MPA中的房地產信貸相關考核指標，僅考核房地產廣義信貸，不再細化按揭貸和開發貸等具體比例，確保今年一季度新增貸款同比不低於去年。我們預計2020Q1可以投放的居民戶貸款有望達到2.1萬億，同比增長16%，如果線上營銷能夠配合，房企在銷售端和融資端有望雙雙受益。此外，多地政府為對沖疫情影響發佈了穩發展的相關政策，從多方面支持房企和物管企業。
上週房地產交易略有恢復，開復工進度仍需關注：上週（週一到週五）30大中城市成交套數為日均445套，而此前一週僅為62套。上週土地市場也略有恢復，工業用地和住宅用地成交環比出現增長。從復工情況來看，不少城市依然處於待定狀態，可以復工的企業一般也需要提前申請備案，售樓處開盤、工地開復工、帶看房活動依然受到較大限制，後續仍然需要關注復工節奏。
投資策略與重點關注個股：地產逆向調節的張力顯現，約束流動性的信貸政策、約束交易權的調控政策有望持續寬鬆，繼續看好龍頭地產股、優質二線地產股和部分物業股。A股推薦萬科A（000002）、保利地產（600048）、中南建設（000961）、金地集團（600383）等，H股推薦保利物業（6049.HK）、融創中國（1918.HK）、旭輝控股（0884.HK）、碧桂園（2007.HK）等。
風險提示：新冠肺炎NCP疫情防控風險、銷售回款風險、復工竣工風險。
報告正文
市場回顧
上週是鼠年春節後第二個交易周，市場整體有所反彈，主要指數均上漲，上證指數上漲1.43%、滬深300指數上漲2.25%，創業板指數延續反彈，繼前周大漲4.57%後再上漲2.65%（創成長指數上漲4.44%）。萬得全A上週交易額4.12萬億，環比增長0.5%，市場整體連續兩週成交量保持活躍。
申萬一級行業房地產板塊（簡稱申萬地產）上週大漲7.51%，完全收復春節後首周的跌幅，周漲幅在所有申萬一級行業中相對排名4/28。從年初漲跌幅來看，申萬地產為下跌6.67%，在所有申萬一級行業中相對排名20/28，依然處於靠後位置。上週申萬地產交易額776.90億，環比微跌2.33%。
從個股漲跌幅來看，上週中珠醫療、長春經開、招商積餘、黑牡丹、萬澤股份等個股漲幅居前。新華聯、榮豐控股、京漢股份、嘉凱城等個股跌幅居前。
從板塊交易額來看，上週萬科、保利、大名城、金地、萬業企業、中南、新城、新湖中寶、魯商發展、陽光城、僑城、華夏幸福等排在行業前列，其中，萬科和保利周交易額合計192.17億，佔板塊比重為24.7%。從年初累計漲幅來看，大部分個股出現下跌，僅長春經開、招商積餘、萬業企業、大名城、魯商發展、新大正等少數個股錄得正漲幅，上漲個股個數佔比10.6%，萬科、保利、金地、中南等年初以來漲幅依然為負。
從港股通內房股（根據Wind-港股概念類-內房股，且符合港股通標的範圍，共計66只）表現來看，上週物業股依然表現不錯，中海物業和彩生活分別位居漲幅第一和第三。但開發類個股漲幅也十分可觀，寶龍、融創、建發、合景、奧園、佳兆業、新城、旭輝等位居開發類個股漲幅前列。從成交金額來看，上週港股通內房股融創、華潤、長實、中海、世茂、碧桂園等位居前列。
行業點評
【新冠肺炎NCP疫情跟蹤】2019年12月5日，武漢出現首例不明原因肺炎就醫患者。2019年12月30日，武漢陸續出現不明原因肺炎病人，均來自於華南海鮮市場，症狀疑似SARS，但還未引起重視。2020年2月8日，國家衛健委決定將新型冠狀病毒感染的肺炎暫命名為“新型冠狀病毒肺炎”（Novelcoronavirus pneumonia），簡稱為“新冠肺炎”，英文簡稱為NCP。2020年2月13日在日內瓦的國際會議上，WHO世界衛生組織總幹事譚德塞宣佈目前爆發的新冠病毒正式命名為COVID-19，它將取代之前流傳較廣的2019-nCoV名字。
截止2020年2月16日10:00，全國累計確診病例68,584例，較昨日增加2,009例，增加幅度明顯回落；現存確診病例57,492例（+542例）、現存疑似病例8,228例（+1,918例）、現存重症病例11,272例（+219例）、累計死亡例1,666例（+142例）、累計治癒病例9,426例（+1,325例）。本週值得關注的主要有兩點，1）在武漢上週增加統計臨床診斷病例後，全國新增病例再度回落至2000例左右；2）全國非湖北治癒率首次上升至30%。
