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作者 | 小高老师
公司 | 小高科技有限公司
一、房租减免的法律依据及途径
●疫情期间租金是否可以要求减免？
》》》可以
▲法律依据：
本次疫情应属于法律规定的不可抗力事件，适用合同法第一百一十七条规定。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响， 部分或者全部免除责任 但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
◎哪些情形属于不可抗力？
一般典型的不可抗力情形常见有：
（1）自然灾害，具体包括地震、海啸、台风、洪水、泥石流等；
（2）社会异常事件，如战争、武斗冲突、骚乱、暴动等。
（3）政府行为，如管制、禁令等。
构成不可抗力，还需要满足如下两个条件：
（1）主观要件是不能预见，不以人的意志转移；
（2）客观要件即达到“不能避免、不能克服”的客观情况。
◎本次新冠肺炎疫情应当属于不可抗力事件
①新冠肺炎疫情已经归属于“突发公共卫生事件”。
根据《突发公共卫生事件应急条例》的规定，突发公共卫生事件是指突然发生，造成或者可能造成社会公众健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件；此次疫情作为“突发公共卫生事件”，在主观上我们无法预见，在客观上，我们也不能避免、不能克服。
②新冠肺炎疫情与“非典”疫情是类似事件，而“非典”已经被认定为不可抗力事件。
根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》2003年6月11日（法〔2003〕72号）的描述：“因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》第117条和第118八条的规定妥善处理”。
●疫期租金能全部减免吗？能减免多少？
①除合同法“第一百一十七条第一款”规定之外，并无其他明文规定。
因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
②实务司法实践中，一般遵循公平和诚实信用原则
可参照2003年时爆发的非典疫情过去的判例中同样也有法院认定非典疫情属于不可抗力，并全部或部分减免了疫情期间承租方的租金。从判例中看，有的是减免 50%，有的是免除停业期间的全部租金，有的是酌情减免，法院具有较大的裁量权，但大体上要遵循法律上的公平原则，结合疫情对合同履行影响大小进行判决。
▲相关案例
1、（2004）沪二中民二（民）终字第354号判决：
基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
2、（2008）洛民终字第2021号判决：
关于非典时期6个月的租金188299.9元应否由原告承担问题。2003年4-9月生在全国各地的非典属非常时期,在此期间,原、被告均遭受到了经济损失,按照法律规定的公平原则,其损失应由原、被告共同承担,故原告应按188299.9元的50%退还被告租金94149.95元。
4.要求减免租金可采用什么途径？
建议先协商解决，协商不成的向法院提起诉讼
▲1.先协商
①首先通过书面形式（如租金减免申请书）与出租方协商减免租金。
出于维护企业正常经营及与出租方的友好合作关系便于后续续租，建议与出租方友好协商，就减免数额达成一致。
② 如双方通过协商后能够达成一致的，应签订《补充协议》作为原《租赁合同》的补充合同就具体减免数额进行约定，以免日后发生争议。
▲2.诉讼或仲裁途径
①以不可抗力为由要求减免租金
②以情势变更不能实现合同目的为由要求变更或解除合同
③若无法就减租达成一致，及时通过诉讼等其他途径解决，注意不要超过3年诉讼时效。
◎情势变更
即使本次疫情未被认定为不可抗力，承租方也可通过情势变更为由进行抗辩。
情势变更法律依据
合同法司法解释（二）第二十六条的规定：
合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
◎餐企在本次疫情中，与房东签署的租赁合同同时也属于情势变更的情形：
餐饮企业签订《租赁合同》的合同目的是承租房屋用于开业经营，因本次疫情爆发的客观情况，继续按原合同履行将对承租方明显不公平，承租方可以请求人民法院变更合同，对租金进行变更。
5.当下建议
①发出正式请求减免租金申请书
合同法第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当 及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。申请书中减免的要求不宜具体，因为疫情结束时间尚处于未知状态，过早的定减。免时间和金额等于是做出了合同的要约，一旦出租方回复表示同意，则双方就减免期限和金额达成了一致意见，新的合同条件生成。
