购房者在与开发商签订正式的《商品房买卖合同》之前，有时开发商会与购房人签订《商品房认购协议》，对该商品房认购协议是否为商品房买卖合同，具有什么法律效力？
商品房认购协议从形式上一个预约协议，目的是为了双方将来签订本约《商品房买卖合同》。预约协议双方当事人所负的是诚信协商义务，本约当事人所负的是给付义务。预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约，其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言，是否具备主要条款就是看是否具备了标的物（房屋具体坐落、面积等）及其价格条款。具备了主要条款的预约，应视为买卖合同而不是预约。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第五条规定:“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”该规定对商品房买卖合同主要内容的界定，应当理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容，在多数实践中认购协议中具备“双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款”等实质性条款的，该认购协议就被视为买卖合同。
故在签订认购协议时注意看协议中是否具体包括了“双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款”，因认购协议开发商提供的基本上将相关信息处留空的格式合同，故在签订时要求将相关信息填写。
在商品房买卖认购书中，通常会设有“定金”或“订金”条款。普通的购房者往往会忽视两者的区别。实际上，“定金”与“订金”虽然仅有一字之差，但法律上的效果却存在重大区别，需特别注意。
“定金”在法律上有明确的概念：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。且法律上明文规定定金不能超过合同总价款的20%，超过部分不视为定金，不适用定金罚责。
“订金”在法律上目前并没有明文规定，在房屋认购书中出现的“订金”，其多数是对购房者的单方要求，是购房者对开发商的保证，如开发商如果违约是否双倍返还的问题上并不明确，多数时候开发商违约，只要退还订金款项即可。
“定金”是规范的法律概念，是一种担保形式;而“订金”并非法律语言，没有明确的法律规定，在审判实践中一般被视为预付款。两者的法律效力也是完全不同的;如果买方交付的是“定金”，那么买方违约则定金将卖方没收，卖方违约则必须向买方双倍返还定金;如果买方交付的是“订金”，那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”，但在协议中有明确约定的除外。
综上，在购房时签订商品房认购协议时需注意协议是否包括了主要条款，同时注意认购协议中约定的前期支付的款项是“定金”还是“订金”，如认购协议中未包括主要条款，或认购协议中将“定金”写成“订金”的，那就要特别注意了，此时购房的风险较大，有可能最终无法按签订商品房买卖合同或存在其他不确定因素的风险。
刘胜律师，在贵州省贵阳市执业律师 擅长并提供各类买卖合同、房地产建安工程、公司、金融借款、民间借贷、劳动合同、交通事故、婚姻家族、土地纠纷等诉讼/仲裁案件代理；执行案件代理；受托发律师函、起草拟定合同、书写起诉状等法律事宜；各类法律咨询服务；查档服务（查询贵阳市范围内及周边市州的工商档案、房产土地档案等）
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