武漢新增的病例如下圖所示，湖北之外七個主要城市的累計確診病曲線斜率趨於平緩。
【行業動態跟蹤】2月14日，據彭博報道，知情人士稱中國央行擬調整MPA（Macro Prudential Assessment宏觀審慎評估體系）中的房地產信貸相關考核指標，僅考核房地產廣義信貸，而不再細化考核按揭和開發貸等具體比例。MPA按季度考核，對於銀行的考核主要有七大方面16個指標，分別是資本和槓桿情況（主要考核資本充足率，核心是廣義信貸增速）、資產負債情況、流動性、定價行為、資產質量、跨境融資風險和信貸政策執行。房地產信貸政策執行屬於相對偏定性的考核指標，此前開發貸增速、按揭貸款增速偏高可能會得到信貸政策執行不到位的考核結果。這次央行擬確保今年一季度新增貸款同比不得低於去年，並確保信貸增速保持平穩。2019Q1新增人民幣貸款5.81萬億，同比增長19.5%；按絕對值增長要求，2020Q1新增人民幣貸款有望達6.76萬億，居民戶人民幣貸款新增有望達2.1萬億，同比增長16%。不再細化考核按揭和開發貸具體比例，說明銀行將有更多的調節空間，信貸額度寬鬆有望促使部分房企的融資渠道和新增融資成本雙雙改善。
2月16日，恆大集團在線舉行全面實施網上銷售新聞發佈會，恆大計劃將在2月18日啟動特大優惠購房活動，推出恆大歷史上力度最大的優惠讓利。在全國疫情防控關鍵期、線下售樓處恢復緩慢的背景下，線上售樓雖然總體上對線下銷售的替代性有限，但我們一直認為龍頭房企的在線銷售值得關注（尤其是龍頭房企、有線上平臺先發優勢、具有物管等導流條件、具有品牌影響力）龍頭房企之間特備是目標客戶或產品相似度較高的情況下，存在的一定的“羊群效應”，誰先搶佔時間的先機，可能效果就會好很多。總體上，我們對融創、恆大近期的銷售動作保持樂觀預期。
2月15日，陝西住建廳發文，提出了堅決打贏新冠肺炎疫情防控狙擊戰穩企業穩民生髮展的二十二措施，對房地產提出要保持平穩，制定房地產企業復產復工方案，適當增加對企業的定向支持，從信貸支持、融資政策傾斜、適當減免稅費或酌情調整繳納相關費用或違約金。要加大對物業企業扶持力度，對參與屬地疫情防控工作的住宅小區物業服務企業，各地政府要按照適當標準給予兩個月補助。此前在2月10日，浙江省也發佈《關於堅決打贏新冠肺炎疫情防控狙擊戰全力穩企業穩經濟穩發展的若干意見》，也提出加大信貸紓困力度（全年信貸總量只增不降）、減免企業貸款利息、精準做好復工復產用工服務等，但並未直接明確對房地產企業的優惠政策。相比而言，陝西的政策利好指向更為明確。
2月12日，廣東省佛山南海住建局印發《關於開展房地產開發企業復工及在售商品房項目售樓部防疫工作專項檢查的通知》，提出了若干關於房地產開發企業復工及售樓部經營的要求。自2020年2月10日起開始有序復工，相關在售商品房項目售樓部也開始逐步有限度地開放使用，但銷售現場人數不得同時安排2組以上客戶同時參觀樣板房。
2月11日，杭州市規劃和自然資源局印發《關於做好疫情防控保障服務企業穩定發展的通知》，涵蓋要素保障、審批服務、履約監管、企業減負等方面內容。其中規定對已經成交地塊，《成交確認書》和《土地出讓合同》的簽訂時間可順延21天，若已經簽訂合同，經申請，出讓金、開竣工時間經申請同樣可以順延。這個政策對房企而言也是很明顯受益的政策，而且其他城市有可能跟進效仿。
2月11日，鄭州市住房保障和房地產管理局發文，明確了鄭州市2326家房地產開發企業的行政辦公部門（不含售樓處）可在審核通過後於2月24日後復工，而房地產開發企業售樓部暫緩恢復開放，恢復開放時間另行通知。
2月11日，廣東省住建廳官微發佈《省住房城鄉建設廳關於做好疫情防控期間住房公積金服務保障工作的通知》，明確疫情防控期間處理住房公積金等業務的，可在疫情解除後3個月內完成，補繳完成後，視同正常繳存。此外，《通知》還明確，因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時失去收入來源的人群，可合理延後還款期限，不算逾期。