②密切关注疫情期内国家出台的相关政策和文件，是否对减租有强制性规定
6.配套法律文书（租赁/装修/承包）
---1.关于餐饮企业因新型冠状病毒感染的肺炎疫情停业后租金减免问题的法律意见书
---2.（租赁）减免租金延长租期申请书（半停业状态）
---3.（租赁）免除租金延长租期申请书（停业状态）
---4.（租赁）免租装修期延期申请书（装修阶段商铺）
---5.商场物业广告费减免及递延申请书
---6.商场物业广告费减免及递延申请书
---7.装修施工工期及费用支付递延申请书
---8.租金减免补充协议
---9.租金免除补充协议
---10.租赁合同解除通知书
---11.租赁合同解除协议（闭店）
---12.（承包）减免承包金延长承包期申请书（半停业状态）
---13.（承包）免除承包金延长承包期申请书（停业状态）
---14.承包金减免补充协议
---15.承包金免除补充协议
---16.承包经营合同解除协议（闭店）
二、疫情期间如何合规合理节约用工成本
餐饮因其服务与实体相结合的行业特性，形成了大量的人力需求，在本次疫情的冲击下，绝大多数企业不得不对其人力资源配置进行重新调整。
企业的人员部署根据不同的用工形式涉及到不同的法律关系，主要包括劳动关系、劳务派遣（特殊劳动关系）、劳务关系以及服务外包，其中，前二者适用劳动法及劳动合同法，后二者适用合同法。
●关于劳动关系
根据《人力资源社会保障部办公厅关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》【人社厅明电[2020]5号】（以下简称“疫期劳动关系问题通知”），企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与职工协商致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少员。符合条件的企业，可按规定享受稳岗补贴。企业停工停产在一个工资支付周期的，应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提
供正常劳动的，企业应当发放生活费，生活费标准按各省、自治区、直辖市规定的办法执行。因此，不建议企业采取一刀切的裁员方式，此举不但不符合法律规定，更不利于企业后期恢复生产经营。
●应对方案
企业因受疫情影响生产经营困难的应对方案：
▲1.申请综合工时制度
根据企业用工特点可申请综合工时制度。例如北京市人力资源和社会保障局提出，受疫情影响的用人单位，可以向人力资源社会保障部门申请执行综合计算工时制度，按照生产经营需要，实行轮岗调休。
▲2.人员配置调整
企业在拟定人员配置调整方案时，建议根据其复工复产计划，结合岗位的重要性、专业化程度、稀缺性等因素进行综合考量：
◎对于希望留用但工作量不饱和的职工，可根据具体情况与其协商调整工作方式与薪酬，如采用网络、电话等通讯方式在家办公，缩短工作时间等，但调整后的劳动报酬应不低于当地的最低工资标准。
◎对于希望保留劳动关系但短期内无需其提供劳动的职工，企业可与其协商按照不低于国家规定的标准向其支付
基本生活费，生活费的发放标准，应当根据当地有关部门确定的标准执行：
◎对于经最终评估需解除劳动关系的职工，建议以协商解除为优先，
若协商不能达成一致的，则根据不同情况分别处理：
（1）对于因受本次疫情影响导致门店关闭或岗位裁撤而需调整劳动合同的职工，经与其协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的，可适用劳动合同法第四十条第（三）款规定与其解除劳动合同，即劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行。
（2）对于因受本次疫情影响导致生产经营发生严重困难而不得
不裁减人员的企业，若裁减人员数量达到二十人以上或者虽不足二十人但占企业职工总数百分之十以上的，可按照劳动合同法第四十一条规定适用经济性裁员。企业应提前三十日向工会或者全体职工说明情况，听取工会或者职工的意见，裁减人员方案经向劳动行政部门报告后方可执行。
（3）根据劳动合同法的相关规定，采取上述方案解除劳动合同的，均需向劳动者支付经济补偿金，经济补偿金按劳动者在本企业工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准计算。六个月以上不满一年的，按一个月工资计算；不满六个月的，按半个月工资计算。劳动者月工资高于企业所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。
▲劳务及服务外包—适用合同法
首先，查阅合同条款，有约定的根据合同约定执行。
