目前关于房地产行业最多的大话题就是——今年房价能跌吗？
这是全国数千万潜在购房者心中的疑问，关于政府能否救市也议论纷纷。以目前的经济形式预判，政府肯定会对房地产行业行业进行一定扶持，毕竟从二季度开始财政压力会越来越大，就业压力也会越来越大。我在上一篇文章：疫情下的大连楼市——小窑湾何去何从里也讲过房地产行业的不可替代性以及政府救市的理由。
目前国内涨幅最快的产品是口罩，简直是一罩难求，其次就是酒精和84消毒液，价格都不只翻了几番。口罩和消毒水的价格暴涨，可以从很简单的供需关系来分析。口罩和消毒水的商品属性本身就很弱，平常也仅限于在药店和部分超市销售，家庭日常需求量较低。目前这几样已变成每个家庭的必备物品、还是救命的物品，导致需求大增，造成一个供不应求的局面。随着各城市均进入复工期，这几样产品的价格将在40天之内恢复稳定。
那么我们也从最基本的供需关系和开发商对高周转的意愿及历年来操盘风格来分析今年大连房价会不会降。
首先从我最熟悉的开发区开始讲起。
滨海板块——主要在售项目有融创海逸长洲、天誉湾、海湾城。板块19年供应34.5万方，成交48.5万方。2020年预计供应34万方，主力供应来自海逸长洲。由于体量庞大，且地段好，还是品牌开发商，开发区西部地区的房价很大程度上取决于海逸长洲。海逸长洲近1年的房价比较稳定，虽然进行几次活动，但依然有节奏、有尺度。天誉湾接近清盘，所剩房源不多，没有理由进行降价促销；海湾城佛系操盘沿用多年，依然不会降价。
我个人判断——主力供应项目今年不会进行较大幅度的价格调整，所以滨海板块整体的价格不会向下调整。所以开发区的西部片区，今年稳了。
小窑湾板块——主要在售项目有万科未来之光、金湾十里海等项目，我一般喜欢把金科集美郡也拉到小窑湾板块一同分析。19年小窑湾板块供应56.4万方，成交44.5万方，当年的去化率达到79%。2020年预计供应105万方，将是今年全大连热度最高的区域之一。依据19年的市场分析，整个板块还是处于供不应求的态势，所以今年新入市项目也不少，有某湖、某辉、某交、某科、万科的洋房及公寓项目等等。进入二季度后整个板块将进入拼刺刀的模式，至于谁能最后脱颖而出，我们拭目以待。可能光看供应量，大家会感觉怎么供应这么多，有人买吗？我在上一篇文章里说过，开发区的客户可以说是“取之不尽，用之不竭”，整个区域的需求还是很旺盛的，毕竟随着中日关系的回暖，金普新区的受益程度最大，目前总投资1000亿元的新工业团地也即将进入施工。开发区强大的制造业，将不断地吸引外地的年轻人；开发区现有的100万人口，他们的改善需求也不容小视。虽然以此来推断比较武断，但是为了节约篇章，小窑湾我分析到此。从操盘风格来讲，小窑湾也存在着佛系开发商，也存在比较高周转的开发商，所以竞争局势会跟去年比较相似。
我个人判断——小窑湾今年不会出现价格下跌。预计从9月份开始，整个板块均价会有较大幅度的上升。两大新入市项目和几大尾盘项目将一同把板块高层均价拉升到1万元以上！
金石滩板块——主要在售项目有鲁能和华润海山东方、光伸玺悦等几个项目。19年供应39.5万方，成交41.5万方，2020年预计供应86万方。目前鲁能即将推出新地块产品，品质和价格都会比以往产品更高。而且作为深耕金石滩十余年的老江湖，什么大风大浪没见过，遇到点问题就会打折么？；华润的产品调性较高，且老业主口碑也不错，产品设计也合理，总之一句话——不愁卖；光伸玺悦产品不错，19年销量也很可观，尤其是联排别墅，在整个区域属于稀缺性产品，且作为本地开发商的项目，并不追求高周转。几大新入市项目有某城、某大、某源。某城向来追求品质，应该不会拉低板块均价；某大目前在全国范围内“大打折扣”，至于我为什么打引号，大家也懂得。如果项目成功入市，开盘价格或许会低于周边其他项目，但根据“低开高走”法则，价格也会逐步上调；某源的项目很有特色，且体量大、也符合未来几年区域的客户需求趋势，再加上曾经在此版块的产品定位也很高端，所以也贸然不会降价出售。至于其他几个项目，由于体量不大，我就不在这一一分析。且金石滩传统的旺季是在4月份以后，等到时候疫情也得到完全控制了，各项目销量也会逐渐复苏。
我个人判断——金石滩板块今年洋房及别墅均价将不会低于去年同期！
寨子沟及中心板块——在售项目有金地保利湖光山语、乾豪大美寨子沟、摩墅公馆等。乾豪大美寨子沟为开发区洋房价格标杆，洋房平层均价在1.1万元。19年其洋房基本售罄，且目前暂无供应，再加上乾豪的操盘风格，所以今年降价是不可能的；湖光山语于19年年底入市，均价在9500元左右。目前整个项目属于上升期，销量稳重有涨，所有今年也不会出现价格下跌的情况；摩墅公馆为开发区公寓价格标杆，平层价格为1万、loft1.3万+、双钥匙价格达到了1.6万，19年销量不错，由于备案销量和实际销量存在差异，我在这就不拿数字举例。作为金马路CBD的价格标杆，地段好、学区好、销量好，有理由去降价吗？即将入市的某辉某元项目，地处万达核心商圈，离轻轨站也较近，单价如果低于X.1万也说不过去啊。
我个人判断——寨子沟及中心板块今年的成交均价将不会低于去年同期！
至此开发区几大主力板块和主力项目均简单分析完毕。今天本来想分析全市所有区域及主力项目，但由于时间原因今天先分析到此，等明后天我将解析下一个板块。那么还有人会问，什么时候是购房的最佳时机？我个人感觉是2-4月份。理由如下：
1、因为新冠，目前各开发商从来没有像现在一样渴望业绩，可以说达到了一种“丧心病狂”的程度。上到营销总下到销售经理、置业顾问，压力都山大，项目层面肯定能给出最大折扣力度；
2、目前各板块主力在售项目均为品牌开发商的项目，品牌开发商的负债率普遍偏高，回款压力较大，集团层面能给出最大折扣力度；
3、目前受新冠影响，地方政府支持较大。大多数地方今年还得靠房地产，无锡、西安等地已推出利好政策。购房相关的贷款等政策近期也将会有一定的“政策”。
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