2月10日，財政部召開2019年財政收支情況網上新聞發佈會，公佈了2019年財政收支情況。其中，土地和房地產相關稅收中，契稅6213億元，同比增長8.4%；土地增值稅6465億元，同比增長14.6%；房產稅2988億元，同比增長3.5%；耕地佔用稅1390億元，同比增長5.4%；城鎮土地使用稅2195億元，同比下降8%。
2月10日，國家統計局發佈了2020年1月份全國CPI（居民消費價格指數）數據。2020年1月份，全國居民消費價格同比上漲5.4%。其中，城市上漲5.1%，農村上漲6.3%；食品價格上漲20.6%，非食品價格上漲1.6%；消費品價格上漲7.7%，服務價格上漲1.5%。
2月9日，杭州發佈《關於嚴格做好疫情防控幫助企業復工復產的若干政策》，從降低企業融資成本、加大對物業企業扶持力度、減免企業房租、統籌解決返工人員過渡性住宿、發放企業員工租房補貼等多個方面進行了規定。其中，對參與屬地疫情防控工作的住宅小區物業服務企業，政府可按照在管面積每平方米0.5元的標準給予兩個月補助。這是疫情之下，繼深圳之後又一個城市對物業服務企業財政補助的先行範本。
2月9日，湖北省人民政府辦公廳發佈《關於印發應對新型冠狀病毒肺炎疫情，支持中小微企業共渡難關有關政策措施的通知》。通知包括減輕企業負擔、強化金融支持、加大財政支持以及加大穩崗支持四方面。
企業動態
南山控股：2月15日南山控股發佈公告，下屬子公司成都南橫置業有限公司以17.87億競得成都2019-69號地塊國有建設用地使用權，並取得成交確認書。該地塊位於武侯區新馬路1號，地塊面積74,425平方米，地塊性質為住宅用地、商服用地，計入容積率總建築面積不大於265,549平方米，土地使用權出讓年限為住宅用地70年，商服用地40年。
金地：2月14日公司發佈公告，2020年1月實現簽約金額122.4億，同比增長15.23%，簽約面積61.4萬方，同比增長32.72%。
保利：2月12日公司發佈公告，2020年1月公司實現簽約金額235.88億，同比下降29.78%，簽約面積157.57萬方，同比下降30.85%。
富力：2月10日上交所信息披露，廣州富力地產股份有限公司非公開發行2020年公司債券已受理，擬發行金額為80億元。
金科：2月12日金科1.58億競得江蘇徐州一宅地，樓面價4277元/平方米，溢價率47.66%。該地塊編號為2019-109號，位於徐運新河東、沈孟大道北，出讓面積1.4萬平方米，容積率2.6，規劃建築面積3.7萬平方米。
碧桂園：2月11日碧桂園4.82億摘惠州仲愷1城市更新地塊，該地塊位於廣東惠州仲愷區陳江街道大陂村，佔地面積8.91萬平方米。碧桂園超8億競得廣東河源市2宗地塊，地塊一用地面積為3.2萬平方米，為商業服務業用地；地塊二用地面積為13.9萬平方米，為住宅兼容商業服務業設施用地。住宅用地出讓年限70年，商服用地出讓年限40年。
金地：2月11日據上交所信息披露顯示，金地（集團）股份有限公司公開發行2020年公司債券項目狀態更新為“已受理”。債券類型為小公募，擬發行金額110億元，承銷商/管理人為中國國際金融股份有限公司。該等債券將採用分期發行，發行的公司債券期限不超過20年（含20年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。
光明地產：2月11日光明房地產集團股份有限公司發佈公告稱，公司有一筆中期票據獲准註冊，金額為20億元。
中梁控股：2月11日中梁控股集團有限公司發佈公告稱，擬發行一年期規模2.5億美元的票據，年利率8.75%。
華髮股份：2月10日據上清所消息，珠海華髮實業股份有限公司擬發行2020年度第一期中期票據。本次中期票據註冊總額50億元，本期債券基礎發行規模3億元，發行金額上限5.7億元，發行期限3+N(3)年。
大悅城：2月10日大悅城控股集團股份有限公司發佈公告表示，為旗下兩家全資子公司向信託申請借款提供連帶責任保證擔保，擔保總額21.5億元。
華潤中交聯合體：2月11日華潤中交聯合體46.7億競得北京通州1宗宅地，該地塊編號為京土整儲掛(通)[2019]051號，為北京通州區馬駒橋鎮亦莊新城0500街區YZ00-0500-6007、6009以及6011地塊，用途為二類居住用地及托幼用地；地塊用地規模9.9萬平方米，溢價率22.89%。
