2020打算买房的看过来,疫情中诞生的房地产政策

<strong>随着新冠肺炎疫情不断蔓延,房地产市场出现了前所未有的景象:工地停工、售楼中心关闭、新楼盘销售停摆……截至目前房地产政策,对于房地产资金链的缓解影响不大,救市效果尚未切中需求端的关键。


2020打算买房的看过来,疫情中诞生的房地产政策



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一、宏观市场背景

2020 年 2 月 3 日,中央政治局会议提及完成十三五规划目标的表述,十三五规划目

标的完成需要2020年全年的经济增速至少达到5.66%,而目前来看,疫情对整个社会经

济的影响将十分巨大,2020年上半年经济增速“破 6近5”的可能性非常高,需要政策层

面给予较大程度的对冲,经济下行压力非常大。

当前宏观经济面临较大下行压力,且目前房地产市场规模持续盘旋于历史高位,大幅

度增长的动力明显减弱。近几年房地产政策调控整体处于收紧状态,疫情影响下,房企资

金回笼的负面影响正在显现,尤其是高周转企业的运行风险更明显。

 货币政策

· 2 月 3 日以后的较长期时期内央行的货币政策会异常宽松,节后央行将会通过公开市

场操作、SLF、再贷款、再贴现等途径及时投放充足大量的流动性。

· 2月4日,中国央行:超预期流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行,并将进一

步推动贷款市场利率下行,有利于降低资金成本,缓解企业特别是小微企业的财务压力,

扩大融资规模,支持实体经济。

· 2 月 17 日,央行宣布“降息”。中国人民银行开展 2000 亿中期借贷便利(MLF)操

作,和 1000 亿元 7 天期逆回购操作,且下调 1 年期 MLF 利率至 3.15%,此前 1 月15 日 MLF 利率为 3.25%,降低了 10个基点。知名经济学者表示:降息对实体经济、

股市、楼市均有利好;本次10个基点的降息幅度不算太大,显示管理层不愿过分刺激

资产价格;2020年还会有降息,预计有15个基点甚至更大的空间。

· 2 月 17 日, 国家统计局发布城市司首席统计师孔鹏对 1 月份商品住宅销售价格变动

情况统计数据的解读。此次解读中提及,1月份,各地坚决贯彻落实党中央、国务院决

策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手

段,全面落实城市主体责任,房地产市场保持总体平稳态势。

 财政政策

· 2020年1月1日,央行决定于 1月6日下调金融机构存款准备金率0.5%。

· 2020年1月13日,银保监会:将持续遏制房地产泡沫化、金融化。

· 武汉疫情对财政的影响主要体现在两个方面:

由于住宿餐饮、文化旅游、物流运输以及批发零售等行业将会受到明显冲击,意味着

相应的行业税收收入将会受到影响。同时随着财政税收优惠政策的实施,意味着财政增收

的难度在上升。

由于医疗卫生、债务利息、车辆购置安排、地方财政补助以及社保保障等领域的支出

会大幅增加,意味着财政支出也会面临较大压力。当然武汉疫情对财政的影响可能会有滞

后期,具体影响有多大还需要具体测算,但影响肯定是存在的。

因此,整体上 3 月份的政府工作报告大概率会提高 2020 年的财政赤字目标至 3%

(2019年为2.80%)。

 加大房地产市场下行压力:

在疫情爆发前,在经济增速整体放缓背景下中国房地产行业已步入下行通道。

资金流压力大:商业地产、住宅市场客流骤然减少,房企直面资金流压力。房地产市

场需求短期疲软,叠加房企加大促销,或将导致房价存下调压力。相比住宅市场,商业地

产面临的短期资金压力更大。资本市场波动较大,如果上半年甚至全年竣工和交付的面积

下降,会影响整体业绩表现,对股价带来压力,对有大量股权质押的企业也会带来挑战;

当前疫情背景下,一些高周转的企业也会面临比较大的资金问题。

对于房地产企业而言,资金压力最为明显,一旦销售不能快速恢复,到3月份将面临

普遍性资金压力。

 购房需求变化:

尽管市场中的置业需求尚存,但会跟随疫情发展有所延后。疫情较为严重的省市和三

四线城市,短期房地产市场调整压力较大。

在疫情的影响下,消费者对于公共健康卫生的关注度高涨,未来一线、二线以及强三

线城市的建设基础和条件会越来越好,购房需求也会向这些城市倾斜。两类产品会更为主

流:第一类是健康化的产品,第二类是信息化的产品。由于对医疗的关注和对信息及时反

馈的关注,这两类产品肯定会受到客户青睐。过去房地产产品强调学位和其他的资源的导

入,经过这次疫情,社区医疗未来在房地产产品中的作用会越来越强,建议房企在产品和

长期的转型方面关注社区医疗。

 房企应对策略:

这次疫情会促进高周转企业主动降杠杆,更关注资金、营销等方面。短期注重资金的

流转,以及销售端的营销手段变化。后期通过加快开工来对冲疫情造成的损失。

房企的投资拿地、营销、融资等方面都将面临调整。线上卖房对于传统的地产营销是

一种试验性的颠覆,效果如何仍待关注,但目前也并无它法。现阶段,社区服务和物业管理越来越会影响企业的品牌,也会成为未来行业发展的重要方向。

二、当前房地产相关政策

1. 土地政策:

主要包括疫情期间项目规划用地审批、土地出让、政务服务、土地使用、开竣工时

间、不动产登记、纳税申报及税款缴纳等各个方面。政策着力点集中在包括大力推广在

线审批服务,简化审批流程;设立企业不动产登记绿色通道;暂停网拍;开竣工时间相

应顺延不计违约责任;终止或中止国有建设用地使用权交易;允许土地出让金延期缴

纳;减免国有土地租金等等。

 土地政策的预期效果:

· 重视保障疫情项目用地;

· 关于土地出让金的延期、分期缴纳,这对处于资金困境中的房企无疑是一剂强心针;

类似分期缴纳土地款等政策,客观上都降低了房企土地成本,对于房企近期保持拿地

能力、有效度特殊时期是有积极作用的;

· 预售资金监管有所放松,也助于企业资金压力的缓解。

 政策梳理:

· 2月11日,自然资源部办公厅发布《关于做好疫情防控建设项目用地保障工作的通知》,

提出四点要求:支持疫情防控建设项目先行使用土地;坚持节约集约用地;保障疫情防

控建设项目用地计划指标和创新工作方式。《通知》表示,对于疫情防控急需使用的土

地,可根据需要先行使用;对选址有特殊要求,确需占用永久基本农田和生态保护红线

的,视作重大项目允许占用。

· 2月12日,无锡市、西安市连夜推出多条措施,除了支持疫情防控项目用地外,还有

利好房地产行业发展的措施;

· 2月13日,浙江省、海南省、上海市、天津市、南昌市等多个省市均提出了疫情期间

保障经济发展的政策举措,以及可延期缴纳土地出让金等。

· 2 月14日,截至 2月 14日,包括无锡、西安、上海、南昌、浙江、南京等国内至少

10个省市相继出台了扶持政策。

· 2月14日,福建省厦门市其中包括加大对房地产开发企业的资金支持力度(疫情防控

期间,经营性房地产项目达到投资总额的 25%以上,办理商品房预售审批手续,缴纳

50%土地出让金后,预办理不动产登记。)、确保购房者公积金贷款及时发放、长租公寓

适当减免租金等九方面促进厦门房地产市场健康发展。

· 2 月 16 日,福州市发布 10 条措施有效应对疫情,促进房地产市场平稳发展。新政明

确,顺延项目开竣工期限;顺延项目预售期限(适度调整新建商品住房项目预售许可工

程形象进度审批标准);调整土地出让金缴纳期限;调整土地履约监管协议;调整商品

房预售条件;拓展房地产销售模式;支持安置型商品房建设;加大住房公积金支持力度;

优化行政许可审批,以及落实财税金融扶持政策。


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