<strong>随着新冠肺炎疫情不断蔓延，房地产市场出现了前所未有的景象：工地停工、售楼中心关闭、新楼盘销售停摆……截至目前房地产政策，对于房地产资金链的缓解影响不大，救市效果尚未切中需求端的关键。
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一、宏观市场背景
2020 年 2 月 3 日，中央政治局会议提及完成十三五规划目标的表述，十三五规划目
标的完成需要2020年全年的经济增速至少达到5.66%，而目前来看，疫情对整个社会经
济的影响将十分巨大，2020年上半年经济增速“破 6近5”的可能性非常高，需要政策层
面给予较大程度的对冲，经济下行压力非常大。
当前宏观经济面临较大下行压力，且目前房地产市场规模持续盘旋于历史高位，大幅
度增长的动力明显减弱。近几年房地产政策调控整体处于收紧状态，疫情影响下，房企资
金回笼的负面影响正在显现，尤其是高周转企业的运行风险更明显。
货币政策
· 2 月 3 日以后的较长期时期内央行的货币政策会异常宽松，节后央行将会通过公开市
场操作、SLF、再贷款、再贴现等途径及时投放充足大量的流动性。
· 2月4日，中国央行：超预期流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行，并将进一
步推动贷款市场利率下行，有利于降低资金成本，缓解企业特别是小微企业的财务压力，
扩大融资规模，支持实体经济。
· 2 月 17 日，央行宣布“降息”。中国人民银行开展 2000 亿中期借贷便利（MLF）操
作，和 1000 亿元 7 天期逆回购操作，且下调 1 年期 MLF 利率至 3.15%，此前 1 月15 日 MLF 利率为 3.25%，降低了 10个基点。知名经济学者表示：降息对实体经济、
股市、楼市均有利好；本次10个基点的降息幅度不算太大，显示管理层不愿过分刺激
资产价格；2020年还会有降息，预计有15个基点甚至更大的空间。
· 2 月 17 日， 国家统计局发布城市司首席统计师孔鹏对 1 月份商品住宅销售价格变动
情况统计数据的解读。此次解读中提及，1月份，各地坚决贯彻落实党中央、国务院决
策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手
段，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势。
财政政策
· 2020年1月1日，央行决定于 1月6日下调金融机构存款准备金率0.5%。
· 2020年1月13日，银保监会：将持续遏制房地产泡沫化、金融化。
· 武汉疫情对财政的影响主要体现在两个方面：
由于住宿餐饮、文化旅游、物流运输以及批发零售等行业将会受到明显冲击，意味着
相应的行业税收收入将会受到影响。同时随着财政税收优惠政策的实施，意味着财政增收
的难度在上升。
由于医疗卫生、债务利息、车辆购置安排、地方财政补助以及社保保障等领域的支出
会大幅增加，意味着财政支出也会面临较大压力。当然武汉疫情对财政的影响可能会有滞
后期，具体影响有多大还需要具体测算，但影响肯定是存在的。
因此，整体上 3 月份的政府工作报告大概率会提高 2020 年的财政赤字目标至 3%
（2019年为2.80%）。
加大房地产市场下行压力：
在疫情爆发前，在经济增速整体放缓背景下中国房地产行业已步入下行通道。
资金流压力大：商业地产、住宅市场客流骤然减少，房企直面资金流压力。房地产市
场需求短期疲软，叠加房企加大促销，或将导致房价存下调压力。相比住宅市场，商业地
产面临的短期资金压力更大。资本市场波动较大，如果上半年甚至全年竣工和交付的面积
下降，会影响整体业绩表现，对股价带来压力，对有大量股权质押的企业也会带来挑战；