首創：2月11日首創29.75億競得北京石景山區1宗混合住宅用地，該地塊編號為京土整儲掛（石）[2019]050號，位於石景山區西黃村，建設用地面積3.84萬平方米，規劃建築面積11.78萬平方米。
金隅：2月10日金隅集團27.88億中標北京海淀1宗宅地，該地塊受讓土地面積為4.71萬平方米，計容建築面積9.99萬平方米，土地用途為二類居住用地、基礎教育用地。
融創：2月9日融創中國公開表示，對上海區域、東南區域指定項目推出“無理由退房”政策，覆蓋上海、江蘇、安徽、浙江、福建等省份的42個城市。
龍光：2月10日龍光10億元競得廣州白雲1宅地，樓面價14680元/平方米。該地塊為白雲區江高鎮中心城區政府儲備項目住宅二期-2號地塊，地塊面積5.2萬平方米，計容規劃建築面積6.8萬平方米。
數據參考
近期，市場比較關注市場的復工狀況，我們跟蹤以下城市的復工政策如下，供各位投資者參考。
近期上市公司披露了銷售數據，相比上月底披露的克而瑞數據，萬科（1月銷售額549億，克而瑞數據567億）、保利（1月銷售額236億，克而瑞口徑181億）及榮盛（實際銷售額50億，克而瑞口徑61億）的銷售數據差異略大。我們整理A股上市公司公告銷售情況如下圖所示，從銷售均價來看，招商、金地相對較高，從同比增速來看，金地、萬科、榮盛相對較高。
新冠肺炎NCP疫情造成很多城市售樓處關停，政府部門成交數據中斷、延遲等，使得周度成交數據大幅下滑，數據的參考意義顯著降低。根據30大中城市新房交易高頻數據，2020年1月20日，商品房成交套數為3662套，環比下滑31.5%，之後5個自然日的交易套數分別為2349套、1499套、523套、59套和21套。上週工作日（週一至週五）部分城市恢復了統計數據，30大中城市成交套數總計2223套（而前一週這個數字為309套），但整體上看，依然還是處於很低的位置。
從土地成交情況來看，我們將樣本城市擴展到100城市，根據Wind統計數據（含非房企購買土地），在2020年1月20日之後，土地成交迅速轉冷，但上週土地交易略有恢復，特別是工業用地反彈較為明顯。我們統計的2月初以來住宅用地成交219萬方，成交總價155億，平均土地成交溢價率為9.7%。
投資建議
上週申萬地產板塊大漲，估值水平略有回升，但橫向比較而言，申萬房地產估值水平在28個申萬一級行業裡面排名倒數第三，平均估值水平（TTM，剔除負值影響）為8.55倍，港股通內房的估值水平為8.10倍，兩邊估值水平十分接近。
上週地產強勢反彈，我們重點推薦的龍頭和優質地產股漲勢強勁。新冠肺炎NCP疫情對行業有一定的結構性影響，可能會加速中小型的、競爭力不足的房企的出清。從逆週期調節的角度，或導致約束流動性的信貸政策、約束交易權的調控政策走向寬鬆，目前來看這一趨勢逐步明朗，繼續看好龍頭地產股和優質二線地產股。A股重點推薦萬科A（000002）、保利地產（600048）、中南建設（000961）、金地集團（600383）等，H股推薦保利物業（6049.HK）、融創中國（1918.HK）、旭輝控股（0884.HK）、碧桂園（2007.HK）等。
風險提示
新冠肺炎NCP疫情防控風險、政策寬鬆低於預期、房企復工進度或低於預期、重點房企回款及融資或低於預期等。
研究成果
【市場隨筆系列】
疫情高壓下，市場選擇的什麼方向
週期反擊戰打響，成色到底如何？
兩天大漲是否曇花一現？
該怎麼看央行16號文？
從先行示範區看深圳的未來
破“七”背後的啟示
政治局會議地產表述的正確解讀
延續核心資產邏輯
土增稅立法與集建地入市
房地產信託收緊為哪般
新城控股的危與機
地產投資策略白話
地產投資拐點已到？
地產股投資實用法則
地產股賺錢正確姿勢
中央經濟工作會議政策解讀
如果投機投資需求都被滅了
竣工面積真這麼少？
垃圾股批量漲停背後
從政策託底到茅臺跌停
【投資觀點系列】
NCP或加速行業出清，政策寬鬆或逐步呈現——20200209
疫情導致股市下跌難免，但政策有望強化逆週期調節——20020202
內房股再創歷史新高、房企到位資金邊際好轉——20200119