若双方未就终止、解除或变更合同内容进行具体约定的，可依据情势变更的处理规则，与合同相对方协商变更或者解除合同。合同法司法解释（二）第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
●关于延长春节假期的相关问题
▲延长的假期视为公休日
根据国务院办公厅于2020年1月26日发布的《关于延长2020年春节假期的通知》，2020年春节假期延长至2月2日。因疫情防控不能休假的职工，应根据《中华人民共和国劳动法》规定安排补休，未休假期的工资报酬应按照有关政策保障落实。
对于延长的春节假期，应视为国家因疫情防控这一特殊情形而临时增加的特殊假期，其中 1月31日和2月1日原是工作日，而2月2日本来就是休息日，因此实际增加的休假日是1月31日和2月1日两天。
▲延长假期的工资支付标准
企业安排员工在春节延长假期内工作的，相关工资待遇应参照员工在休息日加班的待遇予以处理。根据《工资支付暂行规定》，用人单位依法安排劳动者在休息日工作，而又不能安排补休的，按照不低于劳动合同规定的劳动者本人日或小时工资标准的200％支付劳动者工资。
●关于各地延迟复工的相关问题
员工在延迟复工期间未提供劳动的，企业应当按劳动合同约定的标准支付工资，亦可按照职工带薪年休假的有关规定统筹安排员工在此期间休年休假。员工在延迟复工期间提供劳动的，在当地政府未将延迟复工期间的性质认定为休息日的地区，企业应当按照劳动合同约定的标准支付工资，无需向员工支付加班费。
例外地区：上海
根据上海市人力资源和社会保障局在 1月28日对外作出的公开答复，延迟复是出于疫情防控需要，2月3日至2月9日期间属于休息日。延迟复工期间休息的员工，企业应按劳动合同约定的标准支付工资。延迟复工期间工作的员工，用人单位应作为休息日加班给予调休或按规定支付加班工资。
●假期结束后的复工问题
▲1.因处于隔离期间无法复工的
根据“疫期劳动关系问题通知”，对于新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间，以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此期间的工作报酬，并不得依据劳动合同法第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。在此期间，劳动合同到期的，分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、隔离期期满或者政府采取的紧急措施结束。
▲2.因客观原因无法复工的
如果在中央或者地方政府规定的禁止复工期限以后，用人单位要求复工，受疫情影响，员工非因本人原因无法按时复工的，如交通管制、地区封锁等，建议先安排员工使用存休或年假，或者与员工协商暂时以远程网络方式办公。
▲3.因主观原因不愿复工的
如果在中央或者地方政府规定的禁止复工期限以后，用人单位要求复工，员工出于自身考虑，拒绝返岗的，建议先与员工充分沟通，了解其拒绝复工是否有合理理由，同时在有条件的情况下，尽量安排其在家远程办公，不建议一概以旷工对待。
●企业违反中央、地方政府延期复工规定可能承担的法律责任
▲一、民事责任
根据《中华人民共和国传染病防治法》第四十二条，传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：（二）停工、停业、停课。第七十七条规定，单位和个人违反本法规定，导致传染病传播、流行，给他人身、财产造成损害的，应当依法承担民事责任。
▲二、刑事责任
《中华人民共和国刑法》第330条，妨害传染病防治罪规定，违反传染病防治法的规定，有下列情形之一，引起甲类传染病传播或者有传播严重危险的，处三年以下有期徒刑或者拘役；后果特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑：（四）拒绝执行卫生防疫机构依照传染病防治法提出的预防、控制措施的。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照前款的规定处罚。 甲类传染病的范围，依照《中华人民共和国传染病防治法》和国务院有关规定确定。根据国家卫生健康委员会2020年第1号公告，经国务批准，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。
●配套法律文书（合理用工）
---17.关于连锁企业妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的法律意见书
---18.关于调整春节后上班时间的通知
---19.关于公司为应对新型冠状病毒疫情与您协商工作调整的告知函
---20.工作时间及薪酬调整协议书
---21.网络办公协议书
---22.待岗协议书
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