当前疫情背景下，一些高周转的企业也会面临比较大的资金问题。
对于房地产企业而言，资金压力最为明显，一旦销售不能快速恢复，到3月份将面临
普遍性资金压力。
购房需求变化：
尽管市场中的置业需求尚存，但会跟随疫情发展有所延后。疫情较为严重的省市和三
四线城市，短期房地产市场调整压力较大。
在疫情的影响下，消费者对于公共健康卫生的关注度高涨，未来一线、二线以及强三
线城市的建设基础和条件会越来越好，购房需求也会向这些城市倾斜。两类产品会更为主
流：第一类是健康化的产品，第二类是信息化的产品。由于对医疗的关注和对信息及时反
馈的关注，这两类产品肯定会受到客户青睐。过去房地产产品强调学位和其他的资源的导
入，经过这次疫情，社区医疗未来在房地产产品中的作用会越来越强，建议房企在产品和
长期的转型方面关注社区医疗。
房企应对策略：
这次疫情会促进高周转企业主动降杠杆，更关注资金、营销等方面。短期注重资金的
流转，以及销售端的营销手段变化。后期通过加快开工来对冲疫情造成的损失。
房企的投资拿地、营销、融资等方面都将面临调整。线上卖房对于传统的地产营销是
一种试验性的颠覆，效果如何仍待关注，但目前也并无它法。现阶段，社区服务和物业管理越来越会影响企业的品牌，也会成为未来行业发展的重要方向。
二、当前房地产相关政策
1. 土地政策：
主要包括疫情期间项目规划用地审批、土地出让、政务服务、土地使用、开竣工时
间、不动产登记、纳税申报及税款缴纳等各个方面。政策着力点集中在包括大力推广在
线审批服务，简化审批流程；设立企业不动产登记绿色通道；暂停网拍；开竣工时间相
应顺延不计违约责任；终止或中止国有建设用地使用权交易；允许土地出让金延期缴
纳；减免国有土地租金等等。
土地政策的预期效果：
· 重视保障疫情项目用地；
· 关于土地出让金的延期、分期缴纳，这对处于资金困境中的房企无疑是一剂强心针；
类似分期缴纳土地款等政策，客观上都降低了房企土地成本，对于房企近期保持拿地
能力、有效度特殊时期是有积极作用的；
· 预售资金监管有所放松，也助于企业资金压力的缓解。
政策梳理：
· 2月11日，自然资源部办公厅发布《关于做好疫情防控建设项目用地保障工作的通知》，
提出四点要求：支持疫情防控建设项目先行使用土地；坚持节约集约用地；保障疫情防
控建设项目用地计划指标和创新工作方式。《通知》表示，对于疫情防控急需使用的土
地，可根据需要先行使用；对选址有特殊要求，确需占用永久基本农田和生态保护红线
的，视作重大项目允许占用。
· 2月12日，无锡市、西安市连夜推出多条措施，除了支持疫情防控项目用地外，还有
利好房地产行业发展的措施；
· 2月13日，浙江省、海南省、上海市、天津市、南昌市等多个省市均提出了疫情期间
保障经济发展的政策举措，以及可延期缴纳土地出让金等。
· 2 月14日，截至 2月 14日，包括无锡、西安、上海、南昌、浙江、南京等国内至少
10个省市相继出台了扶持政策。
· 2月14日，福建省厦门市其中包括加大对房地产开发企业的资金支持力度（疫情防控
期间，经营性房地产项目达到投资总额的 25%以上，办理商品房预售审批手续，缴纳
50%土地出让金后，预办理不动产登记。）、确保购房者公积金贷款及时发放、长租公寓
适当减免租金等九方面促进厦门房地产市场健康发展。
· 2 月 16 日，福州市发布 10 条措施有效应对疫情，促进房地产市场平稳发展。新政明
确，顺延项目开竣工期限；顺延项目预售期限（适度调整新建商品住房项目预售许可工
程形象进度审批标准）；调整土地出让金缴纳期限；调整土地履约监管协议；调整商品
房预售条件；拓展房地产销售模式；支持安置型商品房建设；加大住房公积金支持力度；
优化行政许可审批，以及落实财税金融扶持政策。
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