徵信版本升級影響有限，融創配股不改向好趨勢——20200112
茅臺業績低於預期促進存量倉位變動，市場風險偏好提升——20200105
常住人口低於300萬人的城市自由落戶，地產限購定向解除——20191229
地產持續強於大市，寶能減持萬科至5%內——20191222
加強城市更新，全面落實因城施策——20191215
經濟工作會議未提地產符合預期，估值切換行情一觸即發——20191208
【會議紀要系列】
疫情的影響和啟示（房地產視角）——20200206
從深圳豪宅稅調整看地方長效機制——20191121
Q4地產股行情邏輯及展望——20191023
地產股的時機選擇與逆向思維——20190928
當前為何我們對地產不悲觀——20190701
資源變現到快速週轉，尋找優質二線標的——20190615
房地產市場銷售總結及政策展望——20190604
【策略專題系列】
2020年行業投資策略：革舊鼎新、柳暗花明——20191210
城市更新，開啟地產增量新時代——20191017
中報綜述：業績穩健增長，現金流持續向好——20190906
年報綜述：業績快速釋放，集中度持續提升——20190516
季度策略：板塊倉位持續提升，防禦價值不斷凸顯——20190127
2019年行業投資策略：廓清寰宇、否極泰來——20181119
投資框架：泡沫後周期時代的投資框架——20180806
總量研究：房地產投資的韌性與基本面展望——20180206
投資方法：擁抱價值週期，地產投資三段論——20170920
地產運營系列之：從增量開發到存量運營，地產變局來臨——20170905
地產運營系列之：突破估值約束，物流地產空間廣闊——20170924
地產運營系列之：他山之石可攻玉，美國經營性房企研究——20170925
地產運營系列之：長租公寓，租賃市場的力量——20170925
2018年行業投資策略：曙光初現、見龍在田——20171209
2017年行業投資策略：革舊迎新、深挖資源——20161214
【A股研究系列】
藍光發展：業績持續高增長，東進南下縱突破——20190712
中南建設：城市集群高週轉，股權激勵顯信心——20190610
華髮股份：從量變到質變，TOP20潛在進入者——20190523
華夏幸福：外埠區域明顯上量，大力開拓商業不動產——20190427
新城控股：銷售千億之後，空間更為廣闊——20171211
金地集團：險資入股不改初心，蝶變煥發迴歸成長——20170724
華僑城：文化旅遊標杆，引領行業資源整合——20170910
天健集團：受益區域主題，城市更新稀缺標的——20170629
【H股研究系列】
保利物業：央企背景物管龍頭，“大物管時代”領跑者——20200110
禹洲地產：受益風險偏好抬升，低估值高分紅典範——20191015
綠景中國：小而美的舊改先鋒，存量價值爆發在即——20190802
正榮地產：定位改善大師，千億後均衡發展——20190801
融信中國：融築美好，進入均衡增長新階段——20190627
佳兆業：權益銷售大幅增長，灣區舊改加速釋放——20190406
合景泰富：銷售彈性依舊，費率有待改善——20190331
易居企業：充分受益股東資源，成就優秀地產服務商——20180816
碧桂園：全面佈局王者榮耀，均衡式高速增長——20170924
龍光地產：前瞻佈局、資源優質——20170913
寶龍地產：深耕都市圈，打造下沉式商業旗艦——20170726
市場有風險，投資需謹慎。本資訊中的內容和意見僅供參考，並不構成對所述證券買賣做出保證。公眾投資者不應將本資訊作為投資決策的唯一參考因素，亦不應以本資訊取代自己的判斷。在任何情況下，本人、本研究小組或西南證券不對任何人因使用本平臺中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。_
【西南地產團隊】
首席：胡華如
執證：S1250517060001
手機：18688929962
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