購房者在與開發商簽訂正式的《商品房買賣合同》之前，有時開發商會與購房人簽訂《商品房認購協議》，對該商品房認購協議是否為商品房買賣合同，具有什麼法律效力？
商品房認購協議從形式上一個預約協議，目的是為了雙方將來簽訂本約《商品房買賣合同》。預約協議雙方當事人所負的是誠信協商義務，本約當事人所負的是給付義務。預約合同分為未包含主要條款的預約和包含主要條款的預約，其中包含主要條款的預約可轉化為本約或者應當視為本約。就買賣合同而言，是否具備主要條款就是看是否具備了標的物（房屋具體坐落、面積等）及其價格條款。具備了主要條款的預約，應視為買賣合同而不是預約。
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第五條規定:“商品房認購、訂購、預購等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為買賣合同。”該規定對商品房買賣合同主要內容的界定，應當理解為具備了該條所規定的商品房買賣合同的標的物及價格條款即為主要內容，在多數實踐中認購協議中具備“雙方當事人的名稱、姓名、住所、房屋的基本狀況、房價的確定方式及總價款”等實質性條款的，該認購協議就被視為買賣合同。
故在簽訂認購協議時注意看協議中是否具體包括了“雙方當事人的名稱、姓名、住所、房屋的基本狀況、房價的確定方式及總價款”，因認購協議開發商提供的基本上將相關信息處留空的格式合同，故在簽訂時要求將相關信息填寫。
在商品房買賣認購書中，通常會設有“定金”或“訂金”條款。普通的購房者往往會忽視兩者的區別。實際上，“定金”與“訂金”雖然僅有一字之差，但法律上的效果卻存在重大區別，需特別注意。
“定金”在法律上有明確的概念：它既是履約的保證，又是一種支付，同時還是一種賠償，即通過支付一定數額的金錢來表明合同雙方有意並要真誠履行簽訂的合同，如果購房者違約，定金不退，如果開發商違約，就要向購買方雙倍返還定金。且法律上明文規定定金不能超過合同總價款的20%，超過部分不視為定金，不適用定金罰責。
“訂金”在法律上目前並沒有明文規定，在房屋認購書中出現的“訂金”，其多數是對購房者的單方要求，是購房者對開發商的保證，如開發商如果違約是否雙倍返還的問題上並不明確，多數時候開發商違約，只要退還訂金款項即可。
“定金”是規範的法律概念，是一種擔保形式;而“訂金”並非法律語言，沒有明確的法律規定，在審判實踐中一般被視為預付款。兩者的法律效力也是完全不同的;如果買方交付的是“定金”，那麼買方違約則定金將賣方沒收，賣方違約則必須向買方雙倍返還定金;如果買方交付的是“訂金”，那麼不論哪一方反悔，賣方都只須原數退還“訂金”，但在協議中有明確約定的除外。
綜上，在購房時簽訂商品房認購協議時需注意協議是否包括了主要條款，同時注意認購協議中約定的前期支付的款項是“定金”還是“訂金”，如認購協議中未包括主要條款，或認購協議中將“定金”寫成“訂金”的，那就要特別注意了，此時購房的風險較大，有可能最終無法按簽訂商品房買賣合同或存在其他不確定因素的風